??今年在政策推動下，整體市場穩步回升，多數一、二線重點城市商品住宅市場量價齊升，而一向表現較好的合肥，成交量反而出現了下跌，但成交均價保持穩定上漲態勢，成為重點一、二線城市中，唯一“量跌價漲”的城市。

??據CRIC監測，前三季度，合肥市商品住宅成交面積642萬平方米，同比2014年下降9%，較2013年更是下降28%，而成交均價穩步上 漲，截止9月已突破8700元/平方米，同比上漲14%。那么在市場回升下合肥成交量不增反減？而在成交量萎縮下，成交均價緣何穩步上升？后市市場表現又 向何處去？

??市區供應下滑，郊區庫存高企、去化困難促使成交量下滑

??市區供應不足，阻礙成交量上漲。合肥樓市自2009年開始進入快速發展通道，市場供求狀況也一直較為平衡， 這也是全國樓市低迷時，合肥樓市仍然保持景氣的一個重要原因。尤其是近年來，合肥樓市消化周期長期維持在6個月左右，市場呈現供不應求的狀態，據CRIC 監測，今年前9月，合肥市區(不包括所轄縣市及北部、西南組團、東部組團)商品住宅供應面積為600萬平方米，較2014年同期減少118萬平方米，從6 個核心市區前9月供應面積來看，除瑤海區供應同比小幅上漲外，其余全部不同程度下降，尤其是蜀山區、廬陽區下降幅度超過30%。而從月度趨勢來看，今年4 月供應放量增長，5月成交到達上半年峰值116萬平方米。之后，供應再度大幅減緩，成交量隨之大幅下滑。顯然，合肥市場“量跌”不是因為沒有需求，而在某 種程度上是缺少供應所致。

??郊區產品同質化嚴重、庫存高企，配套缺失下，成交增長乏力。2014年行業深度調整，房地產進入新常態背景 下，合肥西南組團、北城新區、東部組團等剛需置業的熱點區域，一方面，在快速的發展中地緣性客戶消耗殆盡；而另一方面，生活、娛樂、交通等配套的不完善也 阻礙市區及外來客戶的進入，而且產品同質化嚴重，因而成交去化逐漸困難，庫存不斷高企，也成為阻礙合肥商品住宅成交量進一步增長的重要原因。如北城新區， 據合肥家園備案網數據，截止9月1日，北城商品住宅庫存數據為13874套，按照近6個月北城新區月均去化套數，大約需要近16個月時間，去化壓力可見一 斑。

??土地市場高價不斷，改善性需求釋放推動房價穩步上漲

??土地市場高價地不斷，推高房價。相對于商品住宅市場的下降，今年以來合肥土地市場表現火熱，一方面，所推地 塊多位于核心市區，配套成熟，溢價率不斷走高，其中備受關注的蜀山區地塊溢價率更都在120%以上；而另一方面，土地的高溢價不斷刷新區域樓板價，單價、 總價地王層出不窮，土地價值大幅提高。而土地價格不斷高企，進一步催熱市場熱度，直接推動區域房價不斷攀高。

??改善需求占比提高，推動區域房價結構性上漲。2015年3.30政策以來，在降息、降準以及公積金貸款調整 等政策疊加下，降低了客戶的改善置業門檻，極大地釋放了改善需求。從合肥2014年以來商品住宅的月度不同均價段成交面積來看，8000元/平方米以上成 交面積占比明顯提高，尤其是10000元/平方米以上成交面積占比較2014年幾乎上漲了3至4倍，改善型產品占比的大幅提升必然使得整體均價結構性升 高，這也佐證了合肥2015年前9月“價漲”主要靠改善大量釋放帶動的判斷。

??政府應該調節市場供應，提升郊區配套價值；企業應當優化拿地結構、推出適銷對路的產品

??面對合肥樓市的“新常態”，對于政府而言，要想維護房地產市場健康發展：一方面，調節市場供地節奏，打擊“捂地”“囤地”現象。目前合肥商品住宅消化周期只有6個月左右，尤其是主要市區，供不應求狀況明顯，而今年市場回升成交量卻下降也與市區供應不足有關，因而政府應該適當增加推地數量，加快市區舊城改造，增加供應。同時，注意清理開發商“囤地”現象，使得成功出讓的地塊能夠有效成為市場供應，之前也有報道，合肥萬科等26個房地產項目拿地后遲遲不開工，坐等地價升值，這也很大程度上激化本就緊張的供求矛盾。而另一方面，統籌規劃，注意郊區配套價值提升。根據合肥“1331”城市總體規劃，北部新城、西南組團、東部組團等郊區將納入市區發展范圍，而目前來看，這些地域生活、娛樂、交通等基礎設施配套與市區仍有較大差距，這也是目前郊區無法吸納有效需求，去化壓力增大的根本原因。

??對于房企來說，合肥市場仍是全國范圍內少有的供求較為平衡的市場，發展前景仍然很大，因而，一方面，房企應該具備全局化的戰略，優化拿地結構，在重點布局市區優質地塊的同時，應時刻關注未來發展前景較大的郊區核心板塊，如經濟板塊、環巢湖板塊等。而另一方面，把握市場需求特點，積極推出適銷對路的產品。在改善型需求快速釋放的情況下，在市區項目應該適當加大改善型產品比重；而對于郊區項目，力求差異化定位，滿足客戶多樣化的需求，雖說部分郊區區域產品同質化競爭加劇、去化壓力較大，但也應看大，部分項目立足產品差異化定位，也取得了很好的銷量。