進入下半年以來，樓市各類利好政策不斷，特別是7月份以來，幾乎達到了一月一政策的地步，“限購”、“限貸”等政策松綁，市場信心得到提振；另一方面，樓市價格體系在今年又進行重塑，成交放量速度加快，一些競爭激烈的老板塊如臨平山北、塘棲、城東新城等板塊一降再降，達到近三年的最低點。同時，杭州商品房庫存量達14萬多套，為歷史最高點，杭州樓市似乎進入了一個全新又陌生的階段。

  在剛剛落幕的第21屆房博會上，合創地產機構就目前杭州房地產市場的住宅需求及需求特征做了一次廣泛的調查活動。本次調研通過房交會現場以隨機攔訪、一對一問卷調研的形式，共設問卷1000份，回收有效問卷950份，其中對住宅有購買意向的有效問卷為912份。合創地產機構已經連續7年對房博會的住宅需求進行跟蹤調研。本次調研結果將和2010年、2011年、2012年、2013年的數據做一個比較，以期通過動態的數據了解和分析近八年內意向購房者購房心態和需求的變化。

  購房急迫性處于近七年的歷史最低點

  進入2014年下半年，雖然限購限貸政策均放開，但在大供應量的壓力下，房價依然有所下降，特別是部分競爭激烈的板塊，房價已經降到了5年之內的歷史最低點。這使意向購房者對未來走向判斷更為迷茫，在此情況下，持續觀望、慎重考慮成為了規避風險最穩妥的選擇。

  據調研結果顯示，與2013年及2014年上半年相比，意向購房者的購房準備期明顯延長，在未來3個月到半年之內有購房考慮的僅為15.1%，一年之內考慮購房的比例為32.2%，購房急迫性處于近7年的歷史最低點。

  雖然自下半年以來各項樓市政策不斷，不過從結果來看，政策對于剛需購房者影響有限，對市場需求的刺激還停留在意識層面，實際影響還有待于利好政策持續加碼或市場信心的恢復。結果顯示，有20.4%的意向購房者受政策利好影響加入購房者行列；21.4%意向購房者受政策影響會加快購房進程。由于目前市場主體依然以首次置業的剛需購房者為主，因此有將近60%的意向購房者并未受到政策利好影響。

  不過在各項政策的影響力分析發現，“首套房首付三成、利率7折”、 “二套房首付可三成”、“限購放開”三者呈由高到低排列；信貸政策依然是影響力最大、影響面最廣的政策。

  異地客活躍度提升 達歷年最高峰

  受各類政策的影響，本地購房者依然是購房的絕對主流，占比達75.6%。異地購房者從2013年下半年的6%上升到現在的21%。而這些異地客群中，浙江省內客戶依然占據絕對比例，其中以溫州、湖州、臺州、寧波等地的購房者比例最高，占比均超過10%，從購房目的看，依然以自住為主，投資比例較少。同時，基于對未來的不樂觀判斷，異地購房者的需求并未被激發，仍處于蟄伏狀態。

  不過在房源需求中，首次置業人群占55.9%，二次置業(改善)占比23.8%。對比歷年數據，首次置業占比保持中等水平，二次置業(改善)略有下降，三次置業則有所上升，目前占比約11%。

  但值得注意的是，首次置業群體并不意味著其首次擁有住宅，部分擁有自建房、經濟適用房、房改房等意向購房者雖然為改善性需求，但從購房狀態看仍屬于首次置業(首次購買商品房)，故首次置業群體中也包括了部分改善型需求的客戶。

  精裝修接受度大幅上升 三房最為“緊俏”

  隨著萬科、綠城、濱江等房企的精裝修戰略的推廣，杭州市場上實行精裝修的項目也逐漸增多。與之對應的是，購房者對精裝修的接受度也達到歷史較高水平，在精裝修和毛坯選擇上，選擇精裝修的比例達43.8%。而精裝修標準，最受歡迎的在2000-3000元/平方米之間。不過3000元/平方米以上的比例略有提升。這意味著意向購房者對附加在房價基礎上的精裝修價格接受度上升。

  值得注意的是，在戶型大小選擇上，出現歷史性突破，戶型格局需求在功能呈現擴容態勢，三房以63.4%的高比例取代兩房統治已久的江湖地位，兩房比例急速下降，占比為21.7%。

  對比歷年數據可以發現，三房選擇大比例上升，從2013年10月的41.1%上升到2014年5月43.3%，本次調研上升到63.4%；兩房、一房需求量大幅下降，從2013年10月的52.5%下降到2014年5月40%，本次調研下降到21.7%；由此可以說明，戶型格局的選擇出來了集中且擴大的趨勢。究其原因，與目前市場樓市產品戶型格局的演變密不可分。自2012年以后，供求量最大的90方三房兩廳的設計開始盛行，2014年市場上新房源已經是清一色的三房兩廳，兩房設計已經成為歷史，因此三房的選擇率明顯提升，占比達60%以上，隨著時間的推移，預計三房選擇的比例還將持續上升，兩房的選擇預計只能在年代相對較久的二手房中解決，占比也將呈現逐年下降。