??3月23日，2011中國房地產500強測評成果發布會暨500強峰會在北京中國大飯店舉行，“轉型、創新、責任”成為本次峰會主題。《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》由中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發布，旨在分享領先企業成功經驗，整合全產業鏈核心資源，探討房地產業轉型與發展。同日發布的榜單還包括《2011中國房地產開發企業500強建材采購首選品牌測評研究報告》及2011中國房地產開發企業綜合實力10強等系列測評榜單。中國房地產業協會秘書長、中國房地產研究會副會長兼秘書長苗樂如現場發言，近500家房地產企業與會。

??2011年中國房地產開發企業500強測評結論

??1、政策環境日益緊縮　加強和改善調控不放松

??2010年是房地產調控的大年，也被業界稱為“史上最嚴厲”調控年。2010年的房地產調控始于2009年12月7日的中央經濟工作會議。針對金融危機過后2008年四季度以來房地產市場快速升溫，部分城市出現了房價過快上漲等突出問題，國務院辦公廳2010年1月7日印發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(簡稱“國十一條”)，展開了以“平穩發展”為總體基調的本階段第一輪宏觀調控。在第一輪調控政策未取得明顯成效情況下，政府對待房地產市場的態度由“平穩發展”轉向“堅決遏制過快上漲”。 4月17日，國務院印發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)，開始了以“堅決遏制房價過快上漲”為總體基調的第二輪調控。

??經過兩輪調控的房地產市場取得一定成效，但隨著政策效應的逐步衰減，市場價格又出現新一輪上漲的勢頭，因此政府又采取了以“鞏固調控”為基調的第三輪調控。第三輪調控以各部委在2010年9月29日前后的關于落實“國十條”的通知為主要標志，其中財政部、國稅局、住建部下發《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》，住建部、國土部對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知的四項要求，央行下發《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，住建部、國土部、監察部下發《關于進一步貫徹落實國發〔2010〕10號文件的通知》。

??進入2011年，房地產的宏觀調控力度進一步加大。1月26日，國務院印發《關于進一步改進和加強房地產市場調控的通知》(簡稱“新國八條”)，要求房價過高、上漲過快的城市出臺住房限購實施細則。各地迅速落實有關要求紛紛發出“限購令”，使2011年樓市充滿變數。1月27日，滬渝房產稅試點落地，新一輪房地產稅制改革起步。

??鑒于世界經濟發展中的不確定性及國內通脹的壓力，一些地方房價仍在高位運行等情況，政府明確將繼續加強和改善對房地產市場的宏觀調控。由此可以判斷，未來兩年政策松動的可能性較小。

??2、市場環境已趨嚴峻　把握當前實施穩步發展

??根據國家統計局數據，2010年全年房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2%。其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%；辦公樓投資1807億元，增長31.2%；商業營業用房投資5599億元，增長33.9%。房屋施工面積405539萬平方米，增長26.6%，其中商品住宅施工面積314943萬平方米，增長25.3%；房屋新開工面積163777萬平方米，增長40.7%，其中商品住宅129468萬平方米，增長38.8%；房屋竣工面積75961萬平方米，增長4.5%，其中商品住宅61216萬平方米，增長2.7%；商品房銷售面積104349萬平方米，增長       10.1%，其中商品住宅93052萬平方米，增長8.0%。全年各類保障性住房和棚戶區改造住房開工590萬套，基本建成370萬套。本年購置土地面積40970萬平方米，增長28.4%。完成開發土地面積21254萬平方米，增長-7.7%。土地購置費9992億元，增長65.9%。

??從數據來看，我國房地產市場整體仍呈現快速發展的趨勢，基本延續了過去近十年的發展態勢。不過由于房地產價格持續調整上漲，導致人們的支付能力與價格嚴重不協調，整個產業結構出現畸形化趨勢，行業過熱跡象明顯，引發了一輪又一輪的包括需求控制、貸款條件限制、投資限制等市場宏觀調控，使房地產市場陷入陰晴不定的局面。

??受各地逐步推行限購令的影響，未來房地產市場客戶群體將呈現嚴重分化的趨勢。擁有較強購買能力的客戶受制于限購政策無法購房，而目前處于高位的房價又使符合購買條件的客戶仍缺乏足夠的支付能力，市場會出現較大的空白區，而且這一空白區隨著加入限購城市逐步增加還會進一步放大。如果限購令得到嚴格實施，整個市場的銷售量將會急劇下滑，相當一部分房地產開發企業的資金鏈條會出現斷裂。為此，適應市場走勢，制定穩定發展戰略，放緩開發節奏，減少土地吸納，當是房地產開發企業應對當前市場情況的主導策略。

??3、競爭環境愈加激烈　面對變局亟需創新模式

??由于市場整體客戶量減少，市場范圍收窄，2011年將出現全國六萬余家房地產開發企業競相追逐有限客戶的局面，競爭勢必白熱化，部分房地產開發企業將面臨嚴峻的考慮。

??對于在行業中居于前列的開發企業來說，規模實力是其生存和發展的基礎，也是其面臨市場劇變的軟肋。這類企業開發規模巨大，市場較為分散，雖然具有分散化經營降低經營風險的優勢，但是在面對統一的市場限購政策時調整也異常困難，可能無法有效地抵御市場環境的急劇變化，其發展步伐會出現遲滯。

??對在地區市場擁有競爭優勢的開發企業而言，如果能夠有效地解決融資渠道和融資規模問題，那么這一輪調控將是這類企業的重要發展契機，能夠迅速收購資金壓力較大的企業，在地區市場實現擴張，從而在未來的市場競爭中占據優勢的地位。

??對于融資能力較強的有國際化背景的開發企業，本輪調控中受到的影響相對較小，主要問題是會付出較高的融資成本，其發展受國際融資環境和融資成本的巨大影響。同時，融資能力較強的專業化開發企業受制于單一的產品、單一的市場結構受政策影響較大，融資能力能夠使企業在未來一年左右的時間正常經營，但是如果市場環境緊縮趨勢依舊，一年以后這類企業將面臨重大考驗。

??市場劇變影響最大的是融資能力較弱的中小型開發企業，如果這類企業在開發項目銷售已經過半，那么其生存基本不會受到影響，但如果其主要項目處于開發初期或中期，融資能力較弱將成為其發展的最大瓶頸，使企業被兼并收購的可能性大大增加。在這種情況下，整個房地產行業的市場集中程度會進一步提高，2011年市場優勝劣汰的淘汰機制將加速運行。

??因此，中國房地產測評中心認為，面對激烈的市場競爭環境，開發企業應對競爭需要嶄新的模式。市場環境變化提高了對房企資本實力和開發能力的要求，加大了行業的生存門檻。隨著行業并購活動的日益頻繁、并購規模不斷擴大，未來對開發商的產品研發、營銷策劃、資本運營等方面的能力都提出了更高的要求。不僅是缺少資本實力和開發能力的公司，部分缺乏管理能力及品牌認知度的企業也將成為被整合的對象。房地產企業從資源優勢競爭轉向能力優勢競爭將更加鮮明。

??4、轉變增長方式明朗　綠色低碳引領產業大勢

??當今世界，發展“低碳技術”已經成為各國實現社會可持續發展和邁向生態文明的必由之路，“低碳競爭力”也成為提升國家和社會經濟發展能力的核心要素。中國政府已經承諾到2020年單位GDP碳排放降低40%~45%，這對于碳排放量幾乎占全國碳排放總量50%、屬于典型的高耗能、高排放行業的建筑業而言，發展綠色低碳技術，推動綠色建筑發展勢在必行。

??在這一過程中，如果繼續過去幾年資產升值型增長的路徑，通過持續推動房價上升謀求發展，只會引致更大的資產泡沫和更嚴厲的市場調控，喪失未來發展的先機。因此，實現產業的技術升級，抓住未來發展的主要機遇，其中重要的方向是積極發展“綠色低碳型地產”。據統計，我國目前已有建筑面積400億平米，每年新建20億平米，到2020年將達到700億平米。而我國《節能中長期專項規劃》已明確規定，到2010年，新建建筑全面執行節能50%設計標準，直轄市及有條件地區實施節能65%的標準。這為房地產開發企業未來發展提供了新的機遇和挑戰。

??此外，房地產業處于國民經濟各產業鏈的中下游，與50余個產業相關，在房地產領域推廣綠色低碳戰略，將拉動上游的綠色生產，拉動下游的綠色消費。如采用大量的可再生能源、低碳技術及綠色建材產品，勢必帶動相關行業的發展，為我國產業結構調整和產能過剩提供一條重要的途徑。綠色低碳建筑也將成為推動能源改革、拉動經濟增長、增加就業機會的新動力，有望成為中國經濟下一步增長的新引擎。

??5、住房問題關乎民生　重在積極承擔社會責任

??房地產市場的迅速發展，推動了國民經濟的增長，改善了城市的面貌，提高了百姓的居住質量，創造了社會財富，社會影響力巨大。但同時，住房的房價已成為社會的關注熱點，捂盤惜售、住房質量低下、虛假廣告等違法違規行為屢見不鮮，使得房地產企業的形象大打折扣，面臨著巨大的輿論壓力，因此，要獲得社會的尊重與公眾的客觀評價，就需要眾多企業強化自律觀念，自覺維護市場秩序，積極承擔社會責任。

??從根本上來看，房地產開發企業的市場營銷分為短期營銷和長期營銷兩個方面，短期營銷是目前流行的狹義營銷的觀念，重在通過挖掘消費者的需求動向，開發出滿足消費者需求的房地產產品，更好地實現產品的銷售。而長期營銷是廣義的營銷，是關系企業長遠發展的戰略舉措，重在通過各種方式奠定企業長期發展的基礎，贏得消費者的忠誠和尊重，那么企業積極承擔社會責任將有效地解決公眾的識別度和認同度問題，為企業奠定富有活力的客戶群，從而實現企業的長期生存和發展。在近年來的房地產開發企業測評中發現，凡是能夠積極承擔社會責任、創造良好的人居價值、關心生態環境、關注中低收入階層的住房問題，并且積極參與各種社會公益事業，這類房地產開發企業發展速度和質量均表現出高于行業一般水平的態勢，為企業未來發展奠定了良好的基礎。反之，則會遲滯企業的發展，一些社會影響較大的負面事件甚至使一些開發企業陷入破產倒閉的境地。因此，開發企業通過積極承擔社會責任，履行企業公民義務，從而改變自身形象，將有利于企業未來發展，這是不言自喻的。