中國房協養老地產與大健康委員會副主任、江蘇澳洋康養產業有限公司董事長 姚建國

??中房網訊 2019年12月26日，第八屆中國養老地產與大健康項目交流大會暨百城（企業）聯動年會在湖南省湘西自治州吉首市隆重舉行。本屆大會以“承接產業轉移，促進康養產業發展”為主題，邀請了相關部門、養老與大健康企業家及相關的專業機構進行政策解讀、市場分析、經驗分享、產業導入和項目對接，推動企業間、項目間的合作。中國房協養老地產與大健康委員會副主任、江蘇澳洋康養產業有限公司董事長姚建國對養老項目的建設及運營談了幾點看法。

??以下為演講實錄：

??尊敬的各位領導、尊敬的各位專家，大家下午好。我是來自江蘇澳洋，我們集團先介紹一下，我們是一個民營企業，是中國五百強企業，也是中國民營企業二百強。我們企業下面有一個大健康這樣一個產業，是我們在深交所上市的，我們從大健康這一塊做了整整十二年。從我們集團的發展角度上來講，我們就看到大健康，所以我們是從醫院開始做，現在有一家總院，我們有十家分院。是醫康養護為一體，同時我們還有房產置業公司，這一部分，因為到現在為止，實際上中國的養老，包括醫療都特別難做，養老更不要說。目前我們國家的老齡化這么嚴重，上午我們的一些領導，也說了，目前來講我們今年2019年，我們國家出臺非常非常多的養老政策，應該說密集出臺。實際上表明了什么問題呢，越是政策越多，這個行業越難做。

??我們想想房地產它會給你做政策嗎？沒有，拼市場。很多前期我們在做的這些行業，特別困難的時候，我們國家看到了我們國家的困難，更看到企業的困難，所以這些政策都是為扶持這個產業。對于這樣一個產業，我們一直說是養老，真正運營的企業還是很難生存。所以我們中房協，我們養老的大健康，我們已經完全看到了養老離不開房地產。這一點一定是深刻的領會到了這樣一個精髓。假如真正的你看一下，從目前來講，我們這些哪有完全做養老的企業，做的多大，沒有。一定是背后有我們一個地產作為支撐，才能做的這么好。

??當然養老這個行業，未來還會越做越好，但在現階段我們養老離不開地產。但從養老的實質來講，我們在建設過程中間，我們養老沒有房子，養什么老，所以這個養老對我們來講，房地產房子是我們脫不開的一個話題。當然房地產經歷了這么多年，我們開發非常成熟，但是這個養老到底怎么和我們地產相結合，我今天就跟大家講一下。我們在做這么多年房地產和養老、醫療結合的過程中間，我們房地產公司對這個養老這件事，非常熟悉，做的非常好，但是從養老房地產這個全齡化社區怎么去建設和運營相匹配。把這些年我們得到的一些不能說經驗，是我們在做的過程中間一點體會，和大家分享一下。

??全齡化社區，假如說我們現在養老有很多的方式，社區養老、機構養老，這是一個概念。但是實際上真正養老，我們所有的建設，一個小區買了房子以后，就希望能夠從小孩生下來，一直到我們老去的時候，在這個社區能夠完全解決。假如說我們政府也負擔不起，也沒有錢建這么多房子，給你去住。所以這個全齡化社區的開發一定是我們的方向。全齡化社區開發的中間怎么養老是我們結合的并不是最好這方面。

??首先就是作為一個項目來講，房地產這塊我就不多講，我們怎么從剛開始籌建到我們怎么建設，到項目開工運營這個階段，實際上這個階段最最重要的就是項目怎么籌建？這個項目是建什么樣的項目，什么定位，對我們顯得特別重要，我是做一個商業的機構，我是做一個社區，我們還是做一個純粹的護理院。那這些定了以后，我們才能開始我們規劃、設計、報建、工程、人事、財務等等，這些才能開業。但實際上這個中間一塊，我們要反推過去，我們怎么做，現在在籌建這個工作計劃中間，假如說我們有后面這個做支撐，籌建低的，我們怎么去規劃，定完以后，我只有定位以后，我才知道，我接下來要配合這樣的項目，做多少的養老工作，我們在建設過程中間，中國的建設流程已經很完善了，但是我們在怎么配合養老的過程中間，我們同樣這個社區做什么樣的規劃，我就會做什么樣的設計。

??在設計當中怎么去報健，講的很明白。我們現在國家的政策，在很多建的時候，我們考慮到怎么創新，創新怎么能夠在法律的框架底下怎么過去，怎么通過，打一個擦邊球也好，還是有其他的認證。這些我們從開始，從地產的限制，我這個做養老設施的中間到底要不要，我們很多時候說你做住宅的，那么你就不能做商業，你做養老的，養老的是慈善。在這些性質上，假如以后前期策劃項目并沒有問題，你的設計有問題到最后很多是不能實現，所以咱們從用方面，咱們做房地產，是住宅性質。但是要做養老，是公建性質，假如說所有的按公建去做，報價很高，成本也會很高。所以這些在前期的我們要有明確的做法，包括你的營銷，怎么去定它的規則，所以一切這些定位在前期你必須想明白，到底要不要這樣做，到底怎么做，怎么做決定了以后，你的服務的內容，到底在怎么，在實際的項目過程中間，怎么去結合起來做。

??單單一個房地產項目，你要再去做養老是非常困難的，無論是從硬件上怎么改造，從軟件運營上怎么運營，這些不解決，這個以后項目是一個致命的。所以在前面的從一開始項目就要明確，更多的還要考慮，因為我們上午也聽到了，我們中國養老，中國五年、十年，它的年齡段，跟它的消費生活理念，養老理念完全不同，這一點上可能我們更多的為我們這個項目以后的怎么有生命力考慮。所以項目從一開始，你在建設，逐漸到運營。

??實際上在這個醫療的剛才我講的，就是要不要帶醫療，要帶醫療，我們很多的假如說做養老機構，但是假如是翻譯的醫療機構，我們規劃中間，和我們的養老，主體一下子就決定了以后到底怎么回事。對于一個這樣的項目，我們現在擬定的時候，我是剛需，到底是不是剛需，你得考慮好。包括你的醫療設施的這個，怎么去對接，我和政府的去談，社區去談，還是說自己擁有，還是跟一些機構合作，這些我們在前期要考慮好，因為誰去定，一定會有他自己特有的方式。所以醫療資源對接，包括市場，包括我們的消防工作，怎么做，那么未來會決定你的概念是什么。

??所以整個在報建中特地要想清楚，一旦你前期留了東西，前天我們做了一個項目要驗收，我們說這個項目是由我們自己建的，當時報的是自己的全齡化社區的老年公寓邊上做一個護理院，當時報過去的時候，我們后來在做護理院，找上市公司以后，醫療不能統一競爭以后，主體變了，他說不行，你這個上面租給別人，那么你的主題性質是養老，租給別人的時候，這個機構就不是一個養老內置的結構，必須重新去辦，性質不對。幸好我們在原來在立項的時候，立清楚了是護理院。政府也有領導在這邊，我們所有的辦事機構的人員，他都不愿意擔任何風險，最好你前面有了，沒有就不行。我們找到了有依據，所以當時就放了，這些對我們來講，前期所有的手續，你沒有真正的去理解的話，你一定要留給自己一些空間，否則到最后，你哭都來不及。

??我們講的就是這個營銷，我們所有的項目做了一個，當然剛才講地產結合，我們有兩種情況，前期我們講養老機構要輕資產運營，我們從應該說2013年是，當時說五年以后，我們很多項目都會無疾而終，確實是這樣一個情況，但是我們又回過來想，真正在這個企業中間，做養老又有幾家做大，反倒是我們這些供應商，都掙錢了。我們房地產公司花了大量的資產去養活我們的這樣一個養老機構，但是從今年開始，我們這些地產商，我們這些資產都成倍增值，這種增值對我們養老來講，增值一次我們一輩子做養老機構照顧一下九行，對于我講這個就是你前期的經營的理念到底是什么。你的營銷過程中間就是要做好前期出口的定位，你到底是做什么，只有這樣以后，你的市場定位準確以后，你才能見效，才能更好的服務企業，所以這一點上，在未來的你這個社區定位一個全齡化社區，你養老是你的一個賣點。養老可以促進銷售，這個養老到底怎么和我們的營銷建立起來，為我們的營銷插上鵬飛的翅膀，這一點上就是我們前期一定要認認真真的去做營銷策劃。你只有把所有的營銷策劃做好之后，才知道該怎么做。

??當然，做很多的規劃，有建設規劃。我接下來的養老怎么配合我們地產去做呢，你服務到底多少，內容，你的服務流程怎么走，你所有的針對這樣的項目，因為有標準化流程，怎么針對這樣的項目，你去認認真真的做，去設施，一定是要改變，一定是要適合自己的項目最好。你包括我們管理的制度，這些前期你不規劃好，對你的建設來講是無序的。這個項目前期的養老要做規劃，一定要走在前面。

??在這些過程中間我們有一套補充，建設內容、建設步驟、建設成果方面，先確定流程、明確步驟、制定本項真正的標準化SOP，到怎么去執行操作，從方法上面來講，我們一定是從經驗繪制到一起以后，你到底做什么樣的流程，包括我們的員工在這里怎么做。篩選以后，一定要給我們的員工。在整個流程設計上面匹配，把這個項目做好以后，標準化SOP模板。小規模使用再改善，一定要從確定以后標準化這個培訓，要有教材，系統流程，持續的精細管理。

??實際上我們在養老過程中間，前期和實施過程中間，包括運營，我們一定是一個循序漸進，螺旋上升的，我們管理叫PPCI，這樣一個管理模式，才有可能把這個項目做好。我們在做的過程中間，前期規劃在于建設過程中間，一定是不斷的優化，不斷地修改，不論是從設計上，施工現場上，我們一定是要反復的修改。我們在座的中間都需要專業設計，從前期的方案、規劃到我們的土建、水電、消防、暖風這些但是在養老方面，在無障礙方面，我們都應該有這樣設計去做，再兼顧我們項目哪些需要哪些不需要。

??怎么去論證養老，等于說做一個養老專篇、無障礙專篇，把所有的加上去，設計的越晚越好，實際上不是這么回事，你說一個好好的家里給你到處設計的是圖紙，你就不愿意去做，這就是我們過度設計，很多在養老適老化設計的時候，要做隱形的，看不見的，就像賓館高端服務，你平時是看不到的，但需要的時候，就有。這一點是要做到。而我們現在到處看扶手、廊道到處不好走，有這個必要嗎？我的適老兩層的扶手，那些老人坐在輪椅上用得上扶手去走嗎？設計的產品殘疾人士可能還有這么大臂力，坐在輪椅上他能有嗎？更多的時候我們怎么和我們的運營來談，怎么樣讓他們感受到很多老人不愿意看到我老了，包括家里的家具，怎么去做一個隱形的扶手。怎么在這個高度上讓他能夠生活上提供便利，怎么讓他在起身的時候，這些是我們應該做的，在家里我們一些部品，這些所有的家具有效的結合，這些都是我們應該去做的養老的適老的，要不斷的繼續改。所以運營的時候會知道，每次都需要不斷的優化，設計、修改、永無止境。一定要相信現在修改為你以后會帶來成倍的效益。

??所以工程包括你到工廠現場不能錯過任何一個細節，有的東西是以后，是永遠。所以現場的這個每次的放樣必須要到位，在養老現場，包括一些采購上，我們現在采購養老，我們的眼界有限，我們采購的成本也很多，但是我有我的管理理念，比如我的設計理念，同樣一套呼叫系統，我才花了二十幾萬，所有的東西自己的才是最好的。所以我們一定要有這種理念。

??同樣人力資源，沒有人什么都做不了，但是你人這些人招來干什么，你組織架構、編制、崗位說明、招聘需求、招聘實施，包括你的薪資體系，沒錢他干不了，他不愛干，他不愿意干，包括他的職業生涯，你們在座的想一想，哪個愿意你的兒子、女兒去給老人洗腳，去做養老，都不愿意，為什么？這個行業做這個沒有前途，但是怎么讓它有前途，怎么規劃，怎么培養他，怎么讓他們覺得這個行業是好的，怎么樣在職業生涯中間做一個職業生涯的規劃，這些都是我們人力資源需要做的事情，前期沒有這些招不到人，招了人做什么，來了人怎么培訓，你的教材，你的模擬，你的實訓，最后培訓好上崗。這些我們前期的想法，沒有是做不下去的。

??我們現在看到很多項目做好了，我運營了，什么做好了，實際上理念到底有多少東西，你都不明白。包括信息化，我們現在沒有信息化，寸步難行，你包括信息化重要性，硬件+軟件，軟件+網絡，網絡+平臺，平臺+創意。我軟件自己開發，包括你的測試。這些調試包括你的最后管理上的，OA上線、ERP上線整個管理上的，線上服務，這些你的網站，包括實際上我們一致把這一塊叫運營中心，是一個指揮系統。你不要把這么多屏幕放在那邊，一個監控室，我們監控室賦予他更多責任，他是一個信息中心，是一個調動中心，是一個指揮中心，所以人一定要結合起來，把這些全部加到里面。人力資源是最貴的，前期不做，以后沒辦法。

??包括你的資金，資金怎么到位，資金怎么安排，你怎么去做融資，這幾年非常困難，我們經歷了從地產養活它，包括我們上市結構，怎么從資本市場拿錢養活它，快速發展，資本上就不多講。產品的預測，到最后的決策，運營模式，你都要在前期規劃，在施工過程中間，你到最后項目才有可能成功。所以最后的財務分析，到底有什么問題，我前期就有問題，運營模式有什么問題，未來我再去做，一個項目的資金，這一點上就是貫穿著整個建設的過程。

??最后我們全部準備好到開業那天，一定是不會有任何差錯，你說幾號開業，我一定會幾號開業。今天因為時間有限，跟大家很粗的分享一下。

　　謝謝大家！