關(guān)于印發(fā)《關(guān)于本市非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化租賃住房工作的指導(dǎo)意見（試行）》的通知

??各有關(guān)單位：

??經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《關(guān)于本市非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化租賃住房的指導(dǎo)意見（試行）》印發(fā)給你們，請認(rèn)真按照執(zhí)行。

??市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委

??市房屋管理局

??2018年12月5日

關(guān)于本市非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化租賃住房工作的指導(dǎo)意見（試行）

??為加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，有效緩解供需適配和職住平衡問題，按照國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、上海市《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》（滬府辦〔2017〕49號）以及《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見>工作任務(wù)分解表》（滬房健聯(lián)辦發(fā)〔2017〕1號）等規(guī)定，制定本指導(dǎo)意見。

??一、適用范圍

??非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化租賃住房，是指具有一定規(guī)模且不動產(chǎn)權(quán)證載用途為辦公、商業(yè)、旅（賓）館、廠房、倉儲等非居住類型的現(xiàn)有存量房屋，在其現(xiàn)有用地性質(zhì)經(jīng)區(qū)政府根據(jù)《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的規(guī)劃土地管理細(xì)則（試行）》（滬規(guī)土資規(guī)〔2017〕3號）評估認(rèn)為暫無法轉(zhuǎn)型為租賃住房用地的，由實施單位按照有關(guān)要求對其進(jìn)行改建和裝修，未取得或已注銷《特種行業(yè)許可證》，且經(jīng)政府相關(guān)部門審核認(rèn)定為租賃住房并允許在一定時間內(nèi)向市場提供住房租賃服務(wù)的行為。

??非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化租賃住房的最小規(guī)模原則上不少于50套。實施單位可以是房屋的不動產(chǎn)權(quán)利人，也可以是受房屋不動產(chǎn)權(quán)利人委托、今后將實際開展租賃運(yùn)營的，具備企業(yè)法人主體資格，具備一定經(jīng)營規(guī)模、較強(qiáng)管理能力和良好社會信譽(yù)，能依法履行租賃住房治安和人口管理責(zé)任的相關(guān)機(jī)構(gòu)。

??二、改建和轉(zhuǎn)化原則

??（一）職住平衡和供需適配的原則。非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化租賃住房，應(yīng)符合城市總體規(guī)劃、區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求，原則上應(yīng)重點(diǎn)在高校及科研院所周邊、科創(chuàng)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)，以及交通樞紐地區(qū)（含軌交站點(diǎn)周邊）等交通便捷、生產(chǎn)生活便利、租賃住房需求集中的相關(guān)區(qū)域開展和實施，有效緩解供需匹配和職住平衡問題。鼓勵實施單位充分考慮城市運(yùn)行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員的住房需求。

??（二）以區(qū)為主、守住底線、規(guī)范運(yùn)營的原則。在保證房屋結(jié)構(gòu)安全、消防安全、治安管理安全、配套滿足的前提下，由區(qū)政府指定部門牽頭，組織區(qū)其他相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合會審，建立審核認(rèn)定通道，引導(dǎo)企業(yè)按要求實施改建和轉(zhuǎn)化，規(guī)范有序地開展運(yùn)營。

??（三）用地性質(zhì)、房屋類型和建筑容量不變的原則。非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化租賃住房不改變基地原有建設(shè)用地規(guī)劃性質(zhì)、房屋類型和建筑容量控制指標(biāo)。不得采用“拆落地”方式。使用期間若按城市規(guī)劃需要拆除的，按改建和轉(zhuǎn)化前的房屋用途和建筑面積予以補(bǔ)償。

??三、改建和轉(zhuǎn)化要求

??申請非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化租賃住房的項目應(yīng)滿足以下基本要求：

??（一）權(quán)屬合法。申請項目應(yīng)為依法登記取得不動產(chǎn)權(quán)證或有其他合法權(quán)屬證明的合法建筑。房屋不存在查封登記、異議登記和違法搭建等限制交易的情況。房屋已完成抵押登記的，應(yīng)取得抵押權(quán)人同意改建和轉(zhuǎn)化的書面證明材料。

??（二）結(jié)構(gòu)安全。申請項目房屋結(jié)構(gòu)上應(yīng)符合安全牢固的要求，同時應(yīng)由有資質(zhì)的第三方專業(yè)房屋檢測機(jī)構(gòu)提供有效的房屋安全檢測報告，確保房屋結(jié)構(gòu)安全。

??（三）消防安全。申請項目應(yīng)按照旅館的消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計和施工，消防手續(xù)辦理和日常消防管理應(yīng)符合本市相關(guān)要求。

??（四）技防安全。申請項目應(yīng)做好安全技術(shù)防范系統(tǒng)建設(shè)，并按照不低于《住宅小區(qū)安全技術(shù)防范系統(tǒng)要求》（DB31/T294-2018）和《關(guān)于做好公共租賃住房技防系統(tǒng)建設(shè)工作的通知》（滬房管保〔2012〕319號）等文件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中公共租賃住房的技防要求配置設(shè)施。

??（五）環(huán)保衛(wèi)生。申請項目應(yīng)符合環(huán)保、衛(wèi)生部門關(guān)于室內(nèi)空氣質(zhì)量和生活飲用水等相關(guān)要求并辦理環(huán)評手續(xù)，選址應(yīng)遠(yuǎn)離各類污染源，避開機(jī)場70dB以上噪聲影響區(qū)等不宜居住區(qū)域；改建和轉(zhuǎn)化后的租賃住房應(yīng)當(dāng)具備良好的衛(wèi)生、通風(fēng)和采光等居住條件，具備污水納管條件。

??（六）設(shè)施配套。申請項目應(yīng)符合不同產(chǎn)業(yè)空間的功能定位、發(fā)展方向和用地結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)要求，能滿足基本公共服務(wù)和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套要求。

??（七）面積合規(guī)。申請項目人均承租面積、居住人數(shù)限制等應(yīng)當(dāng)符合國家和本市的相應(yīng)規(guī)定（參照宿舍標(biāo)準(zhǔn)改建和轉(zhuǎn)化的，人均承租面積不得低于4平方，每間房間居住人數(shù)不得超過8人；其他的，人均承租面積、居住人數(shù)限制等應(yīng)當(dāng)符合《上海市居住房屋租賃管理辦法》的相應(yīng)規(guī)定）。

??（八）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。除消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外，租賃住房的其他設(shè)計、建設(shè)和管理要求應(yīng)分別按照國家及本市的規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)開展改建和轉(zhuǎn)化工作。

??四、改建和轉(zhuǎn)化程序

??（一）提出申請。非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化租賃住房，應(yīng)由不動產(chǎn)權(quán)利人或受其委托的實施單位向區(qū)指定的租賃住房管理部門提出改建和轉(zhuǎn)化申請。

??申請材料包括：

??1、申請改建和轉(zhuǎn)化的書面申請報告；

??2、房屋不動產(chǎn)權(quán)證或其他合法權(quán)屬證明（復(fù)印件）、不動產(chǎn)權(quán)利人申請實施改建和轉(zhuǎn)化的委托授權(quán)書（如有）、房屋租賃合同（復(fù)印件，如有）；

??3、項目方案，包括項目改建和轉(zhuǎn)化方案、項目運(yùn)營方案、租賃管理方案等。其中房屋改建和轉(zhuǎn)化方案需附相關(guān)的設(shè)計圖紙；

??4、房屋質(zhì)量檢測單位出具的有效的房屋結(jié)構(gòu)檢測合格證明；

??5、不動產(chǎn)權(quán)利人、享有房屋權(quán)屬的合法權(quán)利人等相關(guān)實施單位的法定代表人身份證復(fù)印件；

??6、其他需要提供的資料。

??（二）審核和認(rèn)定。非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化租賃住房項目由區(qū)政府指定管理部門牽頭，組織區(qū)相關(guān)部門組成聯(lián)合會審小組，各部門按照各自職責(zé)進(jìn)行項目審核。項目經(jīng)聯(lián)合會審小組審核并報區(qū)政府審議通過后，由區(qū)政府指定的管理部門核發(fā)相關(guān)項目認(rèn)定文件。

??項目認(rèn)定文件應(yīng)明確房屋租賃運(yùn)營管理類型及坐落、面積、套數(shù)、權(quán)利人等基本信息以及項目改建和轉(zhuǎn)化方案、項目運(yùn)營方案、租賃管理方案等改建和轉(zhuǎn)化要求。

??（三）實施和驗收。實施單位應(yīng)當(dāng)按照審核意見及認(rèn)定文件要求及時開展項目改建和轉(zhuǎn)化實施工作。實施單位在規(guī)定的時間內(nèi)，按照相關(guān)程序完成項目的改建和轉(zhuǎn)化實施工作后，應(yīng)由區(qū)政府指定的租賃住房管理部門組織其他相關(guān)部門開展聯(lián)合驗收，并形成聯(lián)合驗收意見。

??五、運(yùn)營管理

??（一）改建和轉(zhuǎn)化項目經(jīng)驗收通過后，實施單位應(yīng)當(dāng)向項目所在地的區(qū)住房租賃服務(wù)中心提出申請，通過本市住房租賃公共服務(wù)平臺發(fā)布房源，并按《上海市住房租賃合同網(wǎng)簽備案試行辦法》規(guī)定，進(jìn)行住房租賃合同網(wǎng)簽備案，租賃期限一般應(yīng)不低于30天。網(wǎng)簽備案后，承租人（居住使用人）可按規(guī)定申領(lǐng)上海市居住證、辦理人戶分離人員居住登記。

??（二）參照宿舍標(biāo)準(zhǔn)改建和轉(zhuǎn)化的項目，實施單位不得將房源直接出租給個人或家庭，在與本市注冊、具備一定條件的企事業(yè)單位達(dá)成對接協(xié)議后，方可與該單位安排的職工簽訂租賃合同。

??（三）改建和轉(zhuǎn)化項目對外出租的，實施單位應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部的日常管理制度，并及時向項目所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處報備，納入社區(qū)綜合管理的范圍，同時按規(guī)定向公安部門申報租住人員信息。

??（四）實施單位在對外租房時，應(yīng)明確告知租房者周邊環(huán)境及相關(guān)公共服務(wù)配套情況，并在房屋租賃合同中附書面告知單予以備案，不得發(fā)布虛假信息。

??（五）實施單位應(yīng)當(dāng)遵循誠信經(jīng)營、合規(guī)經(jīng)營的原則，不得以欺瞞等不正當(dāng)手段，誘導(dǎo)租房者簽訂違背真實意思的“租金貸”等分期支付協(xié)議，不得擅自扣押、占用租房者支付的押金。

??（六）非居住存量房屋按規(guī)定改建和轉(zhuǎn)化租賃住房后，區(qū)指定的租賃住房管理部門原則上應(yīng)當(dāng)組織每一年進(jìn)行一次檢查，每二年進(jìn)行一次集中核查；發(fā)現(xiàn)有違規(guī)情形的，可責(zé)令實施單位限期整改直至取消認(rèn)定。

??六、本意見由市相關(guān)部門負(fù)責(zé)解釋。各區(qū)可結(jié)合本區(qū)實際，制訂非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化租賃住房的具體操作辦法。

??本意見自印發(fā)之日起施行。