??已開業336家萬達廣場，且第四代萬達廣場于深圳亮相，萬達商管如今到底發展如何？

??9月以來，隨著公司債券半年度報告發布，萬達商管動作頻頻。一方面深圳首家第四代萬達廣場亮相，另一方面萬達商管提出2021年開始不再發展“重資產”，全面實施“輕資產”戰略。十一期間，萬達商管更是組織開業的366座萬達廣場同時舉辦活動，制造影響力。事實上，年初新冠疫情商業物業普遍影響較大，那么萬達商管整體發展到底如何？我們從其債券半年報中可窺一二。

01

完全剝離銷售物業

來年將全面實施“輕資產”戰略

??萬達商管已完成轉型商業服務業。2020年年中萬達商管實現營業收入172.8億元，凈利潤63.9億元，同比分別下滑47.7%和36%。追溯到前三年，即2017-2019年其營收分別為1335.7億元、1065.49億元，786.6億元，凈利潤分別為219.9億元、317.9億元、251.0億元，可見今年上半年營收和利潤均錄得大幅下降。下滑的原因主要有兩方面，一方面是受到上半年新冠疫情影響，萬達商管旗下各個業態的收入均有所減少。另一方面則是公司在去年底已經將現有的房地產開發和銷售項目全部處置完畢，2020年起公司的收入和利潤結構都以“投資物業租賃及管理”為主，上半年的營業收入來源93%來自投資物業運營，已經成功轉型為商業服務業。 

??投資物業營收穩定，未來全面實施“輕資產”戰略。雖然受到上半年新冠疫情影響，在疫情防控期間，購物中心等公共場所客流量銳減商戶面臨損失，萬達對全國各地所有萬達廣場的商戶租金及物業費實行減免政策，減免額度近40億。但疫情的沖擊是短期的，長期來看，萬達廣場仍保持發展勢頭，復工后上半年的商業運營的營收達161.3億元，較去年同期僅下降6個百分點。截至2020年9月底，萬達商管已開業商業廣場總數達到336個，較年初新增13個，覆蓋大陸31個省區和全部省會城市，進入的城市超過200個。企業官網披露，2020年計劃開業的45座萬達廣場中，32個是“輕資產”項目，占比71%。另外據媒體報道，萬達商管在9月28日表示，從2021年開始，萬達商管不再發展“重資產”，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施“輕資產”戰略。從2015年提出輕資產戰略以來，經過5年多的摸索，萬達商管最終全部實行輕資產模式，萬達商管通過輸出品牌、設計以及建設與運營，這種輕資產化運營模式已經形成一套流程和模塊，可以快速復制，加速商業廣場的擴張。

02

商業運營毛利率保持較高水準

租金收益保持穩定

??2020年，徹底剝離地產銷售業務的萬達商管總體毛利率達到了72.2%，較去年同期上升14.5個百分點，其中投資物業租賃及管理的毛利率為76.2%，較去年同期下降1.2個百分點，但仍保持在較高水平。單店營收方面，2016-2019年，萬達商管的每年單店營收由約1億元逐步升至1.1億元，而新城的單店營收則介于0.4-0.6億元。今年上半年萬達商管半年單店營收在0.49億元，比較2019年全年單店營收1.1億元，可以看出萬達廣場復工后恢復較快。相比之下，新城今年上半年單店營收0.16億元，較上年的年均單店營收0.6億元有所下降。與重點布局三四線城市、單店體量相似的新城吾悅廣場相比，萬達廣場在單店創收方面具備一定先發優勢，萬達商管在商業運營管理水平方面已經積攢了相當的經驗，毛利率及單店營收保持穩定，對突發事件有一定的抗性。

??核心凈利率上升。2020年中期，萬達商管的凈利率達到37%，較去年同期上升6.7個百分點。由于新開業萬達廣場數量的增加以及租金收入的不斷提升，商業廣場的公允價值變動成為企業稅前利潤的主要來源之一，此外近年陸續剝離存量物業開發項目也導致企業的投資收益波動較大。若剔除這兩部分影響，企業的核心凈利率則處于10%-20%。雖然上半年商場公允價值下降，且由于剝離存量物業導致投資收益大幅減少，但扣除影響后，萬達商管的核心凈利率大幅上升。這也可以看出商管項目已經步入正軌，租金收益將保持穩定，未來幾年內，對集團利潤貢獻比重將越來越高。

03

短期償債壓力增大

但融資成本仍具優勢

??償債壓力較期初增大。2020年中期，萬達商管總有息負債達1793億元，較年初下降2%，其中短期負債664.2億元，長期有息負債1128.8億元。由于償還債務支付的現金較去年同期增加，企業持有現金下降28%至471.3億元，現金短債比及長短債務比分別降至為0.7和1.7，相比年初，債務結構惡化，短期內償債壓力增大。

??2020年以來多次發行公司債，具備一定融資成本優勢。融資成本方面，根據企業2020年中期的債券報告披露來看，存量債券的整體成本介于4.6%-5.9%，近年整體融資成本平穩，且低于今年前九個月房企新增債權類融資成本6.09%。2020年截至10月中旬，萬達商管通過中期票據等多種方式進行融資，合計額度超過200億。另外第三季度萬達商管先后發行2020年第一期和第二期公司債，最高利率為5.58%，先后共募集58億元用于償還到期公司債券。可以看出目前其融資渠道較為暢通，具有一定的融資成本優勢。

04

首個第四代萬達廣場亮相

探索消費新趨勢

??9月9日，深圳龍崗萬達廣場全球招商，首個第四代萬達廣場亮相，標志著融入旅游、文化、社交、生活等多重功能的第四代萬達廣場正式起航。該廣場將于2021年6月25日開業，總建筑面積30.5萬平米，為消費者提供深度沉浸式消費體驗，打造城市“微旅游”目的地。第四代萬達廣場是對實體商業的革命性探索，它將通過場景創新、科技創新、內容創新將廣場打造成旅游中心、文化中心、社交中心和生活中心。

??總的來看，輕資產化的萬達商管將更加積極的投入到商業物業的運營及管理中，經過幾年的摸索，萬達商管的輕資產品牌穩定輸出，快速復制壯大，全面輕資產化已經水到渠成，萬達商管在輸出品牌和標準上邁入全新賽道。但萬達商管也需要優化債務結構，關注短期債務壓力。