??8月12日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2015年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，數(shù)據(jù)顯示，整體開發(fā)投資增速繼續(xù)收窄，尤其是住宅開發(fā)投資首次回升，而新開工繼續(xù)不振，商品房銷售較6月大幅下降，說明在當(dāng)前市場狀況下，房企信心仍不足。

??一、商品房銷售量、價(jià)環(huán)比大降，持續(xù)增長態(tài)勢開始反轉(zhuǎn)

??1-7月份，商品房銷售面積59914萬平方米，同比增長6.1%，增速比1-6月份提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售額41171億元，增長13.4%，增速提高3.4個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷售額大幅增長16.8%。從同比數(shù)據(jù)來看，7月延續(xù)市場回暖態(tài)勢，但不可忽視的是，7月商品房量、價(jià)環(huán)比6月都大幅下跌，結(jié)束自4月以來的不斷增長態(tài)勢。

??點(diǎn)評(píng)：7月商品房成交量價(jià)下滑原因其一，二季度的市場火爆，使得前期積壓的迫切需求得到集中釋放，未來需求將趨于平穩(wěn)；其二，前期330、降息等政策效力已明顯減弱，而近期又無重大政策利好刺激，因而需求小幅下降也是正常；其三，股市近期快速下跌及震蕩，使得購買力大為下降，尤其是高端改善市場，影響尤甚，因而，其助推器功能喪失，反而會(huì)減少市場流動(dòng)性，成為樓市進(jìn)一步回升的障礙；其四，7月市場供應(yīng)大幅下降，使得部分城市短期供應(yīng)跟不上節(jié)奏，造成供求錯(cuò)位，影響成交量上漲。

??二、開發(fā)投資連續(xù)18個(gè)月回落，但住宅開發(fā)投資首次回升

??數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52562億元，同比增長4.3%，增速已連續(xù)18個(gè)月回落，但增速比1-6月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度進(jìn)一步收窄。

??而值得關(guān)注的是，住宅投資35380億元，同比增長3.0%，增速比1-6月份回升0.2個(gè)百分點(diǎn)，為2014年以來的首次回升。住宅投資占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過三分之二，其增速回升將對(duì)下一步全國房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生拉動(dòng)作用。

??點(diǎn)評(píng)：7月房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)回落，但住宅開發(fā)投資首次回升的原因，我們認(rèn)為，主要有兩方面原因。一方面，主要還是市場好轉(zhuǎn)下，企業(yè)資金回籠加快，房企信心持續(xù)增強(qiáng)，對(duì)短期內(nèi)市場繼續(xù)看好，而對(duì)長期持謹(jǐn)慎態(tài)度，因而加大了對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，迎合市場的回暖態(tài)勢，加快去化。而另一方面，股市的大起大落、不斷波動(dòng)，或多或少的使得部分資金轉(zhuǎn)向相對(duì)平穩(wěn)，且不斷回暖的住宅市場。

??三、房屋新開工增幅仍在加速回落，部分城市未來供應(yīng)恐將青黃不接

??前7月，房屋新開工面積81731萬平方米，下降16.8%，降幅擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束自今年3月以來的不斷收窄態(tài)勢。其中，住宅新開工面積56684萬平方米，下降17.9%。這也說明，雖然2季度市場大幅回暖。但在當(dāng)前去庫存繼續(xù)推進(jìn)，而且市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季下，房企信心仍不足，尤其是二、三線城市，房企新開工面積更低。

??點(diǎn)評(píng)：新開工繼續(xù)不振，勢必影響下半年樓市供應(yīng)，不少一二線大中城市市場回暖明顯，供求狀況大為改善，甚至逆轉(zhuǎn)，新開工的不振，必將使得這些城市供求矛盾激化，未來房價(jià)上漲的壓力較大。

??四、待售面積短暫回落后，行業(yè)庫存量繼續(xù)攀高

??在成交大幅下滑影響下，商品房待售面積大幅增加。7月末，商品房待售面積66259萬平方米，比6月末增加521萬平方米。其中，住宅待售面積增加221萬平方米，結(jié)束5、6兩月的下降態(tài)勢，而辦公樓待售面積也增加98萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加136萬平方米。整體庫存壓力進(jìn)一步加大。

??點(diǎn)評(píng)：值得注意的是，上半年一、二線城市成交上漲強(qiáng)勁，很多原本庫存較大城市，市場狀況已大為改觀，如杭州、寧波、福州等，多數(shù)二、三線城市庫存壓力不減，部分城市甚至增大，去庫存任重而道遠(yuǎn)。

??整體供大于求及結(jié)構(gòu)性分化下，去庫存仍是主旋律

??在當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)疲軟，穩(wěn)增長壓力較大情況下，樓市的挑大梁作用仍是關(guān)鍵，因而3季度行業(yè)基本面仍會(huì)延續(xù)寬松，而當(dāng)前樓市最主要的問題還是整體供大于求以及結(jié)構(gòu)性矛盾加劇問題，一方面，各線城市市場分化加劇，二、三線城市去庫存仍是關(guān)鍵；而另一方面，結(jié)構(gòu)性矛盾持續(xù)，整體住宅市場去庫存繼續(xù)推進(jìn)，而商業(yè)、辦公市場供求矛盾不減。

??因而，對(duì)于房企來說，二、三線城市的去庫存仍應(yīng)加速，尋找和發(fā)掘需求增長點(diǎn)仍是關(guān)鍵。

??（本文來源：微信公眾號(hào)克而瑞地產(chǎn)研究 cricyjzx）