??導  語

??存量房貸轉換選固定還是浮動利率取決于對未來LPR升降判斷，結合個人還款計劃。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??2月，全國房貸利率繼續下移，首套、二套房貸平均利率分別降至5.5%和5.81%，環比皆降1個基點。房貸利率新規實行后，未來LPR利率中樞是升是降?存量房貸利率究竟是轉換為LPR加點的浮動利率，還是轉換為固定利率，兩者之間孰優孰劣？

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??全國房貸利率連續3個月下調
??首套、二套分別降至5.5%和5.81%

??自2019年8月LPR新政實行以來，5年期以上LPR兩度下調，跌幅皆為5個基點。其中，2019年11月20日，5年期以上LPR首降5個基點至4.8%；2020年2月20日，5年期以上LPR再降5個基點至4.75%。

??融360數據顯示，自2019年12月以來，隨著LPR利率中樞適度下移，全國房貸利率開始步入下行通道。截止2020年2月，全國首套房貸平均利率跌至5.5%，環比下降1個基點，較5年期以上LPR(2019年12月20日報價)加70個基點,相當于之前上浮14.5%；二套房貸平均利率跌至5.81%，環比下降1個基點，較5年期以上LPR加101個基點,相當于之前上浮21%。

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??2020年貨幣政策偏積極
??短期LPR大概率繼續下移,長期下降空間有限

??自2月3日央行創紀錄地開展1.2萬億元逆回購操作以來，央行已向市場投放巨額流動性達3萬億元，明確釋放貨幣政策轉向積極的信號。

??聯系到央行金融工作會議定調保持房地產金融政策的連續性、穩定性和一致性，堅決不搞大水漫灌。不難看出，央行向市場巨額投放流動性3萬億元，僅是應對疫情期間經濟短期下行壓力的必要措施，并非代表貨幣政策根本性轉向，穩健的貨幣政策仍將貫徹執行，堅決不搞“大水漫灌”式強刺激。

??鑒于2019年以來，央行共計4次降準，凈釋放長期資金約2.78萬億元。我們認為2020年貨幣政策整體穩健偏積極，疫情期間逆周期調節力度或將進一步加大，并對重災地區以及行業定向降準、降息，甚至不排除全面降準、降息的可能性。而在2月20日5年期以上LPR下調5個基點之后，短期內LPR利率中樞大概率繼續下移。

??從長期來看,利率到底如何演繹?這一方面現成可借鑒的是，參考歐美等發達經濟體,在經濟增長由高速轉向低速增長之后,長期維持低利率甚至負利率,刺激投資和消費,而中國也正在進入這種社會發展階段，未來也必然會和歐美等一樣，不斷降低利率水平，長期維持低利率。那么要思考的是，全球經濟都只有這一種發展模式嗎？況且這種措施也并沒有讓發達經濟體實現復蘇。

??就目前國內利率水平而言，從下圖可以明顯地看到當前處于相對歷史低位，以5年期貸款基準利率為例過去20年基本維持在7%左右，未來從4.8%繼續向下的空間到底有多大？尤其是在經濟增長放緩、M2總量突破200萬億、寬信貸刺激增長的失靈大背景，一旦通脹速度過快，利率重新進入上行通道也是極有可能。

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??存量房貸轉換選固定還是浮動利率
??取決于對未來LPR升降判斷，結合個人還款計劃

??近日，多家商業銀行發布《關于存量浮動利率個人貸款定價基準轉換的公告》，2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款（包括組合貸中的商貸，但不包括公積金貸款），利率定價機制可以轉換為LPR加點形成的浮動利率，或轉換為固定利率。其中，加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發布的相應期限LPR，且加點數值在合同剩余期限內固定不變。

??一般而言，存量房貸利率轉換為固定利率便能提前鎖定剩余還貸期限內每月的還貸金額，主要適用可預見、有計劃的客群，不必承擔未來LPR利率變動所帶來的風險；轉換為LPR加點的浮動利率，既有機會享受未來LPR利率下調所帶來的月供減少，同時也要承擔未來LPR利率上調所造成的月供增加風險。

??對于不同的存量房貸客群而言，存量房貸利率轉換為LPR加點的浮動利率或固定利率，究竟孰優孰劣，主要取決于貸款余額、還款期限以及還款計劃等多方面因素，未來LPR利率升降預期將是關鍵因素。假如認為LPR利率中樞長期處于上升通道，存量房貸利率轉換為固定利率將更為有利；假使LPR利率中樞長期處于下降通道，存量房貸利率轉換為LPR加點的浮動利率將更為有利。

??同時還要結合自己貸款余額、原先貸款利率上浮還是下折水平，是否計劃提前還款、是否收入變換影響月供能力等綜合決定。比如余額較少、計劃提前還款的無妨選浮動，上下皆影響不大；如果余額較多、月供捉襟見肘、利率下浮有折扣的（比如9折以下低于4.41%）、計劃長期還款的，可能固定利率更合適，畢竟未來下調至2%與上調至8%都有可能，但對月供的影響可能天壤之別。