曾冬梅 2025-10-11 09:44:34 來源：中房報
??10月3日，位于佛山市三水區的大旗頭古村洋溢著濃濃的節日氣氛，村民們正忙著籌備新宗祠的落成儀式，村內張燈結彩、鑼鼓聲聲。緊挨著古村的則是一個四周已被圍蔽，場地內雜草叢生、毫無施工動靜的地產項目——藍城就嶺南。
??來自中國信達的信息顯示，信達投資擬處置其持有的佛山市三水區大旗頭廣府文化旅游發展有限公司（以下簡稱“大旗頭公司”）的債權資產，債權總額為3.66億元，抵質押物包括大旗頭公司90%的股權及藍城就嶺南項目的86套預售房產在建工程。
??藍城就嶺南是藍城集團在粵港澳大灣區打造的首個小鎮項目，計劃開發成中式田園頤養小鎮。2019年，大旗頭公司以1.71億元競得大旗頭古村附近的一幅商服土地，2021年底以藍城就嶺南的案名上市銷售，一期規劃了174套中式合院產品，毛坯開盤均價達2萬多元/平方米。根據佛山市住房保障和房產信息網的數據，截至10月9日，該項目只網簽了1套房源，其余80多套房源均為限售狀態。
??藍城集團方面對中國房地產報記者表示，因為遇到疫情和市場下行，藍城就嶺南項目一直在等待機會重啟，預計近期會和信達投資協商相關事宜。
??進軍大灣區的首個小鎮項目停擺
??2019年9月，佛山市三水區樂平鎮中心城區東片區09-02-09地塊之一成功以底價出讓，競得人為大旗頭公司，成交總價1.71億元，折合樓面地價約1601元/平方米。
??該地塊位于大旗頭古村旁，占地約71192.23平方米，容積率≤1.5，土地性質為商服用地，兼容零售商業用地、批發市場用地、餐飲用地、旅館用地。
??雖然價格較低，但這宗土地有不少出讓要求，包括須用于建設高端民宿、創意街區、頤養中心、農業研究中心、院士工作站等項目，且項目的投資強度≥468萬元/畝。須配建一處建筑面積不少于2000平方米的農貿市場和一處建筑面積不少于650平方米的托老所，并自主經營。競得方在地塊上項目自運營之日起6年內應按要求引入一家或以上院士工作站和引入一家或以上國家級研究中心。競得方須自持不少于建筑面積的5%物業，且自持時間不得少于5年。
??該地塊還設置了3年的經濟貢獻考核期，即項目運營后第5年至第7年，考核期內稅收強度須達5萬元/畝/年。
??大旗頭公司最初由深圳市本味文化旅游發展有限公司（以下簡稱“本味文化”）、馬群濤分別持有60%、40%股權。2020年1月，該公司的股權結構變更為本味文化持有49%、河南藍城房產建設管理有限公司（以下簡稱“河南藍城”）持有51%。2021年3月，信達投資旗下的海南建信投資有限公司加入，持股10%，河南藍城的持股比例降至41%。
??據了解，2021年4月，信達投資向大旗頭公司提供借款3億元，截至2025年7月31日，該公司應付利息6632.5萬元。信達投資擬轉讓這3.66億元的債權，其抵押物包括藍城就嶺南項目86套預售房產在建工程，以及本味文化所持的大旗頭公司49%股權和河南藍城所持的大旗頭公司41%股權。信達投資自己持有的10%股權亦在招募接盤人。
??企查查的信息顯示，大旗頭公司有多項經營異常，包括累計欠稅28.5萬元，董事長馬群濤被限制高消費，而河南藍城所持的該公司41%股權也已被凍結。
??一開始，藍城集團對這個項目寄望頗高，不惜將容積率降至0.6，并強調作為藍城灣區的第一個項目，其絕不是某個項目的“復制”，而是一個全新的開篇。藍城就嶺南計劃依托大旗頭古村的文化、旅游、歷史沉淀，打造集自然田園、健康頤養、休閑文旅、藝術生活、社群家人于一體的沉浸式休閑度假生活小鎮。產品的起點也很高，一期的中式院落別墅商業產品，主力戶型為180平方米至290平方米，總價300萬元至1000萬元，且為毛坯發售，最高單價超過3萬元/平方米，無論是單價還是總價都為當地同類產品的天花板。
??從官方統計數據來看，該項目的銷售并不理想，開盤4年多僅網簽1套房源。“商業性質、位置偏、總價高。”當地業內人士表示，這3個問題是項目的短板，導致其去化難度上升。
??藍城就嶺南的工程建設也按下了暫停鍵。中國房地產報記者在現場看到，該項目的工地大門緊閉，四周均被鐵皮圍蔽，工地內的雜草已有一人多高，塔吊沒有工作跡象，塔吊下的部分別墅產品僅完成主體結構的建設。項目的具體停工日期不得而知，但藍城就嶺南的微信公眾號只更新到2023年10月4日。
??擬投資20億元打造“華南地區的烏鎮景區”
??除了藍城就嶺南項目，藍城集團及本味文化在當地還有更大的發展計劃。據了解，本味文化曾投資運營咸陽市禮泉縣的袁家村，將其打造為全國最受 歡迎的鄉村旅游勝地之一，接待游客量一度超越“兵馬俑”。
??馬群濤曾對外透露，開發袁家村關中文化體驗基地獲得成功之后，該公司一直想在南方尋找合適的古村，打造規模更大的廣府文化體驗基地。
??大旗頭古村是嶺南地區規模最大、保存最完整的廣府鑊耳屋古建筑群，有著“廣東第一村”的美譽，2003年11月被評為首批12個國家級歷史文化名村之一。為了尋找合適的第三方運營管理該村，樂平鎮曾前往深圳、西安等地招商引資，最終在2016年10月與本味文化達成合作協議。據公開信息，本味文化擬投資20億元，將大旗頭古村建設成以廣府文化為核心元素，集傳統文化元素展覽、地方特色飲食、地方特色風俗活動、地方特色民宿、傳統文化酒吧、茶館、地方特色工藝品民間藝術等元素為一體的新型度假勝地。
??2019年5月，樂平鎮又宣布與藍城集團簽約，投資20億元打造“廣府文化體驗基地”升級版，含廣府綠野仙蹤、翠堤春曉園、嶺南名宿、嶺南美食薈、大旗頭榕園等項目，輻射周邊鄉村發展。當時，藍城集團華南區域行政總監肖玉剛表示，藍城集團因樂平鎮的優越區位優勢、優良的生態環境、深厚的歷史文化底蘊而來，接下來“廣府文化體驗基地”升級版將充分借助這些優勢資源，致力打造成為“華南地區的烏鎮景區”。
??當地政府曾在2020年4月透露，藍城集團進入不到一年時間，廣府綠野仙蹤、嶺南民宿、嶺南美食薈等項目陸續動工，20多間古樸的村屋穿上了嶺南風新衣，逐步變成民宿、展廳。但此后，關于“廣府文化體驗基地”的建設情況，便沒有進一步的消息披露。
??從現場來看，大旗頭古村目前仍未進行大規模的商業開發，除了國慶假期前開業的中國非遺超級書店（大旗頭）HUO村1號書店，對外開放的只有裕禮鄭公祠、振威將軍家廟、尚書第等建筑，古建筑群的巷道兩側已長滿青苔，部分房屋年久失修，內部墻體坍塌。游客也不多，村口的停車場只停了零星的幾輛小汽車。這樣的現狀，顯然與“華南地區的烏鎮景區”的宏偉規劃有很大差距。
??對于“廣府文化體驗基地”的投資、開發進度，以及未來發展計劃等問題，藍城集團均未回應。
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