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??4月25日，保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發展”，600048.SH）召開2023年度業績說明會，回應投資者關切的熱點問題。

??2023年，保利發展奪得了全口徑銷售和權益銷售兩個榜單的魁首位置，但經營層面的壓力也開始凸顯，歸屬母公司凈利潤同比下降34.13%，現金短債比同比有所下降。

??該公司管理層沒有披露2024年的銷售目標，但表示目前市場整體仍處于筑底階段，銷售去化仍存在壓力，接下來將采取多種方式隨行就市地完成存量去化目標。至于短債問題，管理層認為無需擔憂，“公司有較強的現金流與債務管理能力，不存在償債風險。”

??多措并舉促去化

??今年第一季度，房地產開發投資額、新建商品房銷售面積、銷售額等指標均錄得同比下降，保利發展的銷售面積、銷售金額也同比下降了4成，但仍居行業榜首位置。

??作為行業龍頭，保利發展對地產行業的中長期發展仍持積極看法。管理層認為，國務院常務會議表示房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局，穩定行業發展的態度明確，政策面的積極因素在不斷累積，行業銷售也出現了積極變化。隨著經濟的逐漸企穩和行業限制性政策的持續退出，客戶的信心將逐漸恢復，需求也會隨之上升。政策方面包括限購、限價、限售等各類限制性政策的取消或放松，融資協調機制的進一步優化落地，信貸利率的進一步放松，存量房等資產政府介入后的進一步盤活等，都還有政策發力空間。

??對于如何應對行業銷售的持續下滑，保利發展表示，近年在新項目獲取中，該公司保持聚焦市場更為穩健的核心城市與核心區域項目，在應對市場變化中可占據更為有利的位置。銷售端，將強化項目去化及資源盤活，多措并舉為項目銷售創造有利條件。

??據了解，劉平上任董事長后，保利發展采取了加速存量去化的堅決動作，近3年的存貨去化規模超萬億元。2023年，其存量項目簽約金額2575億元，占全年銷售金額的61%，簽約面積1643萬平方米，占全年銷售面積的69%。其中，2022年新獲取項目已在2023年內收回全部股東投入。未來，該公司計劃通過優化產品設計等多種方式加速存量去化。

??市場規模的縮減促使房企們不斷審視投資結構的合理性，此前已有多家上市房企透露2024年將進一步調整城市布局。2023年，核心38城對保利發展的銷售貢獻近9成，同比提升2個百分點。該公司表示，核心38城是經過系統性研判，篩選出的重點投資區域，從城市基本面以及市場的穩健程度來講，也較非核心38城有明顯優勢。“后續不排除根據城市發展及市場變化有所增減。”

??毛利率有望企穩回升

??業績公告顯示，2023年，保利發展的毛利率、凈利率、歸屬母公司凈利率的表現都不及2022年。管理層的解釋是，土地市場較高價格獲取項目陸續進入結轉周期，疊加售價下行，導致結轉毛利率同比下降，疊加計提減值等因素，導致出現凈利率下降。

??2023年，保利發展對存貨和長期股權投資計提減值50.5億元，同比增加38.9億元。其中，計提的存貨跌價準備約為43.6億元，是頭部房企中計提金額最多的。對于2024年是否還有減值壓力，該公司的回答是除已計提跌價準備的部分存貨外，開發項目的可變現凈值可覆蓋存貨余額，2024年將根據房地產市場變化情況，結合管理層判斷，嚴格按照會計準則規定，謹慎做好存貨減值測試。

??管理層還提供了一個數據，那就是該公司增量項目的毛利率較高，如2022年新獲取項目的銷售毛利率超20%，且占存貨比重逐步提升，預計可帶動整體毛利率企穩甚至回升。

??現金流安全也是投資者關心的問題。截至2023年末，保利發展的現金短債比1.28，雖仍符合三道紅線要求，但較2022年末的1.57有所下降。據介紹，這是因為該公司加大了有息負債的清償力度，期內主動償還271億元債務。

??“公司目前不存在償債壓力，所有境外債券已清償完畢，境內債券等均如期付息兌付。”管理層強調，作為央企，保利發展擁有優秀的信用基礎和融資能力，各種融資渠道暢通，2023年新增融資1371億元，綜合成本僅3.14%，且逐月下降。而且，開發貸是主要的融資渠道，2023年底占比72%，直接融資占有息負債比重 16%。2024年，開發貸、直接融資、持有物業融資等債務融資空間充足，可視需要開展融資補充。“項目層面資金，在滿足項目層面政策開發的前提下，公司可對富裕資金進行調配。”