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??地方國資的收儲行動現大單交易。

??8月10日，華發股份發布公告，擬與珠海華發集團有限公司（以下簡稱“華發集團”）或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業務（含達到預售條件的房源，以下合稱“存量商品房”），總交易金額不超過120億元。

??由于華發集團是華發股份的控股股東，因此，上述交易也構成關聯交易。

??華發股份認為，此次交易是為積極響應黨的二十屆三中全會關于“加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式”的工作部署，助力珠海市加快建立租購并舉的住房制度，完善“市場+保障”住房供應體系，同時盤活公司存量資產，進一步促進銷售，穩定現金流。

??受該事件影響，華發股份8月12日股價曾一度漲超6%，不過尾盤回落，而8月13日該公司股價也未能延續上漲，收報于5.88元/股，當日下跌2.49%。

??二次合作收儲 交易金額不超120億元

??雖然在此之前，廣東省內已有廣州增城、江門、深圳等城市的地方國資進行過存量房收購計劃，但珠海國資此次存量房收購計劃涉及的交易金額規模較大，最高可達120億元，且有明確對象，即華發股份。

??實際上，這也并非華發股份與華發集團在存量房收購方面的首次合作。

??7月底，華發股份就曾發布公告表示，公司全資子公司珠海華發資管公司擬通過轉讓其全資子公司珠海華奔投資有限公司（以下簡稱“華奔公司”）100%股權的方式，將華奔公司名下存量房產轉讓給華發集團全資子公司珠海市安居集團有限公司（以下簡稱“珠海安居集團”），轉讓價格為26556.29萬元。

??華奔公司的主要工作就是開展“以舊換新”房源的收購。據公開資料顯示，截至目前，華奔公司設立全資子公司共75家，共計收購了79套住宅物業。截至今年7月25日（經審計），珠海華奔總資產約為3.2億元，凈資產約為2.6億元；實現營業收入0元，凈利潤-5.81萬元。

??此次，華發股份與華發集團二次合作進行“收儲”，雙方交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地產項目公司股權；交易價格則根據具有相應資質的資產評估公司出具的資產評估報告，確定最終交易價格并簽訂正式合同。

??此次交易的主要用途是助力珠海加快住房租賃供給側結構性改革，盤活存量房屋，有效增加保障性、人才安居和商業租賃住房供給。

??“華發股份作為華發集團的上市平臺，對于集團整體戰略的實施具有舉足輕重的作用。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，通過此次收購，華發股份能夠實現多方面的目標，包括去化市場存量、緩解資金鏈緊張以及承擔公共職能等。大股東的支持對于上市公司至關重要，這種“肥水不流外人田”的策略，不僅能夠提升華發股份的市場競爭力，還能夠增強其在租賃平臺方面的能力。

??不過，一般而言，存量收購的第一原則是實現資金平衡，因此收購的多為存在保交房壓力、債務壓力或者資金鏈壓力的房源。

??而從華發股份2023年經營指標來看，銷售額實現同比增長4.8%至1259.9億元，實現并表回款超800億元，經營性現金流量凈額505.44億元，同比增長31.12%。

??中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，從這些數據來看，華發股份的資金狀況相對穩健，庫存問題似乎并不是其主要面臨的難題 。不過，公司一季度的營收和凈利潤同比有所下降，現金流量凈額也出現大幅下降，這可能反映出公司在短期內面臨一定的資金壓力 。

??正因如此，華發股份今年以來的拿地活動驟減。根據中指院數據顯示，今年上半年華發股份權益拿地金額僅為24億元，在業內排行第43位，而去年同期，華發股份權益拿地金額接近百億元，排行第13位。

??李宇嘉認為，面對房地產市場下行壓力，華發股份需要有效管理到期債務的償還以及項目的交付，以確保資金鏈的穩定，而通過銷售和回籠資金，華發股份能夠更好地推動在珠海和全國各地的拿地活動，同時維護其品牌和市場信任度。

??地方國資收儲加速 收儲過程仍面臨挑戰

??在國家相關部門號召下，近期，多地國資開始積極收儲存量商品房，以應對房地產市場的庫存壓力，并加快保障性住房的建設。

??此前，深圳市安居集團有限公司也宣布，擬開展收購商品房用作保障性住房的工作，向深圳市域征集商品房項目，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目（房源）。

??據中原地產研究院統計數據顯示，截至8月上旬，包括深圳、廣州、杭州、蘇州、珠海在內的全國70多個城市已發布由地方政府或者國企收購存量住宅用作保障房的相關政策。

??這些政策旨在通過“以購代建”的方式加快保障性住房的建設速度，同時有效去化房地產市場的庫存，緩解開發商的資金壓力。

??為支持地方國有企業收購已建成未出售的商品房用作保障性住房，中國人民銀行特別設立了3000億元保障性住房再貸款。然而，收儲過程中仍面臨一些挑戰。

??“主要是收儲價格的確定、供需錯配問題等。”在一位不愿具名的華東房企人士看來，目前各地確定收儲價格主要有兩種模式，一是參考同地段保障性住房重置價格，二是以同區位商品房價格的一定比例進行收購。一般而言，交易雙方會對收儲價格進行博弈，開發商角度將爭取更高的收儲價格以保障公司利益，地方政府將爭取更低的收儲價格以提升保障房的租金收益率。

??雖然收儲過程面臨挑戰，但由于政策層面積極支持，有不少機構預計后續收儲節奏依然有望加快。

??申銀萬國在其近期研究報告中就表示，從目前各地落實情況看，伴隨近期珠海、深圳收儲政策相繼落地，預計后續地方收儲也有望加速，這也有利于房企估值修復。其認為在房地產基本面經歷了深度調整之后，當前按揭負擔比、租金回報率、千人開工套數等三大底部信號顯現，預計房地產行業的自然需求底有望來臨。