??5月27日，“2021中國房地產及物業上市公司測評成果發布會”在深圳舉行。活動發布了最新的《2021中國房地產上市公司測評研究報告》，這項由上海易居房地產研究院主辦的測評研究工作，已經連續開展了14年，是國內關于上市房企綜合實力最重要的專業測評研究。活動還同步發布了《2021物業服務企業上市公司研究報告》。

??根據《2021中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，10強上市房企整體沒有太大變化。其中，萬科繼續位列第一，碧桂園排名提升一位，位列第二，恒大、融創、保利、中海分別位列第三、第四、第五、第六，華潤置地、龍湖集團排名與上年一致，分別位列第七、第八；招商蛇口排名提升三位，位列第九，首次躋身前十；新城控股位列第十位。

??據了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合計195家。與2020年相比，納入測評的上市公司總數凈減少7家。

??從核心測評指標來看，2020年上市房企規模持續增長，但增速放緩。總資產均值為1577.89億元，房地產開發業務收入均值為274.96億元；盈利能力方面，絕對指標凈利潤均值為32.17億元，同比有所增長，但相對指標凈資產收益率同比有所下滑；償債能力有所提升，去杠桿效果顯現，凈負債率均值較上年下降0.7個百分點至95.07%；經營效率穩中有升，總資產周轉率與上年基本持平，存貨周轉率稍有上升。

??此外，本次測評還發布了2021中國房地產配套供應鏈上市公司測評成果。測評研究報告指出，2020年房地產市場政策環境逐步收緊，行業整體規模增速已開始放緩，行業內部分化明顯，房企在降本增效.、提質升級方面對供應鏈企業產品、服務的適配能力提出了更高要求。建筑產品的建造是一個集合土地、供應商產品和服務，為客戶打造高品質產品的過程，離不開高效的供應鏈和優秀供應商的儲備。綜合實力強的供應商與房企深化合作，為雙方實現互惠共贏奠定了堅實的基礎。

??整體來看，上市房企總體呈現八大特點：

??在資本市場表現上，企業估值持續下探。報告顯示，2020年末滬深上市房企平均市盈率7.78倍，較滬深全市場平均市盈率低約60%；在港上市房企平均市盈率6.79倍，較港股全市場平均市盈率低約55%；市凈率方面，滬深上市房企平均市凈率同樣遠低于全市場水平，在港上市房企平均市凈率表現較好，高于港股全市場平均市凈率。

??從估值水平看，自2018年以后，房企估值水平逐漸走低。報告認為，房地產行業監管限制政策過于頻繁，導致投資者對于未來現金流看法較為負面。同時，房地產行業杠桿較高，周期波動性較大，導致貼現率較高。兩者疊加使得資本市場對于房地產板塊估值持續偏低。

??運營規模上，整體規模增速放緩，標桿房企強者恒強。2020年，我國商品房銷售面積17.6億平方米，同比增長2.6%，商品房銷售金額達17.4萬億元，同比增長8.7%。總體看來，在“房住不炒”的大背景下，行業整體規模增速雖然有所上漲，但增速放緩已成當下主要趨勢。2020年，上市房企總資產均值為1577.89億元，同比增長11.96%；凈資產均值為336.91億元，同比增長13.75%。

??從上市房企總資產規模來看，截至2020年末總資產超過千億的上市房企有59家，約占上市房企總量的30%，其中超過3000億的上市房企有27家，約占上市房企總量的14%。超過萬億的上市房企共有6家，分別是恒大、碧桂園、萬科、綠地、保利、融創。從總資產累積百分比來看，10強上市房企的總資產累積百分比已超過40%，50強累積百分比近80%，100強累積百分比超90%，集中度較上年略有上升。

??在償債能力上，調控杠桿初見成效。2020年，在監管要求下，房企開始積極降低杠桿水平，但各企業負債水平不盡相同，頭部房企信譽較好，積極推動銷售回款，風險管控能力較強，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務風險有所積累，需要警惕資金鏈風險。

??根據報告，長期償債能力方面，2020年上市房企剔除預收賬款后的資產負債率均值為62.93%，與上年相比保持穩定；凈負債率均值為95.07%，較上年下降5.75個百分點。在“三道紅線”的監管壓力下，房企紛紛采取多種方式降杠桿，凈負債率在短期內的調整幅度相對較大。短期償債能力方面，流動比率均值為1.65，速動比率均值為0.64，兩者與上年相比，均基本保持穩定。現金短債比中位數為1.30，較上年提升0.21個百分點，上市房企貨幣資金對短期債務的覆蓋情況有所改善，短期償債能力提升。

??盈利能力方面，多數指標有所下滑。報告顯示，2020年上市房企營業利潤均值52.47億元，同比下降7.15%；凈利潤均值32.17億元，同比增長12.17%；凈資產收益率均值8.78%，同比下降7.60%；總資產報酬率均值3.62%，同比下降23.66%。除凈利潤均值外，其余各項盈利能力指標均較上年有不同程度的下滑。

??在成長能力上，上市房企業績增速整體放緩。2020年，上市房企的房地產開發業務收入、營業收入、凈利潤和凈資產規模均實現增長，除凈利潤外，增速均有所下滑。具體來看，房地產開發業務收入均值同比增長1.84%，增速較上年大幅下降32.55個百分點；營業收入均值同比增長15.40%，增速較上年下降4.64個百分點；凈利潤均值同比增長12.17%，增速較上年上升0.05個百分點；凈資產規模均值同比增長13.75%，增速較上年下降8.22個百分點。

??在經營效率方面，運營效率穩中有升，存貨規模增速下降。2020年上市房企經營效率穩中有升，存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均值分別為0.38、0.28和0.20。其中，存貨周轉率均值較2019年上升0.05，其余兩項指標與2019年基本持平。報告指出，在“三道紅線”和“兩集中”等強監管環境下，上市房企存貨規模增速變緩。2020年存貨同比增長14.80%，增速較2019年下降7.80個百分點。其中63家房企2020年存貨同比減少，2019年為49家。從存貨集中度情況看，10強上市房企總存貨占比約42%，30強房企占比約67%，50強房企占比約81%。

??從社會責任方面來看，各大房企逐漸承擔起企業公民的責任。上市房企在關注自身發展的同時不忘反哺社會，尤其是頭部房企，對社會責任的關注愈加重視，在公益事業方面的投入日漸增多。2020年，各大房企更是以高度的社會責任感，在抗擊疫情的道路上表現出了應有的擔當。此外，受疫情影響，國家先后出臺多項支持疫情防控和復工復產的稅費優惠政策，一方面為提供物資捐贈的企業降稅減費，另一方面對受疫情影響較大的行業企業階段性減免各種稅費。多方因素疊加之下，2020年上市房企整體納稅額下降。從納稅指標來看，2020年上市房企納稅額均值為21.55億元，同比下降約8%。

??在創新能力上，產品創新、管理創新和多元化業務發展成為房地產企業高質量發展的重要抓手。產品作為房地產企業的核心競爭力之一，受到房企越來越多的關注。2020年是我國經濟數字化轉型的關鍵期，數字化改革正逐步改善房地產企業的運營效率，多元化則是房地產企業追求第二增長曲線的重要途徑。目前，房地產行業的發展邏輯已不再支持高速增長，盡管目前上市房企發展重點仍為夯實開發主業，但尋找第二增長曲線已成房企共識。龍頭房企開辟第二戰場主要包括物管、租賃、辦公、文旅、養老、產業運營、投資等領域。

??測評研究報告指出，近年來，房地產行業逐漸由高速發展期轉入平穩發展期，以“房住不炒”為定位的房地產長效機制已基本清晰。隨著行業利潤空間受到進一步擠壓，市場競爭加劇，行業內部分化愈加明顯，市場集中度逐漸上升，強者恒強格局顯現。粗放式發展漸成過去，向管理要效益的時代已經到來，房地產行業正在持續的變革中加快轉型升級的步伐。同時，數字化、高科技的全面滲透，帶動行業持續變革，房地產行業正從開發業務一枝獨秀步入開發、服務雙驅動的時代。未來，房地產行業將越發成熟，各大細分子板塊也將百花齊放、茁壯成長。

??附一、2021中國房地產上市公司綜合實力榜

??附二：測評指標體系說明

??中國房地產上市公司測評從運營規模、抗風險能力、盈利能力、成長能力、經營效率、創新能力、社會責任、資本市場表現八大方面，采用收入規模、開發規模、利潤規模、資產規模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創新、產品創新、納稅責任、社會保障責任、慈善捐贈、企業在資本市場運行情況等20個二級指標，采用房地產業務收入、租賃收入、房地產銷售面積、持有型物業持有面積、資產總額、利潤總額、現金短債比、市盈率（PE）、市凈率（PB）、每股收益（EPS）等44個三級指標來全面衡量房地產上市公司的綜合實力。?