??隨著國家政策的引導(dǎo)和市場需求的不斷變化，長租房市場正處于快速發(fā)展與調(diào)整并存的關(guān)鍵時期。2024年第二季度，中國長租房市場在經(jīng)歷了一季度的小幅波動后，繼續(xù)展現(xiàn)出其穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會繼續(xù)發(fā)布2024年二季度中國長租房發(fā)展指數(shù)分析報告，以期為行業(yè)內(nèi)外的觀察者和決策者提供一份詳實、客觀的行業(yè)分析。

??一、發(fā)展指數(shù)綜合得分分析

??2024年二季度，長租房行業(yè)發(fā)展指數(shù)綜合得分53.03分，較上季度微降0.14分，環(huán)比下降0.26個百分點。這一輕微下降主要受成長性指標(biāo)的影響，該指標(biāo)從上季度的24.81分降至22.74分，環(huán)比下降8.33個百分點，反映出行業(yè)增長速度有所放緩。盡管規(guī)模性指標(biāo)顯示出積極的增長，從上季度的19.74分提升至21.52分，環(huán)比增長9.01個百分點，盈利性指標(biāo)也表現(xiàn)出良好的穩(wěn)定性，從上季度的8.63分微增至8.78分，環(huán)比增長1.68個百分點，但整體而言，市場對租金預(yù)期的調(diào)整、保障性住房和土地供應(yīng)的減少，以及純租賃用地供應(yīng)量的緊縮，對行業(yè)增長造成了一定的影響。但盡管如此，長租房市場通過提高出租率和積極推進(jìn)前期儲備項目入市，仍在努力維持其盈利性和規(guī)模擴張，顯示出行業(yè)的發(fā)展?jié)摿推髽I(yè)的積極應(yīng)對策略。

??二、一級指標(biāo)分析

??1、成長性：二季度長租房市場的成長性指標(biāo)出現(xiàn)明顯下降，得分從上季度的24.81分降至22.74分，較上期下降2.07分，環(huán)比下降8.33個百分點。反映出行業(yè)增長速度有所放緩。這可能是與市場對租金的預(yù)期的調(diào)整以及保障性住房和土地供應(yīng)的減少有關(guān)。根據(jù)CRIC城市租賃的數(shù)據(jù)，自2017年以來，純租賃地塊成交建面超2300萬方，其中2021年供應(yīng)達(dá)到頂峰，為474萬方，2022和2023兩年供應(yīng)量腰斬。盡管2024年上半年部分協(xié)議和劃撥出讓的純租賃用地數(shù)量有所上升，但累計成交純租賃用地面積僅為192.56萬方，顯示出土地供應(yīng)的緊縮對行業(yè)增長的潛在影響。

??2、規(guī)模性：二季度長租房市場的規(guī)模性指標(biāo)顯示出積極的增長趨勢，從上季度的19.74分提升至21.52分，較上期增長1.78分，環(huán)比增長9.01個百分點。這一增長得益于前期集中儲備的項目開始逐步推向市場，有效促進(jìn)了市場整體規(guī)模的擴大。根據(jù)指數(shù)填報合格的51家樣本企業(yè)提交的數(shù)據(jù)來看，從一季度到二季度，開業(yè)規(guī)模和儲備規(guī)模從231.29萬間，增長至252.14萬間，環(huán)比增長了20.85萬間。這表明，盡管市場可能面臨挑戰(zhàn)，但長租房市場的規(guī)模擴張仍在持續(xù)進(jìn)行中，顯示出行業(yè)的發(fā)展?jié)摿推髽I(yè)的積極擴張策略。

??3、盈利性：本期盈利性指標(biāo)表現(xiàn)出良好的穩(wěn)定性，從上季度的8.63分微增至8.78分，較上期增長0.15分，環(huán)比增長1.68個百分點。根據(jù)對樣本企業(yè)數(shù)據(jù)分析，盡管本季度的平均租金從一季度的78.57元/㎡/月略降至78.13元/㎡/月，但行業(yè)平均出租率卻從89.38%提升至91.53%，環(huán)比增長了2%。出租率的增長有效抵消了租金下降的影響，保持了盈利性的穩(wěn)定。

??三、二級指標(biāo)分析

??（一）成長性

??1、新增長租房數(shù)量：二季度行業(yè)新增長租房指數(shù)顯著下降，指數(shù)得分從上季度的72.76分下降至47.17分，較上季度下降25.59分，環(huán)比降幅達(dá)到35.17個百分點。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)顯示，與一季度相比，新增長租房數(shù)量從72762間減少至47173間，環(huán)比下降35%，具體來看，有6家企業(yè)新增長租房數(shù)量下降了10%至40%，5家企業(yè)下降了45%至80%，4家企業(yè)下降了85%至95%，而有25家企業(yè)在本季度甚至沒有新增。這種普遍的下降趨勢，特別是大量企業(yè)新增長租房數(shù)量的大幅減少或停滯，直接導(dǎo)致了整個行業(yè)在二季度新增長租房數(shù)量的顯著下降。

??2、新增儲備項目數(shù)：二季度盡管長租房市場的新增開業(yè)量下降，行業(yè)新增儲備項目指數(shù)卻逆勢增長，指數(shù)得分從上季度的42.7分增長至51.85分，較上季度增長9.15分，環(huán)比增長21.45個百分點。這一增長趨勢反映了租賃企業(yè)在業(yè)務(wù)發(fā)展上并未停步，而是在積極推進(jìn)儲備項目。根據(jù)CRIC城市租售系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，從"十四五"時期城市保障性租賃住房規(guī)劃目標(biāo)來看，全國計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬套/間，重點城市如廣州、深圳、北京、上海、杭州、成都、武漢、南京的保租房籌集總量達(dá)310萬套/間，目前已入市34.77萬套/間，而待入市的保租房數(shù)量高達(dá)275.23萬套/間。這些數(shù)據(jù)表明，保租房從籌集到入市的過程正在加速，隨著保租房入市量的增加，租賃企業(yè)的儲備項目數(shù)量也在提升，從而推動了儲備項目指數(shù)的整體增長。

??3、租金增長率：二季度行業(yè)租金增長率指數(shù)顯示出積極的跡象，指數(shù)得分從上季度的-1.74分上升至-0.79分，雖然仍然是負(fù)值，但較上季度增長0.95分，這表明租金下降速度有所放緩。這一回升主要有兩個因素：一是6月份的“畢業(yè)季”帶來了大量新的租房需求，2024年全國高校畢業(yè)生人數(shù)達(dá)到1187萬人，比去年增加了29萬人，創(chuàng)下了歷史新高；二是，今年的“返城季”有所延后，從二季度開始企業(yè)用工需求陸續(xù)釋放，以上海為例，招聘企業(yè)數(shù)量從年初的2654家增加到5月份的3871家，同時平均薪資也從年初的1.25萬元/月增長到1.31萬元/月。這些因素共同促進(jìn)了租賃需求的增長，進(jìn)而對租金增長率指數(shù)的回升起到了支撐作用。

??4、客戶續(xù)簽率情況：二季度客戶續(xù)簽率得分70分，和上季度持平。從樣本數(shù)據(jù)分析，二季度行業(yè)平均續(xù)簽率為59.94%，其中多數(shù)企業(yè)的續(xù)簽率超過了平均水平。具體來看，有6家企業(yè)續(xù)簽率在40%到49%之間，18家企業(yè)在50%到59%之間，21家企業(yè)在60%到69%之間,而6家企業(yè)的續(xù)簽可達(dá)到70%到85%。原因分析：一是租戶對于當(dāng)前租賃住房的滿意度較高，這與長租房企業(yè)在服務(wù)質(zhì)量、居住環(huán)境和租后管理方面的不懈努力；二是盡管市場租金有所波動，但租戶考慮到搬家成本和重新找房的不便，更傾向于續(xù)租；加之經(jīng)濟逐步恢復(fù)，租戶的支付能力增強，減少了因經(jīng)濟壓力導(dǎo)致的退租。因此，二季度客戶續(xù)簽率的穩(wěn)定是租戶滿意度提升、租賃市場穩(wěn)定性增強和經(jīng)濟環(huán)境改善等多重因素共同作用的結(jié)果。

??5、外部融資規(guī)模情況分析：外部融資規(guī)模情況本季度得分20分，較上季度減少10分，環(huán)比下降33.33個百分點。原因分析：由于長租房市場近期可能面臨租金下降的挑戰(zhàn)，投資者對行業(yè)的前景持觀望態(tài)度，所以增加了融資難度，但隨著“住房租賃金融17條”、“3000億元保障性住房再貸款”等政策落地，住房租賃行業(yè)融資環(huán)境將進(jìn)一步改善。

??（二）規(guī)模性

??1、行業(yè)開業(yè)規(guī)模量：二季度，長租房行業(yè)開業(yè)規(guī)模量指標(biāo)得分從上季度的47.88分顯著提升52.18分，較上季度增加4.3分，環(huán)比增長8.98個百分點。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)，二季度開業(yè)總規(guī)模達(dá)到104.37萬套/間，相較上季度增長8.6萬套/間。這一增長主要得益于頭部企業(yè)及部分地方國有企業(yè)的活躍參與。原因分析：2024年上半年，全國各地出臺了至少62條與住房租賃相關(guān)的政策，這些政策涉及金融稅收、市場監(jiān)管、權(quán)益保障和租賃供應(yīng)等方面。特別是租賃供應(yīng)政策的增多，推動了新建、改建和存量盤活等多種方式的房源籌集。此外，保障性租賃住房的籌集工作顯著提速，帶來了機構(gòu)化房源量的激增，特別是在一線城市如上海和深圳，據(jù)CRIC城市租賃系統(tǒng)數(shù)據(jù)，兩地集中式公寓規(guī)模均已突破26萬間，且保租房占比均超過40%。集中式公寓規(guī)模的顯著擴張和保租房占比的提高，進(jìn)一步促進(jìn)了長租房行業(yè)規(guī)模性的穩(wěn)步增長。

??2、行業(yè)儲備規(guī)模情況：二季度行業(yè)儲備規(guī)模得分顯著提升，達(dá)到73.89分，較上季度的67.77分增加6.12分，環(huán)比增長了9.04個百分點。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)，二季度儲備項目數(shù)達(dá)到147.78萬套/間，環(huán)比增長了12.25萬套/間。這一增長主要集中在國有背景的企業(yè)如華發(fā)優(yōu)生活、美寓、辰寓、港城領(lǐng)寓，以及部分酒店系企業(yè)。原因分析：首先，隨著國家對住房租賃市場的政策支持力度加大，特別是對保障性租賃住房的重視，促進(jìn)了長租房企業(yè)積極增加土地儲備和項目籌備，以應(yīng)對未來市場需求的增長；同時，據(jù)CRIC城市租售系統(tǒng)統(tǒng)計，地方國企系租賃企業(yè)在各地保租房發(fā)展中承擔(dān)著重要角色，正在加速住房租賃行業(yè)布局，隨著保租房籌集的持續(xù)推進(jìn)，地方國企系企業(yè)規(guī)模快速擴大，通過新建、改建、盤活存量等多種方式加大投入，開業(yè)房源占比不斷提升，二季度末國家隊開業(yè)規(guī)模占比由去年同期的8.5%提升至14%。反映了國家隊的加入對市場的影響。

??（三）盈利性

??1、租金收入：二季度行業(yè)租金收入得分31.81分，較上季度增長1.34分，租金收入環(huán)比增長4.42個百分點。原因分析：一是隨著經(jīng)濟逐步復(fù)蘇，就業(yè)市場的穩(wěn)定，居民收入得到回升增加了租房需求，這直接促進(jìn)了租金收入的增長；二是據(jù)CRIC城市租售系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2024年6月55個城市個人房源租金坪效來看相較于上季度環(huán)比略有提升。特別是隨著今年“返城季”的延后和畢業(yè)季的到來，進(jìn)一步刺激了租房需求，從統(tǒng)計的55個城市可以看出，整體需求有所回升，其中24個城市租金環(huán)比上升。盡管如此，整體租金壓力還是存在的，需要持續(xù)關(guān)注和應(yīng)對。

??2、其他營業(yè)收入（多元增值收入）：二季度其他營業(yè)收入得分0.32分，較上季度略有下降，減少了0.02分，環(huán)比下降3.97個百分點。主要原因：從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，盡管大多數(shù)企業(yè)已布局多元增值服務(wù)，但這些服務(wù)在整體營業(yè)收入中所占的比重仍然較小，這表明多元增值服務(wù)尚未有效形成第二業(yè)務(wù)增長的主要力量。二是居民收入預(yù)期下行，可能使得租戶在非住房租賃方面的消費更加謹(jǐn)慎，減少了對長租房企業(yè)增值服務(wù)的需求，從而影響了其他營業(yè)收入的表現(xiàn)。

??3、出租率：本季度出租率得分100分，與上季度持平，但從絕對值來看，本期行業(yè)出租率較上季度提升0.5個百分點。主要原因：一是隨著畢業(yè)季的到來，大量新就業(yè)人員涌入市場，集中釋放了租房需求，尤其是在重點城市的核心區(qū)域，租金需求的增加帶動了出租率的上升；二是，長租房企業(yè)通過靈活調(diào)整定價策略，如推出多層次的租賃產(chǎn)品和實施優(yōu)惠政策，成功吸引了更廣泛的租戶群體，滿足了不同租戶的需求；三是，企業(yè)通過高效的運營管理，優(yōu)化租賃流程、縮短房屋空置期并提高服務(wù)響應(yīng)速度，進(jìn)一步提升了出租效率。

??4、運營成本：本季度運營成本得分為30.11分，相較于一季度得分上升1.06分，反應(yīng)企業(yè)盈利性在提升。原因分析：一是企業(yè)可能通過優(yōu)化供應(yīng)鏈管理、提高能源使用效率等措施，降低了日常運營成本；二是隨著市場逐步回暖，企業(yè)通過提高出租率和租金收入，增強了成本吸收能力。

??數(shù)據(jù)說明：

??1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間為2024年4月1日至2024年6月30日。

??2.本報告中的數(shù)據(jù)來源為數(shù)據(jù)提報合格的住房租賃企業(yè)提供，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會同上海克而瑞信息技術(shù)有限公司通過多途徑數(shù)據(jù)監(jiān)測，包括現(xiàn)場項目調(diào)研，對住房租賃企業(yè)提供數(shù)據(jù)進(jìn)行驗證。

??3.本報告分?jǐn)?shù)計算方法詳見《關(guān)于印發(fā)編制長租房發(fā)展指數(shù)的通知》內(nèi)容。

??本期長租房行業(yè)發(fā)展指數(shù)成分企業(yè)名單

??排序按照參編順序排列

編委會

??總編輯

??張其光

??主編

??趙曉英   王偉

??編輯

??王俊林  劉穎  肖曉

聯(lián)系方式

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會長租房分會

??地址：北京市海淀區(qū)甘家口街道車公莊西路中國水利水電科學(xué)研究院 國際泥沙中心6層602 

??郵箱：fangxieczffh@163.com

報告說明

??本報告是由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會長租房分會出品的《中國長租房行業(yè)發(fā)展指數(shù)分析報告》系列報告之季度報告，旨在準(zhǔn)確反映住房租賃市場的發(fā)展?fàn)顩r，推動行業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)建立租購并舉的住房制度。更多行業(yè)信息，請關(guān)注中房網(wǎng)長租房分會 （http://www.dil5h.cn/zt/czf/index.html）和長租房分會微信公眾號。

免責(zé)聲明

??由于指數(shù)信息公開時間和部分統(tǒng)計口徑的差異，可能出現(xiàn)與相關(guān)政府部門最終公布數(shù)據(jù)不一致的情形。則最終以政府部門權(quán)威數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

??報告內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資和決策建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。

??本報告版權(quán)歸中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會長租房分會所有，本單位對本報告保留一切權(quán)利。未經(jīng)書面授權(quán)，任何機構(gòu)和個人均不得對本報告進(jìn)行任何形式的發(fā)布、復(fù)制、引用或轉(zhuǎn)載。如經(jīng)過本單位同意引用、刊發(fā)的，須注明出處為“中房協(xié) 長租房分會”，且不得對本報告進(jìn)行有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。