——專訪中國房地產業協會名譽副會長胡志剛

中國房地產業協會名譽副會長、中國房地產研究會副會長胡志剛

  市場經濟是信用經濟。黨的十六大、十七大提出要加強社會信用體系建設。從2007年開始，由商務部、國資委牽頭開始在各個行業開展信用評價工作，到目前為止，已有164個行業協會在開展這項工作，覆蓋了包括房地產、建筑、機械、石化、電力、醫藥、內外貿流通等在內的大部分行業和領域，共評出A級以上信用企業7000多家。這項工作經國務院糾正行業不正之風辦公室批準，已成為國家“評比達標表彰保留項目”。

  為推進房地產行業信用體系建設，加強企業信用和風險防范意識，履行社會責任，中國房地產業協會、中國房地產研究會在全國范圍內全面開展了房地產行業信用評價工作。

  問：信用評價工作開展以來取得了哪些實質性進展？

  胡：為推動房地產企業信用建設，引導房地產企業誠信守約，積極履行社會責任，促進房地產行業健康發展，中國房地產業協會、中國房地產研究會于2010年獲商務部、國資委的批準，開始在房地產行業中組織開展房地產企業信用評價工作，2011年在重慶、大連、北京和部分房地產開發企業試點，2012年起在全國范圍內全面啟動了這項工作，截止到目前，這項工作已經開展5年。五年中在商務部、國資委、住房和城鄉建設部等主管部門的大力支持下，在各地房地產業協會、開發協會的積極配合下，全國已有163家房地產開發企業獲得信用評級。

  問：從實踐情況看，房地產行業的信用評價特點是什么？

  胡：房地產行業與一般生產行業相比具有產品周期長、涉及生產要素多、社會影響大、發展不均衡、項目周期與財務周期不匹配等特點，其發展又處于經濟發展的特定階段，信用建設任務艱巨，必須結合行業特點開展信用評價工作。

  一是建立一套適合行業特點的房地產開發企業信用評價指標體系。在設計信用評價指標體系時，重點突出房地產行業和開發企業的特點，遵循針對性、全面性、系統性的原則，使指標體系更科學、合理。在指標設定上既考慮信用評價指標體系的共性，如企業管理能力、發展能力和財務數據等客觀信用能力，也考慮房地產行業的特點，把房地產開發企業的經營信用和履行社會責任作為信用考核的重點，全面考量企業在土地獲取、規劃、建設、銷售、前期物業管理等開發建設全過程中的經營信用。在分值比例設定上使企業經營信用情況的分值比例達到了45%，企業履行社會責任信用分值比例達到35%，企業客觀信用能力僅占全部分值的20%。同時采取一票否決制，企業如發生違法違規或其他嚴重失信行為，一律不予評價。

  信用評價結果采取動態管理，三年有效，每年一次復評，既保證了企業信用等級的真實性，也能夠與時俱進及時反映企業的進步，對落伍者即時降級或淘汰。

  二是引入社會第三方信用評價機構對參評企業進行獨立、客觀、公開、公平、公正的評價。社會第三方通過招標選取，并實行動態管理。評價過程中，第三方評價機構不僅對參評申報材料進行書面審核，對參評企業進行實地核查，通過和企業面對面的交流了解企業的經營狀況，并通過對企業員工、經營關聯單位、相關行政機關和社會組織的調查詢問以及對社會發布的企業信用信息的全面查詢，了解企業對員工、合作方、政府、消費者、社會的信用及履行社會責任的情況，做到客觀、真實、全面評價企業的信用狀況。目前已有七家商務部認可的評價機構參與到這項工作中來。

  三是依托地方協會，積極開展信用評價工作。開發企業基本是屬地管理，參評企業的組織、信息的采集與核實、實地核查等工作離不開地方協會的支持和幫助，因此信用評價工作必須緊緊依靠地方協會。在參評企業當中，大多數是通過地方協會統一組織參評的，地方協會做了大量的工作，為我們提供了很多幫助，可以說，地方協會的積極性直接影響信用評價工作的廣度和質量。所以，發揮地方協會積極性，依靠地方協會聯合開展信用評價工作是我們一貫堅持的工作原則，只有這樣，才能使信用評價工作真正落到實處。

  問：兩會主導的信用評價優勢在哪里？

  胡：我國現存的與房地產信用相關的評級標準可以分為5個層次：住建部對房地產開發企業的資質評級、各級行政機關建立的開發企業信用檔案、部分省市開展的房地產行業誠信評價、金融機構對開發企業的資信評級，以及社會和行業協會的各類評獎等。這些評級或評價的特點是評價主體不同，出發點和側重點不同，效果也不同。

  由中國房地產業協會、中國房地產研究會主導的行業信用評價是通過行業協會建立守信踐諾的長效制度，有效約束會員企業的道德風險和機會主義行為，提高行業協會的服務能力，促進行業信用建設和行業守信自律，保障行業健康發展。它既不同于政府部門基于監管需要而實施的資質管理，也有別商業機構基于市場需求提供的信用評級。它突出了客觀性、專業性、自律性和服務性，更多的反映的是企業自身資產情況、開發經營行為和履行社會責任所獲得的社會信譽，由兩會推進這項工作更具有行業的權威性和公正性。大力推動信用信息在全國范圍的互聯互通，發揮信用信息對失信行為在更大范圍的監督和約束已成為市場經濟良性持久發展的必要條件。

  問：獲得評級的企業能得到什么實際利益？

  胡：人無信不立，業無信不興，這是社會的共識。隨著國家對社會信用體系建設的重視，越來越多的企業開始關注和重視自身信用建設，也有越來越多的政府部門和相關機構陸續出臺對信用企業的激勵政策。2013年國家發改委、人民銀行和中央編辦聯合下發了“關于在行政管理事項中使用信用記錄和信用報告的若干意見”，部分省市也將信用報告作為行業管理中企業準入的依據。在信用評價方面，國家開發銀行對參與棚戶區改造且信用級別高的企業在貸款方面給予一定的政策支持。黑龍江、重慶房協在有關行業主管部門的支持下，出臺了很有實效的激勵政策，包括對AA級以上的企業在容積率、項目資本金、商品房預售許可前的投資到位率、資質年檢業績審查、推薦行業性評優評獎等方面實行優惠政策。這極大地調動了參評企業的積極性，2013年僅一年黑龍江省就有50多家企業參評。

  當然，目前信用評價結果的實際應用面和對企業的惠顧還很有限，今后還有大量工作要做。一方面探究金融服務體系對信用評價結果的支持和應用，通過評價使信用級別高的企業在金融授信、金融服務延伸等方面能夠享受到更多的政策支持。另一方面還要積極探索向社會和相關領域發布企業信用評價報告，創造獎優罰劣的社會輿論環境，使企業養成誠信和守法的良好習慣。同時我們將聯合發改委、國土、工商、財政、金融、物價、消費者協會、新聞媒體等多個部門通過多種方式、多種渠道宣傳推廣信用評價工作和誠信企業，把信譽度高、社會責任感強的企業介紹給社會，推薦給消費者，在全行業樹立起誠信為本的環境氛圍。

  問：信用評價對于推動房地產業健康發展、構建社會信用體系將發揮哪些作用？

  胡：信用是房地產開發企業在開發能力、信貸、納稅、合同履約、產品質量、社會責任等諸方面綜合實力的反映，是企業生命力和核心競爭力的重要體現，是行業的社會責任和道德基石。完善我國社會主義市場經濟體制是一個系統工程，社會信用體系建設是其中關鍵的一環。房地產行業信用建設作為社會信用體系建設的重要組成部分，對改善我國經濟社會信用缺失的現狀、重塑社會信用有深遠影響。隨著市場經濟的不斷深入和政府職能的轉變，建立和完善社會信用體系已越來越被中央和各地方政府主管部門所重視。今年1月15日李克強總理在主持國務院常務會議上做了“關于部署加快建設社會信用體系”的講話，提出制定《社會信用體系建設規劃綱要(2014-2020年)》。該綱要已于今年6月14日由國務院下發通知印

  發執行(國發〔2014〕21號)，7月23日國務院第57次常務會議通過了《企業信息公示暫行條例》，條例中明確規定縣級以上地方人民政府及其有關部門應當建立健全信用約束機制，在政府采購、工程招投標、國有土地出讓、授予榮譽稱號等工作中，將企業信息作為重要考量因素，對被列入經營異常名錄或者嚴重違法企業名單的企業依法予以限制或者禁入。該條例將于2014年10月1日起施行。由此可見，國家已將社會信用體系建設擺到議事日程上來，今后政府將把對行業的監管逐步轉變為對企業信用信息的監管，就房地產行業來講對企業的資信管理將逐漸取代資質管理 、許可管理等各項行政管理。因此建立房地產行業信用評價體系是建立房地產長效機制，實現房地產行業可持續發展的重要舉措，也必將推動和促進全社會信用體系的建立和完善。