??5月華潤金控35億元入股重慶渝康資產經營管理有限公司，擁有其54%股權，10月19日，華潤官網微信號發布消息稱，華潤金控對重慶渝康資產經營管理有限公司54%的股權收購完成最后法律程序，標志著華潤金融業務正式取得地方AMC（資產管理公司）牌照。近幾年，AMC擴容之后，房企爭相入股AMC或者與AMC公司形成深度合作，在當前疫情影響，行業資產不良率上升的情況下，房企和AMC深度綁定能為房企帶來什么？

??01 行業不良率上升及AMC擴容是房企入股AMC主要契機

??一直以來，涉房類不良資產一直是AMC（資產管理公司）的非金融類業務的重要組成部分，根據已上市的中國華融和中國信達的財報數據，截至2020年上半年，若收購重組類不良資產按行業分類，涉房地產類占比分別為53.5%和51.7%，占據了半壁江山。

??2016年930限購開啟常態化收緊階段，房地產行業進入下行周期，房地產開發資金、投資、銷售同比增速均呈現大幅下滑趨勢，同時房企盈利水平下滑，高杠桿積聚下的經營風險集中釋放，不良資產項目暴露速度加快。根據中國東方2019年度《中國金融不良資產市場調查報告》對地產類不良資產前景的預測顯示，2019年至2021年房地產行業有1.8萬億不良資產規模。目前隨著融資環境進一步收緊，在三條紅線壓頂下，未來房企之間大魚吃小魚，甚至是大魚吃大魚的收并購機會增加。 

??此外，AMC近幾年無論是體量還是業務限制方面都得到了一定放松。一方面，地方AMC在2012允許成立后，在2016年迎來了二次擴容，截至2020年9月底，已成立的地方AMC有57家；同時全國性AMC方面中國銀河2020年獲批第五張全國性 AMC 牌照；首家外資AMC橡樹資本于2020年2月完成注冊。目前，針對非金融企業，國內的不良資產管理行業已形成“5+N（地方）+外資+民營非持牌”的多元化格局。在AMC擴容中，房企意識布局AMC的深遠意義，部分房企加大跟AMC的合作，甚至入股AMC。

??02 萬科、華潤等或爭相參股AMC或加強戰略合作

??房企入股AMC可以追溯到2015年。2015年10月14日，遠洋地產認購中國華融股份，成為中國華融在香港聯交所H股IPO的最大基石投資者；在地方AMC上，2015年內蒙古金融資產管理有限公司成立，包頭市住房發展建設集團成為其股東之一。

??2016年地方AMC擴容后，更多之前在金融領域有所布局的房企將關注力放到AMC公司上，地方AMC股東開始頻繁出現房企的身影，意圖利用AMC豐富自身公司的金融牌照以輔助公司進行資本融資或者并購，招商、建業、協信、萬科、華潤等規模房企紛紛入局。其中2017年3月，招商局、中國平安等共同設立了深圳招商平安資產管理有限責任公司，招商局、中國平安分別持股51%、39%，成立后與有關合作方簽署了百億不良資產基金合作；在2020年10月19日，招商蛇口出資設立規模41.5億元的私募股權投資基金，該基金的管理人的控股股東實際為招商平安資產。

??此外，部分房企雖無直接入局AMC，但也與AMC也形成了深度的合作。如融創2019年11月，其華南區域與廣東省第二家地方資AMC廣州資產管理有限公司舉行戰略合作簽約儀式，廣州資產擁有雄厚的資金實力以及廣東省內多個大型復雜項目的盤活經驗，而融創在華南區域發展相對較晚，在競爭激烈的大灣區，融創與廣州資產的合作，將為融創在推進不良資產收購、企業并購重組、不良資產經營等業務提供支持，實現在華南區域發展提速。

??03 “合作處置、重組再開發”是房企與AMC合作的主流模式

??房企和AMC合作，將可以促進互相之間的業務發展。在具體的項目層面上，一方面AMC擁有的土地或者不良資產，可以通過旗下的地產公司聯合房企進行聯合開發，或者引入房企進行代建，解決AMC旗下房地產子公司自身操盤以及運營能力有限等問題，實現合作共贏。

??另一方面，房企在并購案中引入AMC，借助AMC進行標的項目的債務梳理及提供資金支持等。其中，“不良資產處置、重組、再開發”模式是房企與AMC合作最主流的合作模式，該模式下，AMC負責不良資產的處置和重組，而房企作為重組方負責再開發和運營。具體操作上，AMC收購問題房企或問題項目的不良資產后，作為牽頭人，對不良債權進行談判，對債務償還金額、期限、利率和方式等進行重組，再引入頭部房企作為重組方，產權及股權轉移至房企，共同參與追加投資、債務重組、跟蹤管理，使得問題項目的不良轉為正常。期間，房企憑借其地產開發運營能力，對問題項目進行改造、再開發，進而推向市場變現，雙方各自獲得相應的收益。

??最后，不良資產處置基金是房企和AMC合作過程中探索出的新處置模式。操作層面上，房企與AMC合資設立不良資產處置基金管理公司，該基金管理公司作為GP，房企與AMC從債權人處受讓不良資產，并作為LP共同出資組建不良資產基金。不良資產基金可以向機構或個人投資者募集基金（作為LP），通過撬動杠桿并購獲取更高的投資回報。不良資產基金交由基金管理公司委托管理，進行資產處置的同時，房企與AMC作為基金管理人能獲取一定的基金管理費用。

??以萬科廣信資產包引入信達等戰投為例。2017年萬科以551億元競得廣信地產的股權及債權，由于廣信資產包用地歷史久遠，歷史遺留問題復雜，涉及債權人、小業主和主管機關等多方利益問題，萬科在進入三年后資產包仍有較多債務問題待處置，且該資產包擠占了大量資金遂成為萬科亟待解決的不良資產。2020年6月萬科發布《關于廣信資產包引入戰略合作的公告》，采用“股權+債權”的交易方式，將廣信資產包以8.33折（390.4/470.4）出讓50%的權益予以信達在內的七位戰投。

??具體來看，萬科的全資子公司廣州萬溪（廣信資產包）以70.4億元的價格轉讓50%的權益給“中信信托·廣州萬溪股權投資集合資金信托計劃”，引入以信達為首的七家戰略投資者，同時收回前期向廣州萬溪提供的股東投入320億元，整體回籠資金390.4億元。交易完成后，萬科和綠景負責廣信資產包的整理與開發，其他五位戰投充當財務投資者。而信達收購廣信資產包25%的權益，將進行債務重組、追加投資來盤活不良資產，同時作為戰投提供資金的同時，能按照股權比例獲得相應的經營收益。

??整體來看，房企和AMC合作，能夠發揮雙方特長，實現雙方互惠互利。特別是在當前不良率上升，并購案頻發的市場上，房企與AMC形成深度的戰略合作或者入股AMC可以提高資產處置效率，同時也為項目開發引入資金，舒緩企業壓力，實現風險共擔，合作共贏。