中國中建設計集團總建筑師    薛峰

我們是從設計角度，剛才葉總是從管理的角度，可能從設計的角度更加具體。這次的研討會我希望我們覆蓋得更全面一點，從設計角度必須落地。從開發角度可能有管理、有攻關，我們可能講得偏于技術一點。

我們把產品線的研究歸成了幾類，首先第一要在土地獲得的時候，比如我們要把土地獲得之前是哪一個區域的規劃要點要首先分出來，所以第一類就是土地獲得，不是說我們要去研究公司獲得的方式，而是研究公司拿到地之后，必須要做的規劃的技術要點，甚至在沒有規劃條件的情況下的技術要點，我們必須要歸納出來，公司戰略應該是像葉總他們公司去討論的，產品類型是我們要定下來的，很具體的要點、特征都要列出來。消費人群也是要做的，還有很重要的是技術措施，包括規劃的技術措施，還有適用技術的技術措施。還有產品價值估量，要把成本控制住，還有產品價值要估量清楚，要跟其他專業或者工種配合起來。

我們在產品類型里分成幾種，快銷產品、蓄值產品、特色產品、附加增值產品。比如綠色技術、適老技術都要分清楚。我舉個例子，土地獲得是這樣來定的，城市新區型一類、新區型二類、中心街坊型住區、中心綜合型住區。我拿了一個邊緣性住區，我突然想做3.0的容積率，這個成立不成立？其實這個已經在土地獲得的時候就完成了，這種研究是我們在做了大量的項目之后，從各個規劃條件里總結出來，在全國像這樣的情況應該是什么樣的情況。因為我們發現了一個共性，不管是一類城市、二類城市還是三類城市，規劃的區域性定位是差不多的，基本條件也是差不多的。從拿地的時候，從規劃角度要定一個大的原則出來。

從公司戰略定位，如果討論一個方案到底是經濟適用批量策略，還是像陳總他們做的是科技支撐策略，像恒大這種就是批量，像MOMA就是做科技支撐類的，還有一類就做高端的。我們根據這種情況定地區分類，根據幾個大類的城市情況分為幾個區域的分類，分類之后最后要定產品的對應關系。在適用技術措施里有規劃技術措施、有綠色技術措施、適用技術措施和智能技術措施，從設計角度最后會給一個建議書，我們能干什么，我們應該干什么，對拿的這個地塊應該怎么來做，這是從設計角度的標準化。

產品價值估量，分為土地價值、產品價值、技術價值、管理價值。

前面是說我們怎么去分類、怎么研究，或者形成我們設計標準的建議書。

表一  住宅產品、套型面積、單元套數之間的對應關系

住宅類產品分類與產品特征。從住宅角度分了20種產品的品種，全國所有的類型我們給分出20個，從獨戶到聯排，到多層的復合，到6到11層，到12到18層，19到32層，百米以下有多少種有可能的產品，我們全部把它分類，超高層算另外一種。之后我們要找出對應關系來，要填空打分制，從里邊擇，要找出產品跟套型、跟單元的套數之間的對應關系，打個比方，我是什么樣的產品類型，一梯是幾戶，這個幾戶里邊面積的區間大概是多少，基本上全部能從對應關系里直接確定下來，不可能再出現說有的設計公司明明出來很大的戶型或很小的戶型，跟一梯幾戶的關系對應不上。

消費群體分類，我們簡單的用收入的方式給固定下來。但最重要的是產品線要找出三個類型的關系，有住區、產品跟消費群體之間的關系。我們把五類住區容積率的情況、產品類型的情況形成對應關系。規劃類型也有一個表，這個表主要針對的是六個大類，第一是規劃里面的交通，交通里邊又分車行、步行、入口，對應的容積率情況對應的要點都要列出來，是什么樣的容積率，基本在哪個地區，對應出來交通的要點，比如人口很多是標準化，要什么樣的容積率就會有什么樣的入口。還有供電配套，什么樣的容積率、什么樣的類型供電配套基本是一致的，從市場的角度、從國家的角度，配多大的會所、配多少的商業、配多少商業街，跟交通路網和區域都是有關系的，有容量關系。

再有一點是空間布局，什么樣的容積率只有幾類空間布局的方法。舉個例子，3.0的容積率，自然就是高層高密度的。1.5的容積率，是低密度的，還有一種情況是高層低密度。

還有適老技術，現在適老技術到底有多少，一般是室內的，居住環境里面、居住的室外空間里還有很多，都要列出來。比如住博會的明日之家，主題就是“綠色適老”，實際上主題應該叫“適老”，一開始給我們強調的是戶內空間，但是我們這次在做說明的時候，特地把戶外空間給列了進去，戶外空間從城市走到組團，到單元的門口，到上電梯，到你家門口，這個系列都應該是適老的。甚至你從家里出來，到環境空間，是不是有無障礙通道，是不是哪塊有應急的，電梯是什么情況，都應該有一系列的技術措施。我們還單列了一個降噪防擾的技術體系，也是根據想做什么類型的產品，都有什么樣的技術措施，這樣才能形成標準化。

我們下一次討論可能不只是1.5容積率，可能是2.0到2.5的，3.0以上，各自的情況是不相同的。這一次我們自己中建的設計體系給的我們現在1.5產品類型的體系，最重要的是我們給出了一些特征，這個體系的特征到底是什么。如果容積率1.5以下，最重要的是強調戶外的庭院空間、露臺空間，類型包括有庭院式的各種獨戶組合、接地組合、拼爹組合、平臺型花園洋房、平臺型獨戶等等，每年都會有變化，兩年基本上翻一盤。比如2.0到2.5的情況是什么樣的，3.0到3.5的情況，高層高密度了，應該是什么樣的控制要點，可以從設計的角度和產品的角度來說。

這些工作也不是我們自己去做的，我們做不了，我們需要像葉總這樣的公司來配合。要做很多，然后來挑，最后確定下來十個，不管我們的設計公司也好，我們自己的開發商也好，在此基礎上已經過濾了，可能剛才葉總說的最痛苦的就是建庫、建模，花的力氣也最大，因為必須要見到東西才能起作用。

我可以給大家稍微看一下，有獨戶型的，甚至還有拆的，就是三層的房子拆成150平米左右的拆分型的，當然大家看著是很簡單，但是實際上都是從市場上拿來所有的材料之后拆，拆完了看哪個好，能賣出去自然就有它的道理，萬科有，龍湖也有，但是有的東西都有一定的毛病，我們通過專業人員把戶型、產品確定下來。還有一二層疊加的，還有從第二層又推上去，有一個推拉空間的，但是光說產品沒有用，要把它落地、展示出來。有各種各樣的，最后我們挑出幾種來深化。還有花園洋房的，還有類似這種花園洋房拆的，這樣就保證了這個產品說的時候是務實的，能夠看到東西，但是支持的前提是有大量的市場調研，要把東西拿上來，這些東西的意向不是固定的，一兩年就要換。所以說建模是最困難的，因為是動態的。比如這個一梯一戶的是萬科比較經典的。這次住博會里展示的是小戶型，同時還有適老，我們這次做完了，發現市場調研是有的，因為80平米小三房，70平米特別小的小功能三房，這在將來很有可能是非常好的狀態。

從設計角度要更加落地，如果不落地就只是一個概念。從設計的角度必須首先是規劃，從技術要點上是怎么做的，從產品的估值跟升值上是怎么做的，還有一點是大量在基礎資料積累的情況下，要把它落地是怎么做的。最后我們列那個表的目的是非常明確的，你拿了什么地，就挑什么樣的東西。這兩年你可能這么挑，下兩年又換了一波，但是基礎的東西每兩年都在換，意向和造型也是跟著時間是有變化的，最后像葉總他們配的，要變成一個看得懂的東西。

我用很短的時間把我們從技術的角度很具體的怎么去研究，給大家做了一個簡單的介紹，不一定對，但是可能很具體。今天是個討論會，我們我開了很多次技術研討會，只是針對將來開發企業跟設計企業、策劃企業的技術補充，目的就是討論實實在在的東西、討論實實在在的東西。謝謝大家！