2011年7月27日，中國房地產(chǎn)測評中心和中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了《2011中國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y評研究報(bào)告》。聯(lián)系人：中國房地產(chǎn)測評中心副主任 孫斌藝博士 電話：021-60868966
報(bào)告發(fā)布
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上海易居房地產(chǎn)研究院院長
張永岳
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發(fā)布會現(xiàn)場
記者提問
2011中國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)測評榜單
2011中國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)
- 1--50強(qiáng)城市榜單
- 51--100強(qiáng)城市榜單
| 排序 | 城市 | 省份 | 排序 | 城市 | 省份 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 煙臺 | 山東 | 26 | 北海 | 廣西 |
| 2 | 泉州 | 福建 | 27 | 玉林 | 廣西 |
| 3 | 東莞 | 廣東 | 28 | 泰安 | 山東 |
| 4 | 濰坊 | 山東 | 29 | 金華 | 浙江 |
| 5 | 南通 | 江蘇 | 30 | 宜昌 | 湖北 |
| 6 | 唐山 | 河北 | 31 | 紹興 | 浙江 |
| 7 | 淄博 | 山東 | 32 | 贛州 | 江西 |
| 8 | 威海 | 山東 | 33 | 連云港 | 江蘇 |
| 9 | 包頭 | 內(nèi)蒙古 | 34 | 欽州 | 廣西 |
| 10 | 東營 | 山東 | 35 | 鎮(zhèn)江 | 江蘇 |
| 11 | 鄂爾多斯 | 內(nèi)蒙古 | 36 | 榆林 | 陜西 |
| 12 | 惠州 | 廣東 | 37 | 襄陽 | 湖北 |
| 13 | 鹽城 | 江蘇 | 38 | 防城港 | 廣西 |
| 14 | 臺州 | 浙江 | 39 | 嘉興 | 浙江 |
| 15 | 徐州 | 江蘇 | 40 | 拉薩 | 西藏 |
| 16 | 溫州 | 浙江 | 41 | 湖州 | 浙江 |
| 17 | 淮安 | 江蘇 | 42 | 洛陽 | 河南 |
| 18 | 寶山 | 云南 | 43 | 岳陽 | 湖南 |
| 19 | 臨沂 | 山東 | 44 | 黃山 | 安徽 |
| 20 | 吉林 | 吉林 | 45 | 蘭州 | 甘肅 |
| 21 | 張家界 | 湖南 | 46 | 保定 | 河北 |
| 22 | 麗江 | 云南 | 47 | 陽江 | 廣東 |
| 23 | 揚(yáng)州 | 江蘇 | 48 | 菏澤 | 山東 |
| 24 | 九江 | 江西 | 49 | 珠海 | 廣東 |
| 25 | 濟(jì)寧 | 山東 | 50 | 衢州 | 浙江 |
| 排序 | 城市 | 省份 | 排序 | 城市 | 省份 |
|---|---|---|---|---|---|
| 51 | 茂名 | 廣東 | 76 | 赤峰 | 內(nèi)蒙古 |
| 52 | 六安 | 安徽 | 77 | 棗莊 | 山東 |
| 53 | 蕪湖 | 安徽 | 78 | 銀川 | 寧夏 |
| 54 | 西寧 | 青海 | 79 | 咸陽 | 陜西 |
| 55 | 秦皇島 | 河北 | 80 | 泰州 | 江蘇 |
| 56 | 日照 | 山東 | 81 | 阜陽 | 安徽 |
| 57 | 韶關(guān) | 廣東 | 82 | 湛江 | 廣東 |
| 58 | 池州 | 安徽 | 83 | 荊門 | 湖北 |
| 59 | 營口 | 遼寧 | 84 | 通遼 | 內(nèi)蒙古 |
| 60 | 南陽 | 河南 | 85 | 桂林 | 廣西 |
| 61 | 鞍山 | 遼寧 | 86 | 清遠(yuǎn) | 廣東 |
| 62 | 貴港 | 廣西 | 87 | 中山 | 廣東 |
| 63 | 廊坊 | 河北 | 88 | 玉溪 | 云南 |
| 64 | 黑河 | 黑龍江 | 89 | 龍巖 | 福建 |
| 65 | 滄州 | 河北 | 90 | 濱州 | 山東 |
| 66 | 安慶 | 安徽 | 91 | 綿陽 | 四川 |
| 67 | 邯鄲 | 河北 | 92 | 咸寧 | 湖北 |
| 68 | 大同 | 山西 | 93 | 江門 | 廣東 |
| 69 | 舟山 | 浙江 | 94 | 常德 | 湖南 |
| 70 | 呼倫貝爾 | 內(nèi)蒙古 | 95 | 南充 | 四川 |
| 71 | 柳州 | 廣西 | 96 | 黃岡 | 湖北 |
| 72 | 酒泉 | 甘肅 | 97 | 孝感 | 湖北 |
| 73 | 吉安 | 江西 | 98 | 莆田 | 福建 |
| 74 | 牡丹江 | 黑龍江 | 99 | 南平 | 福建 |
| 75 | 宿遷 | 江蘇 | 100 | 巢湖 | 安徽 |
測評分析
（一） 三四線城市社會經(jīng)濟(jì)概況分析
城市規(guī)模實(shí)力：三四線城市化進(jìn)程推進(jìn) 經(jīng)濟(jì)人口規(guī)模雙雙擴(kuò)大
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城市的規(guī)模大小和實(shí)力強(qiáng)弱決定了其房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿λ降母叩秃桶l(fā)展空間的大小，它既是城市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，也是投資者進(jìn)入城市房地產(chǎn)市場決策的重要依據(jù)，是決定投資城市房地產(chǎn)市場的前提條件。 通過對國家統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及251個(gè)三四線城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年三四線城市GDP合計(jì)達(dá)206729.05億元，人口規(guī)模達(dá)97795.67萬人，分別占全國GDP、全國總?cè)丝诘?1.52%和73.62%。[詳細(xì)]
城市建設(shè)程度：基本條件比肩一線城市 城建水平尚存較大空間
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在城市建設(shè)投入方面，三四線城市2009年市區(qū)固定資產(chǎn)投資額為52876.27億元，市區(qū)固定資產(chǎn)投資額3年平均為42297.55億元，單個(gè)城市投資額平均為168.52億元（35個(gè)大中城市均值為1363.59億元）。三四線城市全市固定資產(chǎn)投資建設(shè)額呈逐年上升態(tài)勢，從2005年的49176.45億元上漲到2009年的130987.1億元，上漲幅度近2倍。從另一個(gè)側(cè)面說明三四線城市正成為眾多投資者關(guān)注的重點(diǎn)。[詳細(xì)]
城市居民生活：居民存款收入大幅增長 生活水平上升趨勢明顯
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城市的居民收入和生活水平是房地產(chǎn)市場需求的重要基礎(chǔ)。從居民收入情況看，2009年三四線城市人均年末存款余額均值為15866.41元，人均可支配收入為14830.06元。從三四線城市居民的生活水平的其它數(shù)據(jù)來看，各項(xiàng)指標(biāo)提升速度均引人注目。這表明，三四線城市在中國經(jīng)濟(jì)快速、健康、穩(wěn)健發(fā)展的大環(huán)境下，居民的收入和生活水平變化較大，為三四線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了保障。[詳細(xì)]
（二） 百強(qiáng)城市解讀
1、城市區(qū)域分布：東部區(qū)域百強(qiáng)占比最高，山東省九市進(jìn)入五十強(qiáng)
從房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Π購?qiáng)城市區(qū)域分布來看，東部區(qū)域共有49個(gè)地級城市入選百強(qiáng)，占據(jù)百強(qiáng)榜半壁江山，其中更有30個(gè)城市位居五十強(qiáng)，進(jìn)入二十強(qiáng)的城市也達(dá)到16個(gè)之多。
2、城市規(guī)模狀況：經(jīng)濟(jì)競爭實(shí)力全面提升，二十強(qiáng)城市建設(shè)需求強(qiáng)
GDP是反映城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模和衡量城市實(shí)力最重要的指標(biāo)之一。受金融危機(jī)的影響，2009年三四線城市的GDP增速雖然減緩，但總量持續(xù)增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿σ琅f很強(qiáng)勁。
3、城市發(fā)展環(huán)境：百強(qiáng)城市形成三大梯隊(duì)，二十強(qiáng)城市發(fā)展環(huán)境佳
城市發(fā)展環(huán)境是房地產(chǎn)發(fā)展的重要外部因素。綜合分析表明，在城市環(huán)境方面，二十強(qiáng)形成第一梯隊(duì)，在多方面全面領(lǐng)先于其它三四線城市。
4、居民生活水平：十強(qiáng)城市生活水平優(yōu)越，消費(fèi)能力強(qiáng)改善需求足
十強(qiáng)城市的人均可支配收入遠(yuǎn)高于全部三四線城市平均水平，居民改善生活水平的能力優(yōu)于其他城市，從而會受到房企的青睞，進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量有增加的趨勢。
5、土地出讓情況：百強(qiáng)財(cái)政平穩(wěn)規(guī)模較大，土地出讓速度明顯趨同
從財(cái)政收入來看，2009年百強(qiáng)城市財(cái)政收入平均達(dá)到74.15億元，為全部三四線城市均值的1.59倍；五十強(qiáng)、二十強(qiáng)、十強(qiáng)城市財(cái)政收入平均值分別為101.13億元、134.13億元和153.95億元，分別為全部三四線城市均值的2.17倍、2.88倍和3.30倍。
6、市場發(fā)展情況：十強(qiáng)城市房產(chǎn)投資占先，量價(jià)波動源自政策影響
房地產(chǎn)投資方面， 2009年百強(qiáng)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額平均值為94.09億元，為全部三四線城市均值的1.56倍；五十強(qiáng)、二十強(qiáng)、十強(qiáng)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額平均值分別為127.20億元、167.98億元和192.98億元，十強(qiáng)城市房地產(chǎn)投資規(guī)模領(lǐng)先優(yōu)勢明顯。[詳細(xì)]
（三） 三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治?/h4>
1、規(guī)模速度表現(xiàn)：市場整體規(guī)模差距明顯 發(fā)展速度不遜于一二線
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三四線城市和35個(gè)大中城市在房地產(chǎn)發(fā)展方面存在巨大的差距，至少在2009年以前，房地產(chǎn)市場的發(fā)展重心絕大部分都落在了一二線城市。 從人均居住面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、需求、均價(jià)等各個(gè)層面的分析來看，三四線城市房地產(chǎn)市場規(guī)模與大城市差距明顯，但上升勢頭顯著。商品房均價(jià)固然低于大城市，但均價(jià)增速卻與大城市同步，可見市場波動日益趨同的態(tài)勢。
2、協(xié)調(diào)發(fā)展程度：房地產(chǎn)與城市發(fā)展協(xié)調(diào) 增長速度過高暗藏風(fēng)險(xiǎn)
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就當(dāng)前而言，房地產(chǎn)投資仍未占據(jù)三四線城市投資的重心，這與當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展階段和需求層次是協(xié)調(diào)的。而三四線城市房地產(chǎn)增長速度極快，在固定資產(chǎn)投資中的占比增長意味著房地產(chǎn)正逐漸成為投資的重點(diǎn)，而與GDP增速的比率大幅領(lǐng)先于大中城市，這一方面可以用消費(fèi)潛能的釋放來說明；另一方面也隱含著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
3、土地發(fā)展?jié)摿Γ撼鲎屆娣e占比相對偏大 土地持續(xù)發(fā)展?jié)摿善?/h6>
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總體而言，三四線城市土地出讓面積占比偏大，但這可能與三四線城市城區(qū)面積占比較一二線城市小有關(guān)；另一方面，由于三四線城市土地財(cái)政依賴度與一二線城市差距不大，因此，三四線城市在整體而言，暫未出現(xiàn)出于土地財(cái)政依賴為動力的土地過度開發(fā)出讓。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，三四線城市土地方面具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?a href="http://www.dil5h.cn/industry/27/2011-07-27/6681460300858069927.html" target="_blank" class="detail">[詳細(xì)]
1、規(guī)模速度表現(xiàn)：市場整體規(guī)模差距明顯 發(fā)展速度不遜于一二線
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三四線城市和35個(gè)大中城市在房地產(chǎn)發(fā)展方面存在巨大的差距，至少在2009年以前，房地產(chǎn)市場的發(fā)展重心絕大部分都落在了一二線城市。 從人均居住面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、需求、均價(jià)等各個(gè)層面的分析來看，三四線城市房地產(chǎn)市場規(guī)模與大城市差距明顯，但上升勢頭顯著。商品房均價(jià)固然低于大城市，但均價(jià)增速卻與大城市同步，可見市場波動日益趨同的態(tài)勢。
2、協(xié)調(diào)發(fā)展程度：房地產(chǎn)與城市發(fā)展協(xié)調(diào) 增長速度過高暗藏風(fēng)險(xiǎn)
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就當(dāng)前而言，房地產(chǎn)投資仍未占據(jù)三四線城市投資的重心，這與當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展階段和需求層次是協(xié)調(diào)的。而三四線城市房地產(chǎn)增長速度極快，在固定資產(chǎn)投資中的占比增長意味著房地產(chǎn)正逐漸成為投資的重點(diǎn)，而與GDP增速的比率大幅領(lǐng)先于大中城市，這一方面可以用消費(fèi)潛能的釋放來說明；另一方面也隱含著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
3、土地發(fā)展?jié)摿Γ撼鲎屆娣e占比相對偏大 土地持續(xù)發(fā)展?jié)摿善?/h6>
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總體而言，三四線城市土地出讓面積占比偏大，但這可能與三四線城市城區(qū)面積占比較一二線城市小有關(guān)；另一方面，由于三四線城市土地財(cái)政依賴度與一二線城市差距不大，因此，三四線城市在整體而言，暫未出現(xiàn)出于土地財(cái)政依賴為動力的土地過度開發(fā)出讓。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，三四線城市土地方面具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?a href="http://www.dil5h.cn/industry/27/2011-07-27/6681460300858069927.html" target="_blank" class="detail">[詳細(xì)]
總體而言，三四線城市土地出讓面積占比偏大，但這可能與三四線城市城區(qū)面積占比較一二線城市小有關(guān)；另一方面，由于三四線城市土地財(cái)政依賴度與一二線城市差距不大，因此，三四線城市在整體而言，暫未出現(xiàn)出于土地財(cái)政依賴為動力的土地過度開發(fā)出讓。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，三四線城市土地方面具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?a href="http://www.dil5h.cn/industry/27/2011-07-27/6681460300858069927.html" target="_blank" class="detail">[詳細(xì)]
- (四)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治?/li>
- (五)分類型房地產(chǎn)市場發(fā)展分析
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1、東北區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/a>
城市規(guī)模和實(shí)力方面，東北區(qū)域三四線城市平均水平在三四線城市中相對落后。近年東北區(qū)域發(fā)展較快，3年平均增長率增值達(dá)到18.69%，高于全部三四線城市平均水平。[詳細(xì)]
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2、東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/a>
東部區(qū)域三四線城市大多處于我國三大經(jīng)濟(jì)圈城市帶區(qū)域內(nèi)，城市經(jīng)濟(jì)和建設(shè)基礎(chǔ)較好，房地產(chǎn)市場起步早，因此，東部區(qū)域三四線城市發(fā)展大幅領(lǐng)先于全國其它區(qū)域三四線城市。[詳細(xì)]
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3、中部區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/a>
城市規(guī)模和實(shí)力方面，中部區(qū)域GDP值略高于西部，3年平均增長率達(dá)17.75%，具備較好的成長性。另外，區(qū)域內(nèi)人口眾多，但大部分人口為非市區(qū)人口，城區(qū)面積較小，城市化率較低。[詳細(xì)]
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4、西部區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/a>
城市規(guī)模和實(shí)力方面，近年來，國家對西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展扶持力度較大，西部區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，區(qū)域內(nèi)城市規(guī)模和實(shí)力方面有很大的提高。[詳細(xì)]
測評結(jié)論
后續(xù)研究說明
2011年中國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ρ芯浚倛?bào)告和深度研究報(bào)告兩部分，其中深度研究報(bào)告分為：（1）城市綜合研究，以“城市綜合研究和服務(wù)”為核心概念的深度研究，幫助廣大三四線城市認(rèn)識自己的市場發(fā)展?fàn)顩r，了解其優(yōu)勢和劣勢，制定恰當(dāng)?shù)陌l(fā)展策略；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的城市進(jìn)入研究，為開發(fā)企業(yè)正確地進(jìn)行投資規(guī)劃提供研判依據(jù)，提出相應(yīng)的進(jìn)入和開發(fā)策略；（3）三四線城市房地產(chǎn)深度專題研究，集中研究特定城市、特定物業(yè)類型的潛力、規(guī)劃、運(yùn)營等。 三類深度研究報(bào)告框架如下所示，需要相關(guān)深度研究報(bào)告者請與相關(guān)人員聯(lián)系接洽。
城市綜合研究
■ 城市發(fā)展與相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展研究? ■ 典型城市發(fā)展階段研究 ■ 典型城市的城市化進(jìn)程研究 ■ 典型城市房地產(chǎn)開發(fā)與城市化聯(lián)動研究 ■ 城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)研究
城市進(jìn)入研究
■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三四線城市選址研究 ■ 三四線城市房地產(chǎn)市場區(qū)域分布研究 ■ 三四線城市房地產(chǎn)規(guī)模分布研究 ■ 三四線城市房地產(chǎn)利潤分布研究 ■ 三四線城市房地產(chǎn)盈利策略研究 ■ 三四線城市房地產(chǎn)物業(yè)布局研究……
■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三四線城市進(jìn)入策略研究 ■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三四線城市拿地策略研究 ■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三四線城市市場容量研究 ■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三四線城市市場發(fā)展趨勢研究 ■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三四線城市開發(fā)模式研究 ■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三四線城市選址策略研究 ■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三四線城市進(jìn)入物業(yè)選擇研究 ……
城市房地產(chǎn)深度研究
■ 特定城市房地產(chǎn)研究 ■ 城市土地開發(fā)策略研究 ■ 城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與潛力研究 ■ 城市房地產(chǎn)業(yè)態(tài)分布研究 ■ 城市房地產(chǎn)市場調(diào)控策略研究 ……
? 旅游地產(chǎn)研究
■ 城市旅游地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ρ芯?■ 城市旅游地產(chǎn)分布規(guī)劃研究 ■ 城市旅游地產(chǎn)發(fā)展招商研究 ■ 城市旅游地產(chǎn)推廣研究 ……
? 工業(yè)地產(chǎn)研究
■ 城市工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ρ芯?■ 城市工業(yè)地產(chǎn)分布規(guī)劃研究 ■ 新城（工業(yè)園區(qū)）運(yùn)營模式研究 ■ 新城（工業(yè)園區(qū)）招商研究 ……
? 商業(yè)地產(chǎn)研究
■ 城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ρ芯?■ 城市商業(yè)地產(chǎn)分布規(guī)劃研究 ■ 城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展招商研究 ■ 城市商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展研究 ……
深度研究報(bào)告聯(lián)系人
中國房地產(chǎn)測評中心 副主任 孫斌藝 博士
郵箱：sunbinyi@cric.com
電話：021-60868966 60868953