【貝殼研究院上半年TOP20房企中報點評】

??業(yè)績表現(xiàn)：回歸一、二線城市及核心城市群，全年目標達成基本可期

??2020年上半年中海實現(xiàn)合同銷售金額1720億元，同比增長4.2%。按照全年銷售目標3600億元計算，上半年完成48%，業(yè)績恢復超預期。主要由于中海主力市場回歸一、二線及核心城市群，其中北京、上海、成都、廣州四大重點城市業(yè)績貢獻均超百億元。另，6月單月銷售575.6億元，創(chuàng)中海單月銷售記錄。

??銷售單價方面，受疫情影響，今年上半年中海平均銷售單價約18000元/㎡，相較于上年同期微降5.1%。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)統(tǒng)計，中海下半年目標達成壓力系數(shù)為1.1，目標達成基本可期。

??財務(wù)水平：慎微篤行，財務(wù)穩(wěn)健，常年保持“利潤王”

??盈利：上半年中海實現(xiàn)營業(yè)收入886.3億元，同比增長11.0%；實現(xiàn)歸母凈利潤205.3億元，同比下降3.7%。與此同時，上半年中海凈利潤率以23.2%保持境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先水平，超2019年同期行業(yè)13.5%平均凈利潤率9.7個百分點，常年保持“利潤王”。

??償債：中海上半年資產(chǎn)負債率為59.77%，遠低于行業(yè)平均水平，財務(wù)結(jié)構(gòu)較為良好。截至上半年，中海持有現(xiàn)金超過千億，達1113.8億元，其短債比為1.67，超過上年同期24.6%，短期償債能力進一步提升，財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。中海上半年加權(quán)平均借貸成本為4.01%，處于行業(yè)一流水平，整體融資優(yōu)勢明顯。

??土地策略：重點策略獲取超大型項目，權(quán)益占比行業(yè)領(lǐng)先水平

??截至今年上半年中海累計土儲9006萬平方米。新增土儲方面，上半年中海于13城市新增土儲21宗，新增計容面積約582萬平方米，權(quán)益地價522.8億元，權(quán)益拿地銷售比35.9%，與上年同期保持相同水平。除此，中海將獲取超大型項目作為其強化土儲優(yōu)勢的重要策略，上半年在上海、武漢、太原等城市獲取多個超大型項目，預計項目可售貨值均將超百億。

??新增土儲布局上，一線城市，北京、上海兩城共涉5宗土地，占比23%，其他土地集中在天津、蘇州、武漢等熱點二線城市。在權(quán)益占比方面，中海保持行業(yè)領(lǐng)先水平，新增土儲平均權(quán)益占比95%，其中17宗土地為100%持有。

??發(fā)展戰(zhàn)略：培育新增長點，豐富房企融資渠道，增強抗風險等級

??中海作為較早布局多元化發(fā)展的房企，在養(yǎng)老、教育、物流等新業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，今年上半年新設(shè)立供應(yīng)鏈管理公司，涉足B2B建材交易平臺；新增科技公司，圍繞住宅與商業(yè)數(shù)字化管理，建立科學生態(tài)圈，不斷培育企業(yè)新增長點，助力房企的綜合實力提升。

??同時，中海可憑借其多元化業(yè)務(wù)獲取大量的低成本資金，上半年發(fā)行一期商業(yè)CMBS，獲取資金37億元人民幣，發(fā)行票面利率2.5%；8月，中海在長租領(lǐng)域獲批租賃專項公司債95億元，首期發(fā)行規(guī)模不超20億元，票面利率2.9%-4.1%等。在豐富中海境內(nèi)外融資渠道的同時，增強其在金融側(cè)抗風險能力。

??融資新規(guī)影響：網(wǎng)傳融資新規(guī)對“三好生“中海暫無影響

??結(jié)合中華2020年中期財務(wù)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計，第一項剔除預收款后的資產(chǎn)負債率，中海2020年中期數(shù)據(jù)約為54%，低于假定標準70%的閾值標準；第二項凈負債率約為33%，低于100%的閾值標準；第三項新城當期短債比約為1.67倍，優(yōu)于1倍的標準。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則中海無指標超出閾值，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。對于穩(wěn)健的中海，融資新規(guī)對其暫無明顯影響。