【貝殼研究院上半年TOP20房企中報(bào)點(diǎn)評(píng)】

??業(yè)績(jī)表現(xiàn)：半年目標(biāo)達(dá)成37%，下半年4000億可售貨值世茂信心充足

??2020年上半年世茂實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1104.8億元，同比上升10.1%；實(shí)現(xiàn)簽約面積629.8萬(wàn)平方米，同比增加13.3%；平均銷(xiāo)售價(jià)格為17542元/㎡，同比下降2.8%。上半年實(shí)現(xiàn)回款890.4億元，回款率約81%。按照全年銷(xiāo)售目標(biāo)3000億元計(jì)算，上半年完成37%。

??下半年壓力方面，世茂下半年剩余任務(wù)約1895億元，較2019年下半年實(shí)際完成增加19%，小幅承壓。下半年世茂可售資源達(dá)2206萬(wàn)平方米，可售貨值約4000億元，其中住宅產(chǎn)品占比79%，貨值充裕結(jié)構(gòu)健康，世茂對(duì)達(dá)成既定目標(biāo)信心充足。

??財(cái)務(wù)水平：基本穩(wěn)健，資本市場(chǎng)認(rèn)可度提升，融資成本進(jìn)一步下降

??盈利：上半年世茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入645.5億元，同比增長(zhǎng)14.1%。其中商品房銷(xiāo)售收入614.7億元，同比增長(zhǎng)15.5%。城市貢獻(xiàn)前三位的是，溫州、北京、鄭州，分別貢獻(xiàn)收入75.6億、71.9億、45.0億。利潤(rùn)水平方面，上半年世茂綜合毛利率為30.2%，較上年同期略有提升，長(zhǎng)期穩(wěn)定在這一水平。

??償債：世茂上半年資產(chǎn)負(fù)債率為75.87%，較上年同期上升3.6%，保持行業(yè)均值以下的負(fù)債水平。截至上半年，世茂持有現(xiàn)金623.1億元（不含受限制現(xiàn)金），較上年期末增長(zhǎng)19.0%，其短債比為0.92，較上年期末0.83有所改善。凈負(fù)債率為57.8%，較2019年末下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)9年維持在60%以下較為健康的區(qū)間。在境內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)獲得“正面”評(píng)價(jià)，并于今年6月納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)。也因其較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，在上半年境內(nèi)境外分別創(chuàng)下世茂債券發(fā)行利率最低的新記錄。在資本市場(chǎng)獲國(guó)際基金領(lǐng)投，收獲資本約69.5億港元，為其防御外部系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)提供保障。

??土地策略：深耕核心城市群，保持多種渠道取地方式

??世茂做為2019年的“并購(gòu)?fù)酢保谌珖?guó)的城市和項(xiàng)目布局取得了顯著成果，在土儲(chǔ)策略上堅(jiān)持深耕城市核心群，重點(diǎn)布局在具備較高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及需求旺盛的一、二線及強(qiáng)三、四線城市。今年上半年除招拍掛外，通過(guò)合作、收購(gòu)、城市更新等渠道獲取新增土儲(chǔ)1232萬(wàn)平方米，其中按土地價(jià)款一、二線及強(qiáng)三、四線城市占比達(dá)94%。上半年與合生在北京分鐘寺項(xiàng)目的牽手，更使得在前期被冷落的北京區(qū)域得到補(bǔ)強(qiáng)。

??截至上半年，世茂累計(jì)土儲(chǔ)8393萬(wàn)平方米，權(quán)益后平均土地成本約5279元/㎡，累計(jì)總貨值約14500億元，其中粵港澳大灣區(qū)土儲(chǔ)貨值約4080億元。

??發(fā)展戰(zhàn)略：世茂更名，開(kāi)啟多元化發(fā)展的新征程

??上半年世茂由原來(lái)“世茂房地產(chǎn)控股有限公司“更名為”世茂集團(tuán)控股有限公司“持續(xù)優(yōu)化多元化業(yè)務(wù)，并于今年正式啟動(dòng)“大飛機(jī)戰(zhàn)略”，即以物業(yè)開(kāi)發(fā)為核心主體，以商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理及金融為堅(jiān)實(shí)雙翼；以高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化等投資為平衡發(fā)展關(guān)鍵尾翼。

??上半年也在各多元板塊取得一定的成績(jī)，物管方面于今年5月世茂服務(wù)獲得紅杉資本與騰訊資本投資，分別為1.3億美元及1.14億美元，同時(shí)兩家投資機(jī)構(gòu)利用自身優(yōu)勢(shì)與資源助力世茂服務(wù)的效益提升和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。酒店業(yè)務(wù)，布局核心城市，已開(kāi)業(yè)自持酒店22家；聯(lián)合資本方設(shè)立的“世茂喜達(dá)”品牌成功運(yùn)作99家酒店，已有11家投入運(yùn)營(yíng)，88家在開(kāi)業(yè)籌備中。商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，通過(guò)其控股子公司“上海世茂”進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，目前已進(jìn)駐28個(gè)城市擁有51個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中28個(gè)已開(kāi)業(yè)。另，世茂成功獲得首單武漢酒店抗疫資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（CMBS）人民幣8.4億元發(fā)行額度。多元化業(yè)務(wù)亦可在資本市場(chǎng)豐富世茂的融資渠道。

??融資新規(guī)影響：網(wǎng)傳融資新規(guī)對(duì)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的世茂暫無(wú)影響

??結(jié)合世茂2020年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計(jì)，第一項(xiàng)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，世茂2020年中期數(shù)據(jù)約為71%，略高于假定標(biāo)準(zhǔn)70%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第二項(xiàng)凈負(fù)債率約為58%，低于100%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第三項(xiàng)新城當(dāng)期短債比約為0.92倍，低于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則世茂兩項(xiàng)指標(biāo)項(xiàng)超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%。由于世茂上半年尚有約520億元的銀行及金融機(jī)構(gòu)融資額度未動(dòng)用，可以充分補(bǔ)充其資金流動(dòng)性，因此融資新規(guī)對(duì)資金潛力充足的世茂影響有限。