??2025年第二季度，中國長租房市場在“政策兌現(xiàn)、存量提質(zhì)”的主線下，終于迎來修復(fù)式止跌回升。隨著畢業(yè)季帶來的租房需求集中釋放，市場活躍度顯著提升；同時(shí)，住建部 “好房子”標(biāo)準(zhǔn)的明確、城市更新專項(xiàng)資金的到位，以及保租房專項(xiàng)貸款等一系列政策紅利的密集發(fā)布與落地，為市場注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。多重積極因素共同作用，終結(jié)了長租房行業(yè)發(fā)展指數(shù)連續(xù)兩個(gè)季度的下行趨勢。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會基于行業(yè)發(fā)展情況繼續(xù)發(fā)布《2025年二季度中國長租房發(fā)展指數(shù)分析報(bào)告》，該報(bào)告旨在剖析二季度以來住房租賃行業(yè)運(yùn)營情況，為行業(yè)內(nèi)外的觀察者和決策者提供具有價(jià)值的參考信息。

??一、發(fā)展指數(shù)綜合得分分析

??2025年二季度，長租房行業(yè)發(fā)展指數(shù)綜合得分由50.15分升至51.65分，環(huán)比提升3.01%，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)兩個(gè)季度的下滑勢頭，核心原因來自“政策兌現(xiàn)+運(yùn)營提效”的同步發(fā)力：一是，住建部“存量商品房納保”收儲細(xì)則落地，疊加城市更新專項(xiàng)資金二季度集中撥付，帶動(dòng)約3.8萬套項(xiàng)目竣工開業(yè)，規(guī)模性指標(biāo)環(huán)比再增3.05%，為綜合指數(shù)提供底盤支撐；二是，頭部運(yùn)營商借畢業(yè)季窗口，通過“免押金+首月減租”等精細(xì)化運(yùn)營手段將行業(yè)平均出租率拉升至91.85%，并以“公寓+商業(yè)”、長短租轉(zhuǎn)換、社群增值包等多元服務(wù)使其他營業(yè)收入環(huán)比激增，盈利性指標(biāo)環(huán)比提升2.47%，成功對沖了租金仍處負(fù)區(qū)間的壓力，共同推動(dòng)綜合得分止跌回升。

??二、一級指標(biāo)分析

??成長性：企業(yè)成長性指標(biāo)從上季度的18.43分提升至19.02分，環(huán)比增長3.21%，同比下降16.35%；關(guān)鍵原因來自“存量轉(zhuǎn)增量”的集中兌現(xiàn)：一方面，2024—2025年各地保租房及“非改租”專項(xiàng)貸款項(xiàng)目在畢業(yè)季前集中竣工，大量房源由儲備轉(zhuǎn)為開業(yè)，新增長租房指數(shù)環(huán)比翻番；另一方面，面對租金仍處負(fù)區(qū)間、企業(yè)將有限資源優(yōu)先投入既有房源品質(zhì)升級與續(xù)租鎖客，通過“產(chǎn)品煥新+服務(wù)加碼”穩(wěn)住現(xiàn)金流，從而在“增量兌現(xiàn)、存量提質(zhì)”的組合策略下實(shí)現(xiàn)成長性指標(biāo)提升。

??規(guī)模性：企業(yè)規(guī)模性指標(biāo)從上季度的22.82分增至23.52分，環(huán)比增長3.05%，同比增長9.29%。主要原因來自“政策兌現(xiàn)+存量盤活”雙輪：一是，住建部明確支持地方自主收購存量商品房作保障房，疊加專項(xiàng)貸款陸續(xù)到位，帶動(dòng)保租房及“非改租”項(xiàng)目集中竣工，當(dāng)季全國新增開業(yè)房源約3.8萬套，直接拉高行業(yè)開業(yè)規(guī)模量；二是，公募REITs擴(kuò)圍帶來退出預(yù)期，央國企與頭部運(yùn)營商趁融資窗口期加速收并購存量商辦資產(chǎn)并改作長租，單季新增儲備3萬余套，推動(dòng)在管儲備規(guī)模同步擴(kuò)容。

??盈利性：企業(yè)盈利性指標(biāo)從上季度的8.89提升至9.11分，環(huán)比增長2.47%，同比增長3.85%。原因在于“以量補(bǔ)價(jià)+多元增收”雙輪驅(qū)動(dòng)：一是，住建部“好房子”標(biāo)準(zhǔn)及千億城市更新資金落地，推動(dòng)存量改造提速，企業(yè)借“免押金+首月減租”等促銷活動(dòng)拉升出租率，并以坪效降幅收窄對沖租金下行，實(shí)現(xiàn)租金收入環(huán)比增長；二是，頭部運(yùn)營商趁REITs擴(kuò)圍窗口，集中上線長短租轉(zhuǎn)換、智能保潔、社群活動(dòng)等增值服務(wù)，加速布局“公寓+商業(yè)”模式，帶動(dòng)其他營業(yè)收入環(huán)比增長，共同抬升整體盈利水平。

??三、二級指標(biāo)分析

??（一）成長性

??1.新增長租房數(shù)量：二季度行業(yè)新增長租房指數(shù)得分從上季度的34.44分提升至73.28分，較上季度提升38.84分，環(huán)比增長112.78%，同比下降55.35%。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)顯示，與一季度相比，新增長租房數(shù)量從34441間提升至73283間，具體來看，6家企業(yè)新增長租房數(shù)量增長在5%～50%之間，9家企業(yè)新增長租房數(shù)量下降在50%以上，29家企業(yè)本季度沒有新增，只有9家企業(yè)本季度新增住房數(shù)量較上季度略有增長。主要得益于前期儲備項(xiàng)目集中轉(zhuǎn)入開業(yè)階段：一方面，2024—2025年各地保租房及“非改租”專項(xiàng)貸款項(xiàng)目陸續(xù)竣工，帶動(dòng)大量房源在6月前集中入市；另一方面，畢業(yè)季需求爆發(fā)促使頭部企業(yè)將已建成的集中式公寓提前投放，直接推高當(dāng)季新增規(guī)模。

??2.新增儲備項(xiàng)目數(shù)：二季度，長租房市場的新增儲備項(xiàng)目數(shù)指數(shù)得分從上季度的53.22分下降至49.9分，較上季度下降3.32分，環(huán)比下降6.23%，同比下降3.76%。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)，從一季度到二季度，新增儲備項(xiàng)目數(shù)從53220套/間下降至49904套/間。行業(yè)全面進(jìn)入“存量提質(zhì)”階段：一方面，中央財(cái)政與發(fā)改委合計(jì)投入超千億元的城市更新專項(xiàng)資金集中流向已建項(xiàng)目改造及存量資產(chǎn)盤活，企業(yè)把有限資金優(yōu)先用于既有房源品質(zhì)升級而非新拿項(xiàng)目；另一方面，租金持續(xù)下探、盈利預(yù)期減弱，疊加融資端仍偏緊，使房企和地方國企普遍放緩新儲備節(jié)奏，轉(zhuǎn)而通過REITs擴(kuò)募、輕資產(chǎn)托管等方式消化現(xiàn)有存量。

??3.租金增長率：二季度行業(yè)租金增長率得分為-2.47分，降幅雖較上季度收窄，但仍處負(fù)區(qū)間，核心原因在于保租房與市場化房源集中入市，短期內(nèi)供大于求，以上海為例，2年內(nèi)保租房項(xiàng)目數(shù)量激增15倍，導(dǎo)致集中式公寓在旺季反而降價(jià)搶客；二是居民收入預(yù)期偏弱、支付意愿收縮，多數(shù)運(yùn)營方只能繼續(xù)以價(jià)換量，租金整體雖仍呈下探態(tài)勢，但本季度以略有回升。

??4.客戶續(xù)簽率情況：二季度客戶續(xù)簽率得分保持在70分，與上季度持平，從樣本數(shù)據(jù)來看，行業(yè)平均續(xù)簽率從一季度的59.28%上升至59.9%，環(huán)比增長1.05%。具體來看，有7家企業(yè)續(xù)簽率在25%到49%之間，23家企業(yè)在50%到59%之間，15家企業(yè)在60%到69%之間,而5家企業(yè)的續(xù)簽可達(dá)到70%到85%，且貴陽城寓本季度客戶續(xù)簽率達(dá)到87%，新投海瑜本季度客戶續(xù)簽率持續(xù)保持在90%。原因分析：一是頭部運(yùn)營商趕在畢業(yè)季換租高峰前，提前集中煥新產(chǎn)品和公區(qū)——如貴陽城寓、新投海瑜借室內(nèi)設(shè)計(jì)升級、共享空間優(yōu)化與多渠道精準(zhǔn)推廣，將續(xù)簽率分別推高至87%和90%；二是面對租金整體下行、換租窗口被拉大的壓力，多數(shù)企業(yè)提前三個(gè)月啟動(dòng)續(xù)約談，以“租金不漲、服務(wù)加碼”鎖定老客，從而抵消了租客計(jì)劃換租的流失風(fēng)險(xiǎn)。

??5.外部融資規(guī)模情況分析：二季度外部融資規(guī)模情況本季度無新增。一是整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性使得投資者信心受挫，資金流向愈發(fā)謹(jǐn)慎。長租房市場作為房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)領(lǐng)域，難以避免地受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的顯著影響，融資難度居高不下。二是雖然政策對長租房市場予以一定支持，然而金融政策的動(dòng)態(tài)調(diào)整以及監(jiān)管要求的持續(xù)強(qiáng)化，極大程度地壓縮了企業(yè)獲取外部融資的渠道，使得融資條件變得極為嚴(yán)苛。企業(yè)在融資過程中面臨重重阻礙，融資規(guī)模和速度均受到限制，這無疑對外部融資規(guī)模的增長形成了制約。

??（二）規(guī)模性

??1.行業(yè)開業(yè)規(guī)模量：二季度，長租房行業(yè)開業(yè)規(guī)模量指標(biāo)得分從上季度的56.3分提升至58.17分，較上季度增加1.87分，環(huán)比增長3.34%，同比增長11.47%。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)，一季度開業(yè)總規(guī)模達(dá)到116.35萬套/間，相較上季度增長了3.76萬套/間。主要原因在于政策的持續(xù)推動(dòng)與市場需求結(jié)構(gòu)變化的雙重影響。一是政策持續(xù)發(fā)力，中央及各地多次提及支持收購存量商品房用作保障性住房，并配套金融政策，極大推動(dòng)了保租房建設(shè)。如住建部支持地方在收購主體、價(jià)格和用途等方面自主決策，拓寬了保租房供給渠道，大量新建及改造的保租房項(xiàng)目在二季度集中開業(yè)。二是市場需求結(jié)構(gòu)變化也起到推動(dòng)作用。城市化進(jìn)程加快與人口結(jié)構(gòu)改變，使租房需求走向 “多樣化”。新市民、青年群體對品質(zhì)化、多元化租賃住房需求增長，企業(yè)為迎合需求加速布局。

??2.行業(yè)儲備規(guī)模情況（在管項(xiàng)目含儲備項(xiàng)目）：二季度行業(yè)儲備規(guī)模得分也略有提升，從上季度的77.1分，提升至79.23分，環(huán)比增長了2.77%，同比增長7.23%。主要原因：一是“十四五”收官?zèng)_刺，多地政府加快“存量房納保”收儲，央國企與頭部運(yùn)營商同步啟動(dòng)輕資產(chǎn)委托，儲備量單季度提升顯著；二是公募REITs擴(kuò)圍帶來退出預(yù)期，瓴寓、朗詩寓、城家公寓等頭部運(yùn)營商趁融資窗口期加速收并購存量商辦資產(chǎn)并改作長租，單季新增儲備超3萬套，推高了行業(yè)整體儲備規(guī)模。

??（三）盈利性

??1.租金收入：二季度行業(yè)租金收入得分33.21分，較上季度提升0.64分，租金收入環(huán)比提升1.98%，同比增長4.39%。原因分析：一是政策端，住建部“好房子”標(biāo)準(zhǔn)落地、城市更新資金超千億注入，帶動(dòng)存量資產(chǎn)改造提速，重點(diǎn)城市新增房源顯著提升，穩(wěn)定了租金預(yù)期；二是運(yùn)營端，企業(yè)在租金下行壓力中通過“免押金+首月減租”等促銷、差異化產(chǎn)品和精細(xì)化服務(wù)拉動(dòng)入住率，出租率環(huán)比微升至91.85%，坪效降幅收窄，以量補(bǔ)價(jià)實(shí)現(xiàn)收入增長。

??2.其他營業(yè)收入（多元增值收入）：二季度其他營業(yè)收入得分1.53分，較上季度提升1.33分，環(huán)比提升664.35%，同比增長343.9%。一是頭部企業(yè)借畢業(yè)季集中上線長短租轉(zhuǎn)換、智能保潔、社群活動(dòng)等打包服務(wù)，帶動(dòng)增值消費(fèi)滲透率提升；二是公募 REITs 擴(kuò)圍后，頭部運(yùn)營商借REITs資金優(yōu)勢，加速布局“公寓+商業(yè)”模式，將底商、車位、廣告位統(tǒng)一招商運(yùn)營，通過專業(yè)化運(yùn)營顯著拉高增值收入，帶動(dòng)行業(yè)整體水平抬升。

??3.出租率：本季度行業(yè)出租率得分保持滿分100分，與上季度持平，但從實(shí)際出租率的絕對值來看，行業(yè)平均出租率從一季度的91.31%，提升至91.85%，、環(huán)比提升0.59%，同比下降1.48%。原因在于：一是“五一”前后企業(yè)集中推出“免押金、首月減租”等促銷，疊加畢業(yè)季提前啟動(dòng)，有效對沖了傳統(tǒng)淡季需求下滑；二是各地國資平臺與頭部企業(yè)延續(xù)“降租、免租、靈活付款”等促銷策略，并通過數(shù)字化系統(tǒng)縮短空置周轉(zhuǎn)期，有效對沖了保租房集中入市帶來的分流壓力，推動(dòng)整體出租率穩(wěn)中有升。

??4.運(yùn)營成本：本季度運(yùn)營成本得分為33.36分，較上季度提高1.55分，環(huán)比提升4.9%，同比增長10.8%。原因分析：一是存量盤活政策落地，多地國資平臺批量收儲存量房源后，委托頭部運(yùn)營商輕資產(chǎn)運(yùn)營，規(guī)模化攤薄了維修、營銷等可變成本，帶動(dòng)行業(yè)平均運(yùn)營成本降低。；二是行業(yè)規(guī)模擴(kuò)大帶來固定成本攤薄效應(yīng)減弱，疊加人工成本、能耗及物管費(fèi)用隨通脹溫和上漲，共同抬升了運(yùn)營成本基數(shù)。

??本期長租房行業(yè)發(fā)展指數(shù)成分企業(yè)名單

??排序按照參編順序排列

??數(shù)據(jù)說明：

??1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2025年4月1日至2025年6月30日。

??2.本報(bào)告中的數(shù)據(jù)來源為數(shù)據(jù)提報(bào)合格的住房租賃企業(yè)提供，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會同上海克而瑞信息技術(shù)有限公司通過多途徑數(shù)據(jù)監(jiān)測，包括現(xiàn)場項(xiàng)目調(diào)研，對住房租賃企業(yè)提供數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證。

??3.本報(bào)告分?jǐn)?shù)計(jì)算方法詳見《關(guān)于印發(fā)編制長租房發(fā)展指數(shù)的通知》（中國房協(xié)〔2023〕201號）內(nèi)容。

??主要研究成員：

??張其光 王毅 趙曉英 王偉 王俊林 劉穎 肖曉

??聯(lián)系方式：

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會長租房分會

??地址：北京市海淀區(qū)甘家口街道車公莊西路中國水利水電科學(xué)研究院 國際泥沙中心6層602

       郵箱：fangxieczffh@163.com

??報(bào)告說明：

??本報(bào)告是由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會長租房分會出品的《中國長租房行業(yè)發(fā)展指數(shù)分析報(bào)告》系列報(bào)告之季度報(bào)告，旨在準(zhǔn)確反映住房租賃市場的發(fā)展?fàn)顩r，推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)建立租購并舉的住房制度。更多行業(yè)信息，請關(guān)注中房網(wǎng)長租房分會 （http://www.dil5h.cn/zt/czf/index.html）和長租房分會微信公眾號。

??免責(zé)聲明

       由于指數(shù)信息公開時(shí)間和部分統(tǒng)計(jì)口徑的差異，可能出現(xiàn)與相關(guān)政府部門最終公布數(shù)據(jù)不一致的情形。則最終以政府部門權(quán)威數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

??報(bào)告內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資和決策建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

??本報(bào)告版權(quán)歸中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會長租房分會所有，本單位對本報(bào)告保留一切權(quán)利。未經(jīng)書面授權(quán)，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人均不得對本報(bào)告進(jìn)行任何形式的發(fā)布、復(fù)制、引用或轉(zhuǎn)載。如經(jīng)過本單位同意引用、刊發(fā)的，須注明出處為“中房協(xié) 長租房分會”，且不得對本報(bào)告進(jìn)行有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。