??導 讀

??2020年，時代中國銷售目標完成率122%，成功突破千億，銷售仍然倚重廣東。

??【首次躋身千億，銷售仍然倚重廣東】2020年時代中國實現銷售金額1003.8億元，同比增長28.1%，2021年企業提出了1100億元的銷售目標，相較2020年增長9.6%。銷售仍倚重廣東一省，廣佛兩城占比達到了52.1%。長沙和成都兩市的銷售占比分別達到了9.7%和3.6%，相較2019年均有明顯提升。 

??【投資力度同比下降，城市更新貢獻6成新增土地】2020年時代中國新增土儲總建面359.9萬方，新增權益土儲總建面為223.8萬方，權益比例62.2%。以新增土儲總建面與合同簽約建面的比值計算，2020年該比例為僅0.53，遠低于2019年的1.42，拿地力度同比收縮明顯。2020年企業成功轉化了8個城市更新項目，其中5個項目成功轉為土儲，總建筑面積約220萬平方米，占2020年全年新增土儲的61%。 

??【總土儲可滿足2-3年發展需求，廣東一省占據9成】截止至2020年底，時代中國共擁有約為2158.6萬平方米的土地儲備，相比2019年末下降6.2%，主要是由于企業拿地力度縮減導致。按照企業目前的銷售去化速度推算，可以滿足企業2-3年去化需求。區域布局上仍然比較單一，9成土儲位于廣東一省。 

??【地產收入下降，城市更新營收增長1.5倍】2020年時代中國實現營業收入385.8億元，其中房地產業務收入326.7億元，同比下滑16.4%，城市更新業務實現收入54.5億元，同比大增151.5%。整體毛利率28.8%，凈利率13.9%，兩項指標與去年同期基本持平。物業開發及租賃業務毛利率21.9%。 

??【兩項指標維持綠檔，資產負債率踩中紅線】截止至2020年底，時代中國現金短債比為2.10，長短債比為2.40，凈負債率為66%，處于綠檔，不過剔除預收賬款資產負債率升高，到2020年底已達到79%，超出閾值。 

??【壓力加劇，滯銷車位及配套面積增長50%】已竣工庫存面積持續增長，尤其是車位及配套庫存本身壓力就比較大，卻還在逐年走高。2019年年報披露已竣工庫存占比已經達到19.0%，而根據2020年業績公告披露的總土儲用途明細估算可能會更高。

??首次躋身千億

??銷售仍然倚重廣東

??銷售目標完成率122%，成功突破千億。根據企業公告數據，2020年時代中國實現銷售金額1003.8億元，同比增長28.1%，業績增速與2019年基本持平，表現好于百強房企平均的12.4%。近幾年時代中國銷售業績保持著穩健的增速。不過隨著企業體量的增長，增速下滑也是預期之中，2021年企業提出了1100億元的銷售目標，相較2020年增長9.6%。

??外拓效果開始顯現，但整體仍十分倚重廣東一省。從企業披露的銷售金額城市分布來看，2020年，時代中國的銷售共來自于14個城市的196個項目，其中河源、汕尾兩市首次有銷售貢獻，廣佛兩城仍是核心，占比達到了52.1%。不過值得關注的是，長沙和成都兩市的銷售占比分別達到了9.7%和3.6%，相較2019年均有明顯提升。自2016年開始時代中國首次走出廣東省進駐長沙，之后在2018年進駐成都，2019年新進杭州、武漢兩市，目前外拓效果有所顯現。不過近9成銷售仍然集中于廣東一市，且按照業績會上管理層透露的消息，未來兩到三年仍將維持這一比例。

??02投 資

??投資力度同比下降

??城市更新貢獻6成新增土地

??投資力度同比收縮，新增土儲建面6成來自城市更新。根據企業披露，2020年時代中國共新增16幅土地，預計新增土儲總建面359.9萬方，新增權益土儲總建面為223.8萬方，權益比例62.2%，相比2019年再度下降2.7個百分點。以新增土儲總建面與合同簽約建面的比值計算，2020年該比例為僅0.53，遠低于2019年的1.42，拿地力度同比收縮明顯。

??不過值得關注的是，2020年企業成功轉化了8個城市更新項目，其中5個項目成功轉為土儲，總建筑面積約220萬平方米，占2020年全年新增土儲的61%。雖然同比2019年有所下滑，但是220萬方的體量仍舊比較可觀，并且根據管理層的預期，之后會有更多的舊村改造項目開始轉化，對企業的土儲起到貢獻。

??另外截止至2020年底，時代中國已經擁有160個城市更新項目，潛在總建面約5337.3萬平方米，按照企業的估算，總潛在貨值可達1.4萬億元，未來6-7年之內將有1.2萬億貨值轉到企業土儲之中。

??03土 儲

??廣東一省占據9成土儲

??可滿足2-3年發展需求

??總土儲較期初下滑，廣東省土儲占比9成。截止至2020年底，時代中國共擁有約為2158.6萬平方米的土地儲備，相比2019年末下降6.2%，主要是由于企業拿地力度縮減導致。按照企業目前的銷售去化速度推算，可以滿足企業2-3年去化需求。區域布局上仍然比較單一，9成土儲位于廣東一省，且管理層透露未來將維持80%資源投向大灣區的布局策略，因此短期之內企業土儲格局難有較大變化。

??04盈 利

??地產收入下降

??城市更新營收增長1.5倍

??地產結轉慢拖累收入下降，物業管理剝離導致營收出現下滑，城市更新表現亮眼。2020年時代中國實現營收385.8億元，同比下降9.1%，其中房地產業務收入326.7億元，同比下滑16.4%。在上半年營收基本持平的情況下，地產業務全年收入下降，主要是企業下半年交付結轉節奏較慢。2020年企業城市更新業務實現收入54.5億元，同比大增151.5%。

??地產開發盈利能力大幅下降，城市更新高溢價維持企業整體盈利水平。2020年時代中國實現毛利潤111.0億元，凈利潤53.7億元，整體毛利率28.8%，凈利率13.9%，兩項指標與去年同期基本持平。但從企業公布的明細來看，2020年物業開發及租賃業務毛利率僅有21.9%，與2019年相比大幅下滑，雖然有毛利更高的物業管理不再并表的原因，但物業管理畢竟體量有限，下滑主要還是地產結轉本身的問題。而城市更新業務則表現十分亮眼，以70.6%的毛利率和35.6%的凈利率水平貢獻了接近35%的毛利潤和凈利潤。

??05償 債

??兩項指標維持綠檔

??剔預資產負債率踩中紅線

??債務結構優化，現金短債比2.10，長短債比回升2.40。截止至2020年底，時代中國共持有現金379.6億元，同比上升29.5%，一年內到期短債總額180.7億元，現金短債比為2.10，短期內無償債壓力。長短債方面亦有優化，截止至2020年底長短債比為2.40。

??凈負債維持綠檔，剔除預收賬款后資產負債率“踩中紅線”。截止至2020年底，時代中國的凈負債率為66%，處于綠檔。不過剔除預收賬款資產負債率方面，企業已連續多年超標，且2020年底已達到79%，相較于70%的綠檔要求仍有一段距離，未來需更加關注這一指標的調整。

??06庫 存

??壓力加劇

??滯銷車位及配套面積增長50%

??庫存問題持續惡化，車位及配套庫存滯銷面積增長接近50%。從企業披露的近幾年的土儲用途明細來看，已竣工庫存面積持續增長，尤其是車位及配套庫存本身壓力就比較大，卻還在逐年走高。根據企業2019年年報披露的財務明細，企業已竣工庫存占比（按存貨價值）已經達到19.0%，超出50家典型房企的10.5%近一倍。而根據2020年業績公告披露的總土儲用途明細估算，2020年企業的已竣工庫存占比（按存貨價值）相較2019年可能會更高。根據CRIC監測，不少房企在2020年都有推出過專門針對車位的營銷活動，時代可以效仿加大促銷力度從而降低車位及配套的庫存壓力，提升企業存貨周轉效率。