??導(dǎo) 讀

??發(fā)展重心轉(zhuǎn)向差異化競爭，提質(zhì)增效加大經(jīng)營性業(yè)務(wù)比例。

??【銷售規(guī)模繼續(xù)保持較快增長，全國化成效較為明顯】2020年金科及其投資的公司實現(xiàn)全口徑合約銷售金額約2232億元，同比增長了20%，企業(yè)仍然保持較快的規(guī)模增長速度。隨著企業(yè)將發(fā)展重心由規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向差異化競爭，2021年的目標(biāo)增速降至12%，全年全口徑銷售目標(biāo)為2500億元，同時計劃新開工面積2900萬平米。在銷售的區(qū)域分布方面，重慶地區(qū)的銷售金額占比由2019年的29%降至19%，企業(yè)全國化成效較為明顯。 

??【大幅增加一二線城市拿地，區(qū)域布局漸趨均衡】2020年金科新增土地建筑面積2364萬平方米，同比減少了28.9%；新增土地總價892億元，同比增長了0.5%。新增土儲的平均樓板價同比大幅提高了41.2%，主要是因為企業(yè)加大了在一二線城市的拿地力度。新增土儲建面權(quán)益比例約為60.9%，相比于2019年有所降低，未來需要適當(dāng)增加項目的權(quán)益比例。在區(qū)域布局上仍持續(xù)推進(jìn)全國化布局，企業(yè)總土儲的區(qū)域布局更加均衡，有利于企業(yè)分散市場風(fēng)險。 

??【營收同比增長29%，凈利率逆勢提升】2020年金科實現(xiàn)營業(yè)收入877.04億元，同比增加了29%；毛利率則同比降低了5.67個百分點至23.16%，主要是受行業(yè)趨勢的影響。凈利率逆勢提升了1.68個百分點至11.06%，歸母凈利率反而降低了0.26個百分點至8.02%，可能是因為金科結(jié)算的項目中合作項目較多，權(quán)益比例較低。 

??【三條紅線達(dá)到綠檔，財務(wù)狀況大幅優(yōu)化】2020年底金科扣除2020年8月以后發(fā)行的永續(xù)債后凈負(fù)債率大幅降低了45.3個百分點至75.07%，現(xiàn)金短債比為1.34，長短期債務(wù)比為1.99，同時剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.85%，因此企業(yè)滿足了所有紅線指標(biāo)，財務(wù)狀況得到了較大的改進(jìn)，有利于企業(yè)未來的發(fā)展。 

??【金科服務(wù)上市，集團(tuán)完成雙平臺戰(zhàn)略】金科在多元化方面主要涉及智慧服務(wù)、科技產(chǎn)業(yè)、商旅康養(yǎng)幾個領(lǐng)域。在智慧服務(wù)方面，其主體公司金科服務(wù)（9666.HK）在2020年成功在港交所上市，讓集團(tuán)完成了“A+H”雙平臺上市戰(zhàn)略。而對于科技產(chǎn)業(yè)和商旅康養(yǎng)組成的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，金科預(yù)計2025年總銷售規(guī)模中其規(guī)模會達(dá)到500億元以上，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有規(guī)模達(dá)到300-500億規(guī)模，其中科技產(chǎn)業(yè)超過100億，商旅康養(yǎng)超過200億，未來發(fā)展值得期待。

??01銷 售

??規(guī)模繼續(xù)保持較快增長

??全國化成效較為明顯

??2020年金科及其投資的公司實現(xiàn)全口徑合約銷售金額約2232億元，同比增長了20%，相比于TOP20房企12%的增速而言企業(yè)仍然保持較快的規(guī)模增長速度。合約銷售面積則達(dá)到了2240萬平方米，同比增長了18%，銷售面積仍然位居行業(yè)前列。2020年金科的全口徑銷售回款達(dá)到了2011億元，回款率則首次達(dá)到了90%。近年來金科的銷售回款率保持著穩(wěn)健的提升，有利于企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

??金科近年來銷售規(guī)模的快速增長主要與其持續(xù)加大開工力度有關(guān)，企業(yè)一直依靠著充足的貨量供應(yīng)支撐其銷售規(guī)模發(fā)展。2020年由于疫情的影響，金科的新開工面積同比減少了6.3%至2964萬平米。而隨著金科規(guī)模達(dá)到了2000億量級之后，其發(fā)展重心由規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向差異化競爭，增速也有所放緩，2021年全口徑銷售目標(biāo)為2500億元，與2020年銷售規(guī)模相比增長12%；同時計劃新開工面積2900萬平米，和2020年基本持平。

??從銷售金額的區(qū)域分布來看，金科2020年的銷售中華東區(qū)域的占比最高為41%，其次則是重慶區(qū)域占比19%。整體來看，企業(yè)過去幾年在華東地區(qū)的深耕已經(jīng)呈現(xiàn)出效果，在江蘇和浙江的銷售規(guī)模都超過了200億元，這就使得重慶地區(qū)的銷售金額占比由2019年的29%大幅降低，有助于企業(yè)降低對大本營的依賴。除此之外，金科在全國其他區(qū)域的銷售占比較為平均，全國化成效較為明顯。

??02投 資

??大幅增加一二線城市拿地

??區(qū)域布局漸趨均衡

??2020年金科新增土地建筑面積2364萬平方米，同比減少了28.9%，其中權(quán)益建面1439萬平方米；新增土地總價892億元，同比增長了0.5%。新增土儲的平均樓板價同比大幅提高了41.2%，主要是因為企業(yè)加大了在一二線城市的拿地力度，一二線城市的新增土儲建面占比從2019年的30.5%大幅提高至50.5%。由于企業(yè)2025年計劃將“品質(zhì)利潤型”產(chǎn)品的占比提高到30%，因此預(yù)計未來也將會增加在溢價水平更高的二線城市的拿地，進(jìn)而提高企業(yè)的利潤率水平。

??金科在2020年的新增土儲建面權(quán)益比例約為60.9%，相比于2019年的64.2%降低了3.3個百分點，企業(yè)的合作力度有所加強(qiáng)。未來金科將加大收并購、一二級聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)拿地等方式的比重，以應(yīng)對土地集中供應(yīng)政策，在這個過程中企業(yè)仍然需要適當(dāng)增加項目的權(quán)益比例，來維持銷售規(guī)模和營收增長的平衡。

??在區(qū)域分布方面，金科繼續(xù)聚焦“三圈一帶”、“八大城市群”等重點城市進(jìn)行深耕發(fā)展。相比于2019年，2020年金科在大本營成渝城市群的拿地占比繼續(xù)降低了9%，轉(zhuǎn)而增加了在長三角、北部灣、京津冀以及山東半島這些地區(qū)的投資力度，企業(yè)的全國化布局仍然在持續(xù)推進(jìn)，將繼續(xù)降低對于大本營地區(qū)的依賴。

??截至2020年底，金科土地儲備可售建面超過7100萬平米，足夠滿足企業(yè)3年左右的開發(fā)，較為充足。而在區(qū)域分布方面重慶地區(qū)的面積占比繼續(xù)降至24%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為23%、17%、17%、10%、5%。整體看來企業(yè)總土儲的區(qū)域布局更加均衡，有利于企業(yè)分散市場風(fēng)險，更加健康穩(wěn)定發(fā)展。

??03盈 利

??營收同比增長29%

??凈利率逆勢提升

??2020年金科實現(xiàn)營業(yè)收入877.04億元，同比增加了29%，其中物業(yè)銷售收入為815.29億元，占比達(dá)93%；毛利率則同比降低了5.67個百分點至23.16%，主要是受到行業(yè)整體毛利率下行的趨勢影響，未來隨著企業(yè)“品質(zhì)利潤型”產(chǎn)品占比以及城市能級分布的提升，其毛利率有望保持。

??在毛利率下降的同時，金科的凈利率卻逆勢提升了1.68個百分點至11.06%，主要是因為企業(yè)的三費(fèi)比率同比降低了3.18個百分點，同時投資收益同比大幅增長了771%，企業(yè)的成本控制以及合作項目帶來的收益對于其盈利提升頗有效果。但是值得注意的是，金科的歸母凈利率反而降低了0.26個百分點至8.02%，主要是因為少數(shù)股東的損益同比大幅增長了297%，從而降低了歸母凈利潤。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，可能是因為金科結(jié)算的項目中合作項目較多，權(quán)益比例較低，而由于近年來金科新獲取的項目的權(quán)益比例逐年下降，未來這種情況可能仍將持續(xù)。

??04負(fù) 債

??三條紅線達(dá)到綠檔

??財務(wù)狀況大幅優(yōu)化

??2020年底金科的持有現(xiàn)金約為434.92億元，較于期初增加了20.9%；總有息負(fù)債為970.22億元，同比減少0.4%；企業(yè)的權(quán)益則增加了40.9%至734.98億元，因此企業(yè)扣除2020年8月以后發(fā)行的永續(xù)債后凈負(fù)債率大幅降低了45.3個百分點至75.07%，凈負(fù)債率大幅優(yōu)化，達(dá)到了三條紅線的要求水平，未來需要繼續(xù)保持。

??在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，2020年底金科的現(xiàn)金短債比為1.34，長短期債務(wù)比為1.99，企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)較為安全，短期的償債壓力不大，可以適當(dāng)增加長期負(fù)債優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。與此同時企業(yè)2020年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.85%，擦線達(dá)到了70%的紅線要求，因此企業(yè)通過2020年的努力成功由“橙”轉(zhuǎn)“綠”，財務(wù)狀況得到了較大的改進(jìn)，有利于企業(yè)未來的發(fā)展，未來仍需繼續(xù)努力保證財務(wù)指標(biāo)安全。

??05多元化

??金科服務(wù)上市

??集團(tuán)完成雙平臺戰(zhàn)略

??在金科2025年的五年規(guī)劃中，企業(yè)提出在精耕地產(chǎn)主業(yè)的同時，也將做強(qiáng)智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實商旅康養(yǎng)，繼而形成地產(chǎn)主業(yè)與“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)生態(tài)協(xié)同發(fā)展的新戰(zhàn)略格局。2020年金科在這三個多元化板塊也有了較大的突破，預(yù)計2025年總銷售規(guī)模中“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)會達(dá)到500億元以上。

??在智慧服務(wù)方面，2020年11月17日其主體公司金科服務(wù)（9666.HK）成功在港交所上市，讓集團(tuán)完成了“A+H”雙平臺上市戰(zhàn)略，有利于板塊自身發(fā)展的同時也利好集團(tuán)的融資。從金科服務(wù)目前的發(fā)展規(guī)模來看，截至2020年底企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了全國151個城市，簽約項目總數(shù)超過1000個，總建面約為2.77億平方米，其中在管總建面約為1.56億平方米，占比達(dá)到了56.3%。未來企業(yè)將繼續(xù)聚焦核心區(qū)域，通過擴(kuò)大地域覆蓋范圍及業(yè)務(wù)規(guī)模鞏固領(lǐng)先的市場地位。

??金科的科技產(chǎn)業(yè)以金科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)為主體，目標(biāo)到2025年新增持有資產(chǎn)規(guī)模約100億元以上。企業(yè)從2014年成立至今已經(jīng)進(jìn)入了13省22市，擁有25個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總建面約1100萬平米。企業(yè)將以輕重并舉的方式聚焦產(chǎn)業(yè)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營以及產(chǎn)業(yè)孵化三大業(yè)務(wù)模式，逐步從產(chǎn)業(yè)開發(fā)向產(chǎn)業(yè)投資過渡，穩(wěn)定提升經(jīng)營收入。

??金科旗下的商旅康養(yǎng)板塊則立足于“大消費(fèi)”和“大健康”的理念。其中“大消費(fèi)”板塊截至2020年底在全國擁有商業(yè)項目44個，總體量達(dá)251萬平方米，計劃到2025年新增優(yōu)質(zhì)持有資產(chǎn)規(guī)模約200億元以上，實現(xiàn)持有型物業(yè)經(jīng)營收入有效提升。“大健康”板塊則主要順應(yīng)老齡化發(fā)展的趨勢，積極探索“健康養(yǎng)老+地產(chǎn)”互相融合的業(yè)務(wù)模式，目前以探索商業(yè)模式、構(gòu)建團(tuán)隊及培養(yǎng)能力為主，最終將實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，逐步沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。