??近日，三亞市人民政府印發(fā)《三亞市農村閑置宅基地盤活利用管理辦法（試行）》（下簡稱《辦法》），規(guī)范閑置宅基地盤活利用的活動，以盤活農村閑置的宅基地資源帶動農村新業(yè)態(tài)，促進農民增收和產業(yè)發(fā)展。

??《辦法》要求，進城落戶的農村村民可以依法自愿有償退出宅基地，但是不得以退出宅基地作為農村村民進城落戶的條件。農村村民申請宅基地退出的，可以與農村集體經濟組織協商確定回購價格。該回購價格包括宅基地使用權及其地上附著物的補償。

??《辦法》同時鼓勵有條件的農村集體經濟組織按照區(qū)土地利用規(guī)劃和村莊規(guī)劃，采取集中建設新村、舊村改造等方式，自主開展宅基地整治。農村集體經濟組織可以采取出租、入股或者其他符合有關法律和國家政策規(guī)定的方式流轉宅基地經營權，宅基地所有權不變。

??對于宅基地的受讓方，《辦法》指出，宅基地經營權流轉的受讓方可以是本集體經濟組織成員、本集體經濟組織以外的組織或者個人。受讓方應當按照約定的方法使用宅基地，并依法辦理建設報批手續(xù)，鼓勵發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務等新產業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業(yè)融合發(fā)展項目。并且，經農村集體經濟組織同意，受讓方可以將宅基地經營權流轉給第三人，也可以依法用宅基地經營權向銀行抵押貸款。

??此外，《辦法》還對宅基地盤活利用方式、盤活利用合同以及盤活利用管理等方面進行了詳細規(guī)范。

??海南一直是合作建房的熱點發(fā)展地區(qū)，尤其是在宅基地以及集體經營性建設用地上開發(fā)建設的合作建房也是三亞主要的發(fā)展模式之一。2020年10月5日，海南省出臺了《關于大力發(fā)展農村市場主體壯大農村集體經濟的十八條措施》，其中第九條鼓勵農戶自行通過協議將閑置宅基地或閑置農房流轉給經營者，或將閑置宅基地統一流轉給村組織，由村組織自行經營或對外招商經營。并在符合農村宅基地管理規(guī)定和相關規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員和當地農民合作改建自住房。但此后一直缺乏相關政策的執(zhí)行細則，在宅基地的流轉與具體項目合作中也面臨各種落地問題。

??此次三亞正式出臺《辦法》，一方面為當地城鄉(xiāng)合作建房的發(fā)展提供了重要政策基礎和制度保障，有利于城鄉(xiāng)合作建房的規(guī)范有序發(fā)展。另一方面也為激活鄉(xiāng)村閑置資源，推動農業(yè)產業(yè)升級，促進農村經濟發(fā)展和農民增收提供了有效的實現途徑。

??附：

??三亞市人民政府關于印發(fā)三亞市農村閑置宅基地盤活利用管理辦法（試行）的通知

??各區(qū)人民政府，各管委會，市政府直屬各單位：

??《三亞市農村閑置宅基地盤活利用管理辦法（試行）》于2022年5月12日經八屆三亞市人民政府第13次常務會議審議通過，現印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。

??三亞市人民政府

??2022年6月4日

??三亞市農村閑置宅基地盤活利用管理辦法

??（試行）

??第一章　總則

??第一條　為了規(guī)范閑置宅基地盤活利用的活動，促進農村土地節(jié)約集約利用，保護閑置宅基地盤活利用當事人的合法權益，強化閑置宅基地盤活利用的規(guī)范管理，根據有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。

??第二條　本辦法所稱宅基地，是指農村村民經依法批準，用于建造住宅及其附屬設施的集體所有土地。

??本辦法所稱盤活利用，是指在宅基地收回、退出和整治的基礎上，農村集體經濟組織通過出租、入股或者其他方式流轉宅基地經營權，宅基地經營權人開發(fā)利用宅基地的行為。

??本辦法適用于農村集體經濟組織盤活利用閑置宅基地。農村村民盤活利用閑置宅基地可以參照本辦法執(zhí)行。

??第三條　閑置宅基地盤活利用應當始終堅持宅基地集體所有權，嚴格保護宅基地資格權，適度放活宅基地使用權，充分保障宅基地經營權。

??第四條　閑置宅基地盤活利用應當符合區(qū)土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃，做好城鄉(xiāng)建設用地指標的騰挪銜接，突出節(jié)約集約用地導向，促進鄉(xiāng)村振興與城市建設協調發(fā)展。宅基地盤活利用應當統籌考慮農村村民生產、生活需求，保障農村村民戶有所居，優(yōu)先用于滿足本集體經濟組織成員的宅基地需求。閑置宅基地盤活利用應當遵循依法、自愿、有償原則，促進農村集體經濟發(fā)展和農民增加收入。

??第五條　市、區(qū)應當整合涉農資金，利用好現有財政、稅收、金融等扶持政策，積極推進閑置宅基地盤活利用。

??市、區(qū)優(yōu)先安排基礎設施建設，通過道路、供水、供電、排水、通信、污水處理、垃圾處理、廁所改造等基礎設施配套，促進閑置宅基地合理利用。

??鼓勵銀行、保險公司等金融機構為閑置宅基地盤活利用提供融資、保險等金融服務。

??第六條　市農業(yè)農村主管部門負責全市閑置宅基地盤活利用管理工作指導。

??區(qū)農業(yè)農村主管部門依照職責，負責本行政區(qū)域內閑置宅基地盤活利用的管理工作。

??農村集體經濟組織應當協助農業(yè)農村部門做好閑置宅基地盤活利用的管理工作。

??第二章　宅基地收回、退出和整治

??第七條　有下列情形之一的，農村集體經濟組織可以收回宅基地使用權：

??（一）為村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用宅基地的；

??（二）不按批準的用途使用宅基地的；

??（三）村內無主、絕亡戶的宅基地；

??（四）非法轉讓宅基地或住房的。

??依照前款第（一）項規(guī)定收回宅基地使用權的，對宅基地使用權人應當給予適當補償。

??第八條　宅基地收回應當經農村集體經濟組織成員大會三分之二以上成員同意，或由成員大會授權的成員代表大會三分之二成員同意。

??農村集體經濟組織作出宅基地收回決議的，應當在本集體經濟組織范圍內公示15個工作日。

??公示期滿無異議或者異議不成立的，農村集體經濟組織應當在15個工作日內將宅基地收回決議報區(qū)人民政府批準。

??第九條　有下列情形之一的，農村村民可以自愿退出宅基地使用權：

??（一）本集體經濟組織成員一戶一宅，有具有所有權的其他合法住所的；

??（二）本集體經濟組織成員一戶多宅、超占面積的；

??（三）非本集體經濟組織成員依法占有宅基地。

??進城落戶的農村村民可以依法自愿有償退出宅基地，但是不得以退出宅基地作為農村村民進城落戶的條件。

??第十條　農村村民申請宅基地退出的，可以與農村集體經濟組織協商確定回購價格。該回購價格包括宅基地使用權及其地上附著物的補償。

??第十一條　鼓勵有條件的農村集體經濟組織按照區(qū)土地利用規(guī)劃和村莊規(guī)劃，采取集中建設新村、舊村改造等方式，自主開展宅基地整治。

??第十二條　農村集體經濟組織開展宅基地整治，應當經農村集體經濟組織成員大會三分之二以上成員同意，或由成員大會授權的成員代表大會三分之二成員同意，并形成宅基地整治方案。

??宅基地整治方案應當包括以下內容：

??（一）擬整治宅基地的位置、面積；

??（二）整治宅基地需搬遷的農村村民戶數、人數、宅基地和房屋的面積；

??（三）需搬遷的農村村民的安置補償辦法和安置規(guī)劃方案；

??（四）整治后多余宅基地的處置方式。

??第十三條　農村集體經濟組織應當將宅基地整治方案在本集體經濟組織范圍內容公示15個工作日。

??公示無異議或者異議不成立的，農村集體經濟組織應當在15個工作日內將宅基地整治方案報經區(qū)人民政府批準。

??第十四條　區(qū)人民政府應當在15個工作日內，作出是否批準宅基地整治方案的決定。

??第三章　盤活利用當事人

??第十五條　農村集體經濟組織有權依法決定宅基地經營權是否流轉，以及流轉的對象、方式、期限等。

??第十六條　農村集體經濟組織自愿委托中介組織或者他人流轉宅基地經營權的，應當由農村集體經濟組織出具流轉委托書。委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并由委托人和受托人簽字或者蓋章。

??第十七條　宅基地經營權流轉的受讓方可以是本集體經濟組織成員、本集體經濟組織以外的組織或者個人。

??在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優(yōu)先權。

??第十八條　受讓方享有宅基地經營權，有權在合同約定的期限內占有宅基地，依法開展生產經營并取得收益。

??受讓方應當按照約定的方法使用宅基地，并依法辦理建設報批手續(xù)，鼓勵發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務等新產業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業(yè)融合發(fā)展項目。

??第十九條　經農村集體經濟組織同意，受讓方可以將宅基地經營權流轉給第三人，也可以依法用宅基地經營權向銀行抵押貸款。

??第二十條　流轉期限屆滿，受讓方應當返還宅基地。

??流轉期限屆滿，受讓方繼續(xù)使用宅基地，農村集體經濟組織沒有提出異議的，原流轉合同繼續(xù)有效，但是流轉期限為不定期。

??流轉期限屆滿，受讓方享有以同等條件優(yōu)先續(xù)約的權利。

??第四章　盤活利用方式

??第二十一條　農村集體經濟組織可以采取出租、入股或者其他符合有關法律和國家政策規(guī)定的方式流轉宅基地經營權，宅基地所有權不變。

??宅基地經營權出租，是指農村集體經濟組織將宅基地經營權租賃給他人從事生產經營活動。

??宅基地經營權入股，是指農村集體經濟組織將宅基地經營權作價出資，成為公司、合作經濟組織等股東或者成員，并用于生產經營活動。

??第二十二條　鼓勵不同農村集體經濟組織之間通過入股等方式，聯合開展閑置宅基地盤活利用，促進宅基地規(guī)模化、集約化利用，共擔風險、共享收益。

??第二十三條　農村集體經濟組織盤活利用閑置宅基地，須轉變?yōu)榧w經營性建設用地的，應當依法履行審批手續(xù)。

??集體經營性建設用地出讓、出租等，應當依據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等相關法律法規(guī)規(guī)定開展。

??第五章　盤活利用合同

??第二十四條　農村集體經濟組織盤活利用閑置宅基地的，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂宅基地經營權流轉合同。

??第二十五條　宅基地經營權流轉合同一般包括以下內容：

??（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所、聯系方式等；

??（二）宅基地的坐落、面積等；

??（三）流轉期限和起止日期；

??（四）流轉方式；

??（五）流轉價款及其支付方式；

??（六）宅基地的用途；

??（七）雙方當事人的權利和義務；

??（八）合同到期后地上附著物的處理；

??（九）宅基地被依法征收、征用、占用時有關補償費的歸屬；

??（十）違約責任。

??第二十六條　流轉期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

??流轉期限屆滿，當事人可以續(xù)訂合同；但是，約定的流轉期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

??第六章　盤活利用管理

??第二十七條　農村集體經濟組織與受讓方就宅基地經營權流轉的方式、期限、價款等進行協商并簽訂流轉意向協議書。

??第二十八條　農村集體經濟組織和受讓方向區(qū)農業(yè)農村主管部門提出流轉申請，并提交以下材料：

??（一）流轉意向協議書；

??（二）流轉當事人身份證明；

??（三）宅基地權屬證明；

??（四）法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他材料。

??第二十九條　區(qū)農業(yè)農村主管部門重點審查提交的材料是否真實有效、并就擬用宅基地是否符合區(qū)土地利用規(guī)劃和村莊規(guī)劃、流轉項目規(guī)劃可行性等方面征求區(qū)自然資源和規(guī)劃部門等相關部門意見。

??區(qū)農業(yè)農村主管部門應當自受理之日起15個工作日內作出審核意見。如遇特殊情況，可適當延長作出審核意見期限。

??第三十條　區(qū)農業(yè)農村主管部門審核通過的，農村集體經濟組織與受讓方簽訂宅基地經營權流轉合同。

??第三十一條　區(qū)農業(yè)農村主管部門應當依法開展閑置宅基地盤活利用的指導和管理工作，加強事中事后監(jiān)管，及時協同執(zhí)法等有關部門查處糾正違法違規(guī)行為。

??第三十二條　區(qū)農業(yè)農村主管部門應當建立閑置宅基地盤活利用臺賬，及時準確記載盤活利用情況，應當對閑置宅基地盤活利用有關文件、資料及合同等進行歸檔并妥善保管。

??第三十三條　鼓勵宅基地經營權流轉通過海南（三亞）農村產權交易服務中心開展。

??第三十四條市農業(yè)農村主管部門應當加強對區(qū)農業(yè)農村主管部門閑置宅基地盤活利用管理工作的指導。

??第七章　法律責任

??第三十五條　國家機關及其工作人員利用職權強迫、阻礙閑置宅基地盤活利用的，給當事人造成損失的，受害人有依法取得國家賠償的權利；情節(jié)嚴重的，依法給予直接責任人員處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

??第八章　附則

??第三十六條　本辦法適用于本市國家農村改革試驗區(qū)。

??第三十七條　本辦法由市農業(yè)農村主管部門負責解釋，市自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設、水務、林業(yè)等行政主管部門按職能配合。

??第三十八條　本辦法自2022年7月7日起施行，有效期至2025年7月6日。