·關注《可持續發展綠色住區建設導則》之三

以品質為核心  助推行業轉型升級

——人居委專家開彥解讀“綠色住區”的特色與創新

    我國的房地產行業，在歷經了十余年的快速發展和初始累積之后，當前正處于調整與轉型的關鍵階段。原有建立在資源、能源極大消耗和生態環境破壞嚴重基礎上的粗放的發展模式亟待改變，一個以可持續發展為目標的“房地產品質時代”正在到來。

    《可持續發展綠色住區建設導則》(以下簡稱《建設導則》)作為一部針對城市新區、新鎮和規模住區開發建設引導性的標準體系和指導手冊，一經推出即引起業內的高度關注。該體系的內涵和特色是什么？在哪些內容上體現了創新？對行業轉型升級具有何種指導意義？就這些問題，近日，筆者采訪了該導則的主持編制人——中國房地產研究會人居環境委員會副主任委員兼專家組組長開彥。

    據開彥介紹，《建設導則》是住房和城鄉建設部科研課題《中美綠色建筑評估標準比較研究》的重要研究成果。該課題除對中美綠色建筑各項指標逐條比較之外，更注重研究我國快速城鎮化背景下新城鎮建設和房地產開發的需求。《建設導則》充分尊重綠色建筑發展的國際化趨勢與要素，在編排上參照了國外成熟的經驗，同時結合了國內的需要，充分體現本土化應用特色，填補了我國在綠色住區建設與評估標準方面的空白。其最大價值在于為現階段尚屬空白的中國綠色住區、新城、新鎮的開發建設提供了一個較為完整并能夠提升產品核心價值的系統指導體系。對于其技術核心思想，開彥認為主要體現在以下幾個方面：

    土地資源再開發和生態保護

    城鎮化的快速推進不斷加大城市和住區土地建設量，我們賴以生存的自然環境正在承受前所未有的巨大壓力。自然生態系統具有不可逆性和不可彌補性，一旦破壞，短時期內難以恢復。《建設導則》特別關注土地資源再開發和生態的保護；強調可持續建設場地。具體表現在：

    強調利用原城市基礎設施，充分利用和保護好場地周邊資源。避免過大住區開發強度，減少住區開發用地和盲目擴張引起的多種環境破壞，鼓勵污染土地再開發，將住區開發對自然環境的影響和干擾降至最低。

    強調建設場地選址的可持續性和場地生態保護，避免將住宅建在不適宜建設的保護性場地，例如基本農田和瀕危物種自然棲息地、綠化保護帶、洪水水位場地等，減少住區開發對自然環境的影響，同時加強自然災害防治。

    住區與城市和諧共生

    住區是城市的細胞，是市民生活品質的保障。開彥提出，人們通常把300~500人的鄰里關系作為基本親密鄰里單元，以此劃定的居住單元被認為是最適宜的街坊模式。不光適宜居住鄰里交往，回復傳統的生活習俗，而且使居民與城市設施配置有最緊密的互動關系。同時，住區內城市交通、步行商業街、綠地公園深刻影響著住區人居環境建設質量。因此，《建設導則》建議綠色住區要按照人居環境系統論的觀點，跳出傳統“小區建設模式”束縛，站在城市整體文明建設高度來定位，貫徹和落實“低碳生態”的綠色城市建設目標，實現住區與城市的融合與同生。具體體現在：

    積極倡導住區開放性，縮小鄰里單位，引入街坊式的城市居住模式；強調新建住區及城市更新項目與城市現有格局的融合以及最大限度地利用好既有城市基礎設施，為居民生活帶來便利；反過來，新項目的建設要體現對城市功能的完善和提升，商業配套和序列綠地空間與城市共享；《建設導則》鼓勵多樣性建設、創造機會為城市提供新的就業崗位。

    住區街坊式規劃結構有利于城市路網的加密連接，利于居住出行。緊湊型城市的理念提高了城市運行效率，減少對小汽車的依賴。

    強調人文景觀再創造

    綠色住區的真正內涵絕不僅僅是技術和工程的問題，而是要在綠色、健康和可持續發展的基礎上創造出一種全新的文化生活模式。因此，可持續發展綠色住區關注居住文化，關注社區服務，關注人文景觀的再創造。具體表現為：傳承城市文脈，追求住區建設的文化內涵，通過居住空間合理布局，提供公眾參與的文化主題公共空間，營造一個能體現人文關懷、滿足時代發展需要的全新社區生活模式。

    開彥指出，《建設導則》注重住區的開放性和適宜的開發強度，強調使不同經濟能力和年齡組的居民混合居住，并提供便捷的社區服務，以應對日益嚴峻的人口老齡化問題。同時鼓勵居民參與社區規劃的目標定位、環境品質提高和管理。

    綠色技術優化與整合

    住宅建設是一個綜合技術的大整合，需要外圍護結構、門窗、地板、廚衛等多個環節部品技術集成配合和協調整合，發揮被動建筑設計作用，才能實現綠色、環保低碳的目標。目前市場上不乏成熟的技術和設備，缺少的是系統的優化與整合。單個技術的簡單疊加絕不等于綠色住區，綠色住區運營需要原則加系統，成套技術集成化的優化與整合。具體表現在：

    《建設導則》強調資源能源利用最大化原則，全壽命住區建設與管理的重點是在居住使用周期內，保障建筑部位和設備系統節能設計的綜合協調與整體設計，突出節能、節水和節材，并注重建設垃圾減量化和既有建筑的再利用。

    開彥特別指出，計算機模擬手段是把握系統節能的關鍵點，可提高總體能效性能水平。采用被動式能源策略和簡單易行技術，技術應用因地制宜，選擇易行技術和設備；提倡就地可再生能源利用等，但并不會因此增加過多的成本投資。

    示范建設與綠色住區運營在近期舉辦的“綠色技術整合助推住區可持續發展”的人居會客廳主題活動中，人居委組織了規劃設計、生態節能、新風系統、外墻保溫等多方面的專家，會同山東康博置業有限公司技術團隊就全面整合綠色技術、打造可持續發展綠色住區等問題進行了深入探討，取得了很好的實效。為了將綠色住區的目標任務落實到位，康博置業在人居委專家指導下，不僅依據《可持續發展綠色住區建設導則階段評估表》落實了現階段各項具體目標和實施措施，并在項目前期策劃階段即引入物業顧問，這猶如一條繩索將策劃、設計、施工、銷售、后期管理各個環節有效串接起來。這將為綠色技術整合在住區的全壽命周期得以貫徹落實奠定堅實的基礎。

    中國是世界上最大的發展中國家，有著世界上最大的住宅市場。相關資料表明，我國住宅建設資源浪費嚴重，住宅使用能耗占全國總能耗的20%左右。如果加上建材生產和制造過程中的能耗，住宅總能耗占全國總能耗的37%。我國房地產粗放的發展模式必須轉型。走高品質的綠色地產開發之路，不僅是企業應對當前市場變化和調整實施產品差異化策略的可行路徑，也是贏得未來發展的必由之路。希望《可持續發展綠色住區建設導則》真正成為新城鎮及房地產項目開發提升品質的有力工具。

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