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??中房網訊 5月26日，“2022房地產及物業上市公司測評成果發布會”成功舉行。本次活動發布了最新的《2022房地產上市公司測評研究報告》，這項由上海易居房地產研究院主辦的測評研究工作，在中國房地產業協會的指導下，已經連續開展了15年，是國內關于上市房企綜合實力最重要的專業測評研究成果。此外，本次活動還同期發布了2022物業服務企業上市公司研究成果。

??根據《2022房地產上市公司測評研究報告》顯示，10強上市房企排名出現變化。其中，萬科繼續蟬聯榜首；保利發展、中國海外發展位列第二、三名，排名較上年均有提升；碧桂園位列第四名；華潤置地、龍湖集團、招商蛇口、新城控股分列第五、六、七、八名，排名較上年均有提升；金地集團、旭輝控股集團位列第九、十名，為2022年新晉10強。

??據了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企94家，在港上市房企60家，以及海外上市房企1家，合計155家。與2021年相比，納入測評的上市公司總數凈減少40家。新增3家，其中1家為2021年新上市房企。剔除43家，剔除原因包括企業經營風險較大、逐步退出房地產行業等。

??從核心測評指標來看，2021年上市房企總資產規模均值為1549.12億元，較上年有所下降，房地產開發收入均值為294.79億元，較上年略有上升；盈利能力方面，絕對指標凈利潤均值為25.19億元，相對指標凈資產收益率均值為3.04%，均較上年有較大幅度下降；償債指標方面，凈負債率均值較上年下降7.39個百分點至87.68%；經營效率穩中有升，總資產周轉率、存貨周轉率均值較上年有微升。

??本次測評還發布了2022房地產配套供應鏈上市公司測評成果。測評研究報告指出，2021年，受疫情原因疊加原材料上漲，供應鏈企業利潤普遍承壓。另一方面，受地產行業流動性緊縮影響，2021年房企頻頻暴雷，與房企深度合作的供應商壞賬普遍增加。各種不利因素疊加，導致供應鏈企業盈利表現普遍不佳。

??整體來看，上市房企總體呈現以下特點：

??資本市場表現方面，地產指數震蕩下行，盈利能力大幅下滑。報告顯示，以2021年12月31日收盤價計算，申萬房地產行業指數全年累計下跌12.94%，跑輸滬深300指數7.74個百分點，在申萬28個一級行業內排名靠后。恒生中國內地地產指數全年累計下跌30.61%，跑輸恒生中國100指數9.48個百分點。總體來看，兩地房地產板塊走勢均較大幅度弱于大盤。

??2021年，房地產上市公司的每股收益平均值出現大幅下滑。受到市場趨冷和成本增加因素影響，房企盈利空間出現收縮。估值水平也延續了近年來的走低趨勢，2021年上市房企市盈率和市凈率指標顯著低于全市場平均水平，體現了市場對于行業前景的預期較為悲觀。同時，上市房企盈利能力大幅下滑，流動性危機集中爆發，導致房企分紅出現較大幅度下降。

??運營規模上，規模增速持續放緩，總資產均值增速近五年來首次為負。2021年，我國商品房銷售面積17.9億平方米，同比增長1.9%，商品房銷售金額達18.2萬億元，同比增長4.8%。總體看來，在“房住不炒”和“三穩”政策的影響下，行業整體規模雖小幅上漲，但增速持續放緩。

??2021年，上市房企總資產均值為1549.12億元，同比下跌1.82%；凈資產均值為365.14億元，同比上漲8.38%；房地產開發業務收入均值為294.79億元，同比上漲7.21%；營業利潤均值為42.81億元，同比下跌18.41%。增速方面，除房地產開發業務收入的增速仍保持上漲外，凈資產均值增速較去年有所下降，而總資產、營業利潤均值為負增長。

??償債能力方面，調控杠桿初見成效，房企更加重視現金管理。2021年，在“三道紅線”、房地產貸款集中度等多項政策出臺的背景下，全年融資環境趨緊。2021年三季度政策持續收緊，部分房企引發債務問題，遭到國內外評級機構多次下調評級，融資環境更加艱難，而四季度至今，多部門密集發聲以維護房地產市場的健康發展，促進良性循環，防范化解房地產行業風險。

??報告顯示，在長期償債能力方面，2021年上市房企剔除預收賬款后的資產負債率均值為61.62%，同比下降2.09%；凈負債率均值為87.68%，較上年下降7.39個百分點。短期償債能力方面，2021年，上市房企流動比率均值為1.66，速動比率均值為0.65，兩者與上年相比，基本保持穩定。現金短債比中位數為1.33，較上年提升2.31個百分點，短期償債能力有所提升。2021年，行業整體控負債，去杠桿壓力較大。即使頭部房企也要穩健篤行，注意負債規模、還款期限及現金流管理。

??盈利能力方面，盈利空間有所收窄，各項指標均有下降。2021年，上市房企營業利潤均值42.81億元，同比下降18.41%；凈利潤均值25.19億元，同比下降21.70%；凈資產收益率均值3.04%，較上年下降5.74個百分點；總資產報酬率均值2.65%，較上年下降0.97個百分點。總體來看，各項盈利能力指標均較上年有不同程度的下滑。

??從絕對盈利能力來看，11家上市房企凈利潤超過100億，占比6.96%；25家上市房企出現虧損，占比15.82%。從相對盈利能力來看，僅3家上市房企總資產報酬率高于10%，占比1.90%。相比2020年，總資產報酬率超過10%的上市房企占比下降，介于5%-10%的上市房企占比略有提升，介于0-5%的上市房企占比略有下降，小于0的上市房企占比連續兩年明顯提升。總體來看，上市房企回報率主要集中在0-5%，整體盈利水平較2020年有所下降。

??在成長能力上，收入規模略有增長，凈利潤出現較大程度下降。2021年，上市房企的房地產開發業務收入、營業收入和凈資產規模均實現增長，凈利潤規模出現下滑。具體來看，房地產開發業務收入均值同比增長7.21%，增速較上年上升5.37個百分點；營業收入均值同比增長10.81%，增速較上年下降4.59個百分點；凈利潤均值同比下跌21.69%；凈資產規模均值同比增長8.38%，增速較上年下降5.38個百分點。

??經營效率方面，運營效率穩中有升，存貨增速繼續下降。2021年，上市房企經營效率指標繼續保持穩中有升，存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均值分別為0.40，0.30和0.21,三項指標均較2020年有小幅提升。

??隨著房地產行業金融屬性的減弱，加上集中供地、“三道紅線”等政策不斷升級的背景下，資金回籠和去化壓力較大，上市房企存貨規模增速變緩。報告顯示，2021年上市房企的存貨均值同比上漲5.57%，增速下降9.23個百分點。2021年在“四限”政策影響下，房企去化承受一定壓力。從存貨集中度情況看，10強上市房企總存貨占比約43%，30強房企占比約74%，50強房企占比約86%。相較2020年，集中度趨勢加強。

??從社會責任方面來看，納稅金額有所下降，企業踐行社會責任。2021年，上市房企納稅額均值為18.36億元，同比下降約15%。一方面，近兩年疫情反復，國家實施減稅降費的政策，助力企業抵御疫情沖擊。另一方面，行業整體利潤空間下調也是納稅額減少的可能原因之一。面向社會公眾層面，各大房企在鄉村振興、精準扶貧、文化體育、抗疫救災、文物保護等多個領域積極開展公益活動。在防疫常態化影響下，所有30強上市房企均參與了抗疫救災，26家企業參與了精準扶貧鄉村振興、24家企業積極參與教育助學活動。

??從創新能力方面來看，隨著行業發展模式的轉變，回歸產品居住本質、注重多元業務發展、向管理要紅利逐漸成為房企在艱難時期的發力點和突破點。越來越多的房企從客戶需求出發，進行產品的迭代升級，推動產品服務力的升級，加強客戶滿意度管理，強調工程質量的監管，在科技賦能和數字化應用方面仍在不斷推陳出新。此外，為拓展收入，尋找多種盈利渠道，多元化的業務發展、努力尋找第二增長曲線可能成為眾多房企2022年的重要選擇。與此同時，物業管理板塊依舊是多數房企的優先選擇，現金流穩定、集中度低、成長空間大的物業板塊已經獲得資本市場的廣泛認可。

??測評研究報告指出，當前房地產市場規模逐漸見頂，盈利空間較為狹窄，融資渠道需要疏通，行業面臨較多挑戰，需要政策引導以恢復信心、扭轉悲觀預期。隨著2022年穩地產政策的持續推出，有利于房地產行業健康發展。同時，上市房企應從自身出發，精細管理、積極創新以更好的滿足市場的需求，面對穩增長穩市場的任務，努力發揮更大作用。

??附一：2022房地產上市公司綜合實力榜、單項榜

??附二：測評指標體系說明

??房地產上市公司測評從運營規模、抗風險能力、盈利能力、成長能力、經營效率、創新能力、社會責任、資本市場表現八大方面，采用收入規模、開發規模、利潤規模、資產規模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創新、產品創新、納稅責任、社會保障責任、慈善捐贈、企業在資本市場運行情況等20個二級指標，采用房地產業務收入、租賃收入、房地產銷售面積、持有型物業持有面積、資產總額、利潤總額、現金短債比、市盈率（PE）、市凈率（PB）、每股收益（EPS）等44個三級指標來全面衡量房地產上市公司的綜合實力。