近期土地市場諸事紛紜，亂象叢生。個案方面，熱點城市依然高溢價地塊頻出，杭州、南京更是接連刷新城市單價地王紀錄，但整體來看，1月份土地成交規(guī)模卻又顯著縮減，成交同比跌去一半的城市不在少數(shù)。企業(yè)方面，融創(chuàng)單月六次出手收儲土地，拿地總額同比翻番，地方政府方面，深圳卻又宣布將大減土地出讓。 市場現(xiàn)象的種種矛盾，讓我們一時間看不清土地市場究竟是冷是熱。那么，近期土地市場景氣到底如何？而新地王又有沒有值得注意的共性特征？

??市場前景看好是“地王”涌現(xiàn)最硬背書，地塊自身稀缺性錦上添花

??1月份二線城市單價地王涌現(xiàn)的最大成因，首先是基于城市火熱的成交支持，而城市之間的庫存壓力分化，以及一線城市的土地供應縮減，更是進一步加劇了二線城市的土地爭奪。而杭州、南京作為二線城市中的翹楚，單價地王的刷新，實際也是趨勢上的必然。

??不過畢竟是“物以稀為貴”，單價地王還是要有難以復制的稀缺性。支持高地價的因素很多，包括人口聚集、商業(yè)、醫(yī)療，綠地、公共交通等指標都需要 名列前茅，但在杭州、南京這類二線城市，此類優(yōu)質地塊并不少見，如南京河西其實還有不少類似地塊有待開發(fā)。我們認為，真正成就這兩塊單價地王稀缺性的，還 是基于他們隔路相望的“頂配分校”：南京的地王對口的金中河西分校，以及杭州地王毗鄰的勝利實驗小學(勝利小學分校)，都可以說是目前兩市新房首屈一指的 教育配套。高房價板塊的優(yōu)質學區(qū)就成了房企眼中下金蛋的母雞。這樣我們也不難理解，上海建工在為何在拿下海玥名都苑(臨近G68地塊)后還不滿足，非要再 以地王價格力壓融創(chuàng)，拿下金中河西分校四至的最后一塊宅地。

??TOP10地塊含金量較往年同期下降，但南京、杭州等成榜上新寵

??主要體現(xiàn)在三點，其一是榜首與門檻均同比回落，1月份南京的G68地王最終樓板價為4.2萬元/平方米，與2014年、2015年1月的單價地王相比均有不小差距，而位于入榜門檻的杭州42號宅地樓板價為1.9萬元/平方米，也低于去年入榜門檻；其二是一線城市入榜地塊不多，2014、2015年1月分別有8塊、9塊一線城市土地入榜，而2016年僅有5塊；最后是高溢價地塊顯著減少， 2016年單價TOP10地塊共有4塊底價成交，而同是市場大年后的2014年1月，溢價率最低的也有71%，而溢價率最高的地塊更是達到了445%。(2013、2015年同為房地產大年，而2014年市場整體稍冷，所以這里就不對比2015年1月市場了)

??成交總量確在下跌，一線城市跌幅尤甚

??再循例看看總量數(shù)據(jù)，據(jù)CRIC監(jiān)測，2016年1月全國300城經營性土地成交金額910億元，同比大跌23%；成交建筑面積2615萬平方米，同比驟降45%，為近五年的1月份新低。1月土地市場的驟然降溫，我們認為主要是受到三方面影響，其一是行業(yè)周期，傳統(tǒng)淡季致環(huán)比大跌；其二是需求熱度降溫，經歷了2015年下半年的高熱之后，目前地價已達高位，且最急迫的那一批吸儲需求已得到釋放；但最重要的還是政策嚴控，1月份國土部再一次明確表態(tài)，2016年仍將聚焦去庫存，對于住宅用地政策將采用“有保有壓”結合方式。

??分城市能級來看，一線城市成交量下跌最大，1月份土地出讓面積同比下滑七成，全國占比僅為12%，也為近5年以來最低。實際上，近年來一線城市 土地成交量下跌已是大勢所趨。據(jù)CRIC整理，2015年一線城市計劃出讓經營性土地3417萬平方米，但最終僅成交了2000萬平方米。雖然國土部一再 要求供不應求的城市要加大土地供應，但受到拆遷成本高、建成區(qū)土地儲備幾近枯竭、公共設施承載力不足、土地流轉受限等因素影響，一線城市的土地出讓量仍難 抬頭。如近期宣布降低土地出讓量的深圳，更是個中典型。

??整體土地供求縮量,但熱點二線城市土地市場必將成為資金追逐新寵

??在“有供有限”的高壓之下，土地成交下跌之勢仍將持續(xù)，我們認為2016年土地市場規(guī)模或將加速縮量：一方面，二級市場將“搶占”一級市場份 額，盤活企業(yè)存量土地，房企對一級市場的需求勢必大大減少。另一方面，國土部鼓勵企業(yè)租賃土地，鼓勵采取長期租賃、先租后讓、租讓結合等出讓方式，降低企 業(yè)用地成本，這樣勢必會搶奪部分商辦地產的需求。

??雖然地市整體偏冷，但我們認為：“降首付”之后，對一線市場影響不大，而熱點中心二線受益最大，多數(shù)三四線效果不及預期，必將使得資金、企業(yè)涌 向熱點二線城市，在銷售市場向好的情況下，熱點二線城市的銷售-投資機制將被率先激活。得益于存量大幅降低、消化周期普遍轉向供不應求，土地消化周期相對 較短，短期內不會出現(xiàn)供應井噴，房企無論是基于前景判斷還是補倉需要，二線城市如南京、武漢、杭州、成都、蘇州等城市土地成交也顯著上漲，土拍競爭程度甚 至大有向一線城市看齊之勢，近期南京、杭州地王頻出，即說明趨勢已在醞釀成形。