??企業發債

??債券發行：境內融資持續收緊，人民幣走強多因素下境外債大幅上漲

??2021年5月100家典型房企的融資總量為883.34億元，環比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，境內債權融資412.84億元，環比下降31.3%，同比下降48.9%；境外債權融資419.02億元，環比上升93.2%，同比上升133.4%。本月出臺多項資產證券化產品的規范性政策限制房企融資，境內債權融資有所影響，融資量下降；此消彼長下，房企將關注點轉向海外，并且隨著近期人民幣走強，境外債權融資得到較大的恢復；本月無企業進行股權再融資和永續債的發行。

       其中，5月發債541.88億元，環比上升1.4%，同比上升19.4%。其中，境外發債302.52億元，環比上升163.4%，同比上升133.1%，主要得益于人民幣近期走強，疊加境內融資有所收緊，房企發債境外得到較大的恢復；境內發債239.36億元，環比下降43.0%，同比下降26.1%，其中，公司債發行82.96億元，環比下降56.7%，同比下降66.0%；中期票據發行116.4億元，環比下降37.8%，同比上升365.6%，融資券方面發行40億元，環比基本持平。

      本月房企融資成本5.18%，環比上升0.09個百分點，同比上升0.31個百分點。其中境外融資成本6.42%，環比上升0.17個百分點；境內融資成本3.61%，環比大幅下降1.16個百分點，主要在于本月發行境內債的企業，超過八成是排名較為靠前企業或者央企國企，結構性導致成本較低，如華潤置地和保利分別發行了60億元和25億元的中期票據，利率均低于4%。2021年截至5月100家典型房企新增債券類1融資成本5.42%，較2020年下降0.65個百分點，其中境外債券融資成本達6.56%，下降1.27個百分點，境內債券融資成本4.34%，較2020年下降0.09個百分點。

      具體企業表現來看，5月發債量最高的企業是華潤置地，發行了60億元的中期票據，年限2-5年，融資利率3.29-3.84%，以及與一家銀行簽訂了20億港元的貸款協議。本月發行債券的企業有26家，發債企業個數 比上月增2家。而從發債年限來看，萬科和龍湖發行的公司債年限達到7年，時間最長，旭輝的一筆1.5億美元的綠色優先票據也達到7年。從債券發行利率表現來看，碧桂園發行4年期的5億美元境外優先票據利率最低，年化利率為3.125%。

??債券期限：本月到期債券類589.70億元

??本月房企有37筆債券到期，金額共計589.70億元,環比下降15.9%，到期金額有所回落。其中，到期金額最高為萬達商業2016年發行的一筆80億元的公司債。單企業總量來看，本月萬達商業到期債券達到130億元最高。

??提前關注到6月將有36筆債券到期，合計514.63億元，環比下降12.7%，較高峰期有所緩解，單筆金額最高為中海地產2018年發行的一筆5億美元的境外優先票據。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及分拆業務公司為31家

??本月寧夏房企中億基業于11日向港交所遞交上市申請，石榴投資也在31日遞交了招股說明書，同時由于沒有房企完成上市，因此截至2021年5月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企共有11家。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請的企業中僅有三巽控股更新過招股書，其余企業的招股書都有待更新。

      在房企分拆旗下公司上市方面，本月有多家房企旗下的物業公司向港交所遞交了上市申請，包括北京城建、德商以及祥生，此外融信服務也在5月4日更新了招股說明書。而由于本月新希望服務和中原建業都完成了上市，因此截至2021年5月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有20家，其中越秀服務已經通過了上市聆訊，預計很快就要上市。整體看來，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續。

??IPO和增發：新希望服務和中原建業完成上市

??本月沒有房企掛牌上市，而在房企旗下公司方面則有新希望服務和中原建業完成上市，因此2021年截至5月底完成上市的房地產相關企業達到了5家。由于目前房企旗下業務公司遞表仍然較為積極，因此未來仍有可能形成上市潮。

??股權變動：碧桂園服務和雅生活大舉配股融資

??本月碧桂園服務和雅生活分別宣布將進行配股融資104億港元和32億港元，其中碧桂園服務再次刷新了物業股單次配股籌資金額的記錄。這兩家素來以穩定現金流、負債率很低為優點的物業公司進行配股融資的背后，也直白地指向了為收并購儲備彈藥。碧桂園服務便在公告中表示，籌資得款項凈額擬用作與集團主要業務相關的未來潛在收并購項目投資，雅生活的管理層也明確表示將把40%-50%款項用于收購或投資現時未涉獵的城市或地區的物業管理公司。這兩家企業的大舉融資可能會引發物管行業新一輪的“軍備競賽”，加劇行業的競爭，需要相關房地產企業加以重視。

??股價變動：物管股因發展潛力較大繼續受投資者青睞

??本月A股的地產相關股整月上漲的股票占比超過了70%，H股的上漲占比也超過了50%，兩市地產相關股的表現都較為不錯。在H股方面，本月濱江服務的月漲幅達到了33.8%，是H股漲幅最大的地產股，企業股價從5月中旬開始大幅上揚，31日的漲幅甚至達到了16.8%。除了濱江服務之外，本月佳兆業美好、星盛商業等房企旗下物管公司的股價也都有相當亮眼的上漲，整體看來由于物管行業的發展空間仍然較大，因此受到了香港投資者的青睞。

??在A股房企方面，本月蘇寧環球的漲幅較大，企業股價在5月初略微下跌之后再度進入了上升通道，最終整月漲幅達到了62.13%。企業連續兩個月的大漲主要是因為醫美概念爆發，而蘇寧環球因為擁有5家美容醫院的股權而受到了投資者的青睞，使得企業成為A股漲幅最大的房企。