摘自中國房地產業協會副會長朱中一在2012人居環境與旅游休閑產業發展研討會上的講話。

朱中一：很高興到鄂爾多斯參加2012人居環境與旅游休閑產業的研討會，第一次來這里，坦率的說來之前我聽到的看到的材料更多的是講鄂爾多斯的房地產泡沫 問題，到了以后我有幾個印象，我覺得很多建筑都是具有地方特色的，城市的綠化率很高，超過了37%，說明城市政府是加大了投入了，關注了人居環境的建設； 第三點鄂爾多斯是具有人文資源和自然資源的旅游城市，夏季涼爽，怎么樣挖掘旅游休閑產業是大有潛力的。這是三個比較好的印象。

我講第一個問題，房地產的轉型問題，我覺得房地產業的轉型，為什么要轉型，第一是跟我們國家的經濟發展方式的轉型有關系，第二是跟我們房地產業本身的發展 有關系，我們以前老講，前十年是房地產發展的黃金十年，后十年就是一個轉型的十年，為什么是轉型的十年，或者說為什么房地產企業前十年是黃金的十年，是有 一些基本的因素構成的，我覺得首先是三個基本的因素，第一個前十年的時候，住房是嚴重短缺的，1978年的時候，全國人均城鎮是6.7平米，當時的城鎮住 房面積大概是15平米左右，住房短缺需求量就很大，所以在十一五期間商品房一共竣工了37.3億平米，第二個問題是城鎮化的快速發展，一千多萬人的新增人 口，自然需要大量的住房，第三是經濟的高速發展，前十年我們國家的gdp增長每年平均超過10%，經濟的高速增長除了住房的需求以外，另外我們的其他行 業，生產場所，辦公場所都有提升，保證了前十年的房地產的發展，還有幾個，我們的信貸部門都認為房地產是優質貸款，不管是開發企業的貸款還是個人按揭貸款 是有保證的，這些因素都保證了房地產市場的快速發展。

“十二五”以后我們國家的內因、外因的條件發生了深刻的變化，首先住房的需求，老百姓的需求，嚴重短缺的問題得到了緩解，剛才講的幾點，2005年的時 候，那時候人均住房面積26.1平米，到鄂爾多斯說的話，可能現在的人均住房面積可能很寬敞，我昨天在車上，今天在車上，甚至昨天都在和一些人交流，鄂爾 多斯家庭住房可能不下于三套，在這種情況下，我們的房地產發展必須要研究這個課題，這是需求的問題。

第二個，城鎮化仍然是我們國家發展的前進的動力，這是毫無疑問的，經濟下滑，很多的問題我們如何對待，城鎮化里面還有一個問題，就是我們的經濟結構和經濟 發展方式的調整。現在我們研究的問題，很重要的問題就是我們的鄂爾多斯市怎么樣促進我們的一產二產三產的協調發展，城鎮化發展的動力最基本的是要有產業的 支撐，沒有產業支撐的城鎮化是不牢固的，好在我們鄂爾多斯是一個資源型的城市，我們的二產，我們講的“羊煤土氣”沒有問題，所以現在房地產盡管出了問題， 鄂爾多斯大的問題還不會有。但是三產怎么發展，三產前幾年可能房地產應該說是超常規的，過渡的也好，泡沫的也好，怎么用詞合適你們自己考慮，但是現在三產 這邊，房地產是毫無疑問的面臨著問題，金融、保險、旅游這些東西，剛才苗會長也有一個發言，說了休閑旅游的發展，那么其他的你怎么發展，一二三產業的協調發展才是我們城鎮化健康發展之路，才是我們的房地產健 康發展之路。住房政策的問題，過去十年我們偏重于市場化，現在是保障和市場協調發展。再譬如講土地政策上現在更加注重細化的發展，不像以前那么分散的發 展，財稅的政策也會調整，不管房產稅什么時候出臺，毫無疑問房產稅遲早要出臺的，雖然目前鄂爾多斯不會有，不限購，因為現在中央政府也好，地方政府也好， 肯定不會限購，但是話說回來，當房產稅出臺以后，對市場，對老百姓購買的住房，毫無疑問是有影響的，至于怎么調整，現在我們正在制定“十二五”的產業規 劃，我們中國房地產業協會上一年開始就有了一個課題，我們在2010年6月份就向部里上報了“十二五”時期城鎮住房的規劃，我們在2011年1月份又上報 了“十二五”時期城鎮住房的發展規劃，實際上是我們組織了各個部委的專家深刻討論過，當時我們提出了一些東西，包括像今后的發展或者說指導思想，原則問 題，毫無疑問將來我們的住房方面更加強化住房的社會功能，就是住房主要滿足自住和改善性需求，對投資、投機肯定是抑制的，既要強調市場資源的配置作用，又 要加強住房的保障。怎么樣結合我們國家的國情提出住房發展的目標問題，當時我們協會的課題組，根據各方面的資料曾經提出過，比如說“十二五”末，我們能不 能通過租賃，購買兩種方式來實現城鎮居民家庭啊都有一套設施比較齊全的住房，而且“十二五”時期住房的面積每年要有所改善，我們測算這個數字，要達到這個 目標全國來說是很不容易的，因為現在主要是住房的資源分配問題，現在像鄂爾多斯，你們可能戶均三套，認為這個目標肯定很低，但是不管怎么說，你不可能不建 啊，建了以后本身住房是自己住的，既是出租，如果沒有人租，你的房子閑置了怎么辦，所以我覺得這些東西都是面臨著很大的問題。所以我覺得這個問題我說為什 么要轉型，這就是要轉型。至于怎么轉，我覺得大家必須要有一個思考。當然了，我們也提出從轉型來說，怎么樣把新建住房市場，租賃住房市場協調發展，怎么樣 把保障房和商品房市場統籌兼顧，我們也提出了一系列的措施，我想現在從國家層面也在考慮制定這樣一個規劃，從地方，各個省也在制定規劃，我想這個規劃制定 出來以后，在規劃里面也會提出一些政策性的意見，跟這些政策性的意見出來以后，我想我們房地產轉型怎么轉，可能這個問題會有一個答復，我想“十二五”的規 劃，在今年不管是國家層面也好，地方層面也好，我估計會出臺的。

剛才我講了轉型是必須要轉的，我們說就目前的情況來看，住房的發展出現了問題，就目前來說，沒有批的一些項目，我估計是不是暫時要采取一些休克療法，不能 再批了。已經批的，在建的項目，怎么辦，能不能通過企業的兼并重組，合法開發來做，再比如市場和保障怎么協調發展，拆遷戶，安置房怎么辦，能不能通過政府 收購、幫助一些存量房去解決，這個問題坦率說，去年七八月份討論一千萬套最激烈的時候，我8月1日在人民日報有一篇文章，我的題目是保障房和商品房是兩個 不同的供應的方式，但是不能決然的分開，我當時舉了一個例子，一個城市把原來老百姓的存量房面積比較小的由政府包租下來，或者收購下來，不到一個月的時間 解決了4800套，而且把存量房市場盤活了，現在老百姓的存量房那么多，有的是半拉子工程，能不能用一些辦法，面對現實的問題要解決現實的問題，只有這樣 我們才可以很好的轉型，才可以使我們的行業健康發展。如果有可能的話，看一下我去年在8月1日的人民日報的文章，我提了五個建議，我給我們的國務院研究室 打過電話，他們說還可以，我給國務院的領導同志的秘書打過電話，他們說總的不錯，我還提到了一個小產權房，他們說這個比較敏感，我說我提的是小產權房是符 合規劃的，而且暫時也不會撤的，你搞一個公租房租給老百姓為什么不可以。所以我信我們鄂爾多斯出現的問題有鄂爾多斯的特色，我們解決問題一定要找到鄂爾多 斯的特色，正像我們02、03年處置海南房地產空置房的時候一樣，當時國務院有特殊的辦法，當時的海南，包括廣西的白海都提出了一些自己特殊化的政策，否 則這個行業怎么健康發展。

我們發展房地產業最根本的目標，一個是解決老百姓住有所居，一個是我們房地產行業，相關產業的和諧發展，我們還有什么目標呢？我們不能說老百姓買了房子越多越好，買那么多房子干什么呢。

養老這個問題，現在面臨著很現實的問題，人口老齡化，非常嚴峻，講通俗一點，30年以前，我們各級政府的當時的一票否決制是計劃生育，每個鄉，每個鎮都有 計劃生育，30年以后人口老齡化擺在面前，怎么面對，作為住房領域里面，主要是構建以居家養老為基礎，機構養老為支撐的體系，這是一個非常復雜的系統工 程，希望大家認真考慮。另外鄂爾多斯是一個城鄉統籌的地區，坦率的說農村的養老問題比城鎮更加嚴峻。根據世界銀行的一個預測性的數據，他說2030年中國 農村老年人的負養比將達到34.4%，而城鎮是21.1%，這個老年人口是65歲以上，但是不管怎么說，農村的問題更嚴峻，至于怎么樣在城鄉統籌的情況下 來解決好這個養老問題是我們需要探索的，希望大家積極的探索。總結一句話，鄂爾多斯城市的規劃，建設各方面都很好，但是目前房地產面臨的問題是要認真對待 的，商品房的銷售面積，全國同比下降10%，內蒙同比下降29.6%，商品住宅的銷售面積全國同比下降11.2%，內蒙下降31.8%，房地產的開發投 資，全國同比增長16.6%，內蒙下降26.9%，是全國倒數第一，新開工面積內蒙同比下降38.1%，住宅新開工面積全國同比下降14.7%，內蒙同比 下降39%，這些主要的指標說的很清楚，為什么內蒙房地產轉型的任務很艱巨，可能鄂爾多斯的任務更艱巨，謝謝大家！