??3月16日，2021中國房地產開發企業綜合實力測評成果正式發布，備受關注的“中國房地產開發企業綜合實力TOP500”等測評榜單揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展13年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

??本次發布的《2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500測評研究報告》指出，目前我國房地產行業的發展邏輯正經歷著深刻變化。隨著房地產融資政策持續趨緊，行業金融紅利逐漸消失；市場交易結構逐步偏向一、二線城市；在交易金額不斷提高的前提下，交易面積增速明顯放緩，行業分化愈加明顯。“三道紅線”要求提出后，房企多措并舉降低杠桿，企業從高速增長轉變為高質量發展。

??排名：行業整體相對穩定，萬科重回綜合實力榜首

??根據測評報告，2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500前三位由萬科、恒大、碧桂園占據。其中，萬科上升兩位，綜合實力排名第一，恒大、碧桂園分列二、三。中海、融創、保利、龍湖、華潤、世茂、新城分列四至十位。與2020年相比，2021年TOP十變動率為10%，其中世茂為新晉企業；TOP50的變動率約為10%，整體相對較為穩定。

??從區域劃分來看，華東地區占比37.6%，東北地區占比3.0%，西部地區占比8.2%，同比有所下降；華南地區占比20.2%，華北地區占比16.6%，中部地區占比14.4%，同比有所提升。華東、華南與華北三區企業數量占比為74.4%，中部地區占比繼續提升，發展勢頭良好。

??規模：龍頭房企地位穩固，集中趨勢穩中有升

??2020年，TOP500房地產開發企業總資產均值為829.89億元，同比增長16.64%，增速較上年回落1.26個百分點；凈資產均值為178.81億元，同比增長17.89%，增速較上年上升1.76個百分點。總體來看，TOP500房企資產規模保持增長態勢，總資產增速略收窄。

??企業層面，規模房企依舊占據優勢位置，房企發展結構分化明顯。碧桂園、恒大、萬科等房企的資產規模持續積累，行業地位穩固。融創、華潤等企業更注重利潤和品質，融創降杠桿戰略成效明顯，華潤在一線城市拿地占比提高，優化土儲結構。在政策的引導下，行業保持穩定增長，龍頭房企也在逐漸發力新盈利點。

??2020年，前四大房地產開發企業銷售金額占比為14.30%，四企業集中度穩中有升。以銷售金額計算的TOP十、TOP20、TOP50、TOP一百房地產企業市場份額分別為25.28%、37.64%、53.82%、63.94%，其中，TOP十、TOP20、TOP50分別較上年增長0.06、0.57、0.20個百分點，TOP一百較上年下降0.2個百分點。整體來看，房地產企業銷售金額市場發展較為平穩，集中度上升趨勢依舊，龍頭房企依舊占據規模優勢。

??風險：融資環境逐步收緊，降負債成重要任務

??2020年伊始，房地產行業融資環境因疫情影響相對寬松，隨著復工復產的推進，國內經濟開始逐漸恢復正常軌道，房地產行業也較快復蘇，且出現過熱跡象，融資政策逐步收緊。對房地產的融資監管已經進入到了一個新的階段，“去杠桿、降負債”成為房企的重要任務之一。

??“三道紅線”監管下，TOP500房企杠桿率有所降低，降杠桿初顯成效。長期償債能力方面，TOP500房企2020年資產負債率均值為78.77%，較上年下降0.89個百分點，為2012年以來首次下降；凈負債率均值為85.08%，較上年下降11.62個百分點，相比2019年也有大幅改善。短期償債能力方面，2020年TOP500房企短期償債能力略有下降，流動比率均值為1.40，較上年下降0.05，速動比率均值為0.49，與上年持平。

??2020年在監管要求下，房企開始積極降低杠桿水平，但各企業負債水平不盡相同，龍頭房企信譽較好，積極推動銷售回款，風險管控能力較強，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務風險有所積累，需警惕資金鏈風險。

??發展：行業利潤空間收窄，投資態度趨于謹慎

??2020年，TOP500房地產開發企業營業收入均值達183億元，較上年增長10.36%。營業成本均值139億元，較上年提高17.05%。近兩年來，營業收入均值增速、營業成本均值增速均處于下滑趨勢，營業收入增速不及營業成本增速。凈利潤均值達11.01億元，同比下降11.08%，凈利潤均值增速近年來首次為負。

??2020年，TOP500房地產開發企業總資產收益率均值為1.32%，較上年下降了0.52個百分點；凈資產收益率均值為4.53%，較上年下降了4.16個百分點；成本費用利潤率均值為11.25%，較上年下降了6.75個百分點。利潤空間收窄，房企總資產逐年上漲，尤其近兩年房企的凈利潤增幅不及資產增幅，導致總資產收益率下滑。

??在業務布局方面，房企一改過去全面鋪開的拿地策略，態度逐漸謹慎，不再單純追求數量，開始注重土地質量。不少房企重點關注一二線城市，尤其是長三角、粵港澳大灣區等地，同時關注圍繞都市圈的三四線城市。人口變遷帶動了城市格局的改變，許多房企開始深耕重點城市，重點區域的土地儲備依然是房企長遠發展的保障。

??策略：運營指標小幅下降，非住領域拓展加速

??2020年TOP500房地產開發企業存貨周轉率均值為0.11，較2019年降低0.02；整體流動資產周轉率均值為0.14，與2019年持平；總資產周轉率均值為0.10，較2019年降低0.01。從三大運營指標看，總體數據依然處于低位。

 ??隨著融資環境持續趨緊，金融紅利逐漸消失，管理紅利時代來臨。周轉能力強是管理紅利的重要體現之一，但在當前的市場環境下，驅動周轉的因素發生了變化。相較于過去高杠桿推動的高周轉，如今在融資趨嚴的背景下，房企更多通過提高執行效率、實施精細管理來提高企業周轉速度。同時，近年來龍頭房企在非住領域紛紛嘗試輕資產化運營，在物業、租賃、辦公、商業、文旅、養老等非住領域拓展加速。

??此外，產品質量作為產品品質的基礎項，也是房企打開和穩固市場地位的重要點。近年來，房企在提升產品品質方面也投入了更多精力和意識，以提高產品口碑。同時，房企通過多元創新能力形成差異化競爭，為企業價值增長提供新動能。以自上而下的結構進行戰略創新、組織創新、管理創新、技術創新、產品創新和營銷創新。

??趨勢：地區銷售分化明顯，行業分化格局加劇

??測評報告顯示，隨著“房住不炒”導向持續落實，各地區商品房銷售情況格局分化。長期來看，人口有向大都市圈聚集的趨勢。一方面戶籍改革制度持續推進，增加了人口流動的自由度。更重要的是，參與人才爭奪的城市不斷擴大，優惠的政策力度不斷增加，也導致了區域分化明顯。

??房地產行業作為經濟的壓艙石和穩定劑，2020年依然穩步發展，全國商品房銷售面積和銷售金額均創出歷史新高。與此同時，越來越多的房企，包括規模房企，由于決策失誤、杠桿過高等原因紛紛退出競爭，行業的分化格局加劇。

??回顧2020年，房地產行業正處于粗放式向精細化發展的過渡期，房企根據自身的發展格局、未來規劃進行了相應的調整。房地產主業住宅產品精細打磨，逐漸展現出新的“人居”風格；產業鏈縱向深化，不斷開發新的利潤增長點；業務橫向多元化并行，在存量市場上百花齊放。

??測評報告指出，存量時代，房企在制定規劃的同時越發謹慎。各大企業紛紛調整戰略，根據自身定位開展業務，根據不同階層的需求開發差異化產品，為市場提供更好的服務。房地產行業正走在轉型升級的道路上，受政策和市場的影響，房企需要保持良好的融資能力、準確把握行業走向、不斷開拓新的盈利增長點，才能保證企業的長遠發展。

??附：2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500及專項測評成果