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??2024年保利置業實現全口徑合約銷售金額542億元，合約銷售面積212.1萬平方米，持續銷售項目數量明顯增加。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點

??【合約銷售額逆勢增長，存貨去化壓力進一步加大】2024年保利置業實現全口徑合約銷售金額542億元，合約銷售面積212.1萬平方米，分別同比增長1.1%和減少5.8%，在多數房企銷售額同比下跌的情況下實現了逆勢增長。但企業持續銷售項目數量明顯增加，結合2024年底企業的已竣工可售物業存貨值同比增長了40%至452.2億元，對存貨貨值的占比由24%提升至36%，企業面臨的存貨去化壓力進一步加大。

??【穩健投資，拿地銷售比控制在40%以下】2024年保利置業在濟南、寧波、深圳和上海新增了6個項目，新增土儲建面為96.4萬平方米，拿地總價約199億元，按金額計算的拿地銷售比為0.37，符合企業將全年拿地銷售比控制在40%以下的戰略。在房地產市場仍在筑底的背景下，企業的拿地也較為審慎，力度保持在較為穩健的水平。截至2024年底，保利置業的總土儲建面為1316萬平方米，同比減少了21.1%。

??【核心歸母凈利下降80.6%，盈利壓力加大】2024年保利置業的營業收入為402.1億元人民幣，同比減少1.8%；毛利潤同比減少了21.1%至66億元，因此毛利率同比降低了4個百分點至16.4%，毛利率的降低主要是受到了行業下行的影響。與此同時，凈利率同比下降了3.8個百分點至0.2%；歸母凈利率同比下降了3個百分點至0.5%。歸母核心凈利潤為3.42億元，同比減少80.6%，歸母核心凈利率也同比下降了3.5個百分點至0.8%。凈利率水平降至冰點，企業盈利壓力加大。

??【融資優勢凸顯，整體財務情況有較大改善】2024年保利置業完成了5筆共50億元公司債券的發行，票面利率均低于3%，推動企業平均融資成本同比繼續下降了0.5個百分點至3.38%，企業仍然保持著較強的融資能力。期末保利置業的持有現金同比增加8.8%至346.7億元人民幣，一年內到期的有息負債同比減少6%至195.4億元，現金短債比提升至1.77。同時企業的總有息負債同比減少4.7%至704.5億元，伴隨著持有現金和總權益的增長，因此凈負債率同比降低了16.2個百分點至76.9%，剔除預收款后的資產負債率也降低了2.2個百分點至70.4%，整體財務狀況有較大改善。

??01 銷售

??規模逆勢增長，存貨去化壓力進一步加大

??2024年保利置業實現全口徑合約銷售金額542億元，合約銷售面積212.1萬平方米，分別同比增長1.1%和減少5.8%，在多數房企銷售額同比下跌的情況下實現了逆勢增長，在克而瑞《2024年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》上全口徑銷售額排名相較于2023年提高10名至第17名。

??與此同時，保利置業全年實現銷售回籠金額548億元，銷售回籠率達到了101%，同比繼續提高了1個百分點。全年企業實現經營活動現金凈流入68億元，繼續保持著現金流的穩定。

??2024年保利置業的合約銷售均價達到了25546元/平米，相較于2023年提升了7.3%，再創近年來的新高。主要是因為企業在香港地區的銷售金額占比達到了15.1%，相較于2023年提升了7個百分點，是近年來的新高。剔除香港地區后，企業合約銷售460億元，同比下降6.7%。

??2024年保利持續銷售的項目147個（2023年：135），首開項目9個（2023年：10），期末在建及待建項目55個（2023年：70），持續銷售項目增加而在建及待建項目減少，企業庫存壓力持續加大。根據資產負債表來看，2024年底企業的已竣工可售物業存貨值同比增長了40%至452.2億元，對存貨貨值的占比由24%提升至36%，企業面臨的存貨去化壓力進一步加大。

??02 投資

??穩健投資，拿地銷售比控制在40%以下

??2024年保利置業在濟南、寧波、深圳和上海新增了6個項目，新增土儲建面為96.4萬平方米，拿地總價約199億元，按金額計算的拿地銷售比為0.37，符合企業將全年拿地銷售比控制在40%以下的戰略。在房地產市場仍在筑底的背景下，企業的拿地也較為審慎，力度保持在較為穩健的水平。

??截至2024年底，保利置業的總土儲建面為1316萬平方米，同比減少了21.1%，其中在建面積570萬平方米，待建面積約747萬平方米。從土地分布來看，保利置業的土地儲備中長三角和大灣區的建面占比為45%，同比降低6個百分點；一線城市的占比達到29%，與2023年持平，企業總土儲的平均土地成本達到了10994元/平方米，繼續保持在近年來的高位。

??03 盈利

??核心歸母凈利大幅下降80.6%，盈利壓力加大

??2024年保利置業的營業收入為402.1億元人民幣，同比減少1.8%；毛利潤同比減少了21.1%至66億元，因此毛利率同比降低了4個百分點至16.4%，毛利率的降低主要是受到了行業下行的影響。

??與此同時，雖然合聯營公司收益轉正，同時投資物業公允值減少幅度大幅降低，但是由于存貨計提減值同比大幅增長了近600%，因此保利置業的凈利率同比下降了3.8個百分點至0.2%；歸母凈利率同比下降了3個百分點至0.5%。歸母核心凈利潤為3.42億元，同比減少80.6%，歸母核心凈利率也同比下降了3.5個百分點至0.8%。凈利率水平降至冰點，企業盈利壓力加大。

??04 償債

??融資優勢凸顯，整體財務情況有較大改善

??在房企融資環境仍然趨緊的情況下，保利置業在2024年完成了5筆共50億元公司債券的發行，票面利率均低于3%，其中有兩筆3+2年期的票面利率分別低至2.45%和2.5%。推動企業平均融資成本同比繼續下降了0.5個百分點至3.38%，企業仍然保持著較強的融資能力。

??期末保利置業的持有現金同比增加8.8%至346.7億元人民幣，一年內到期的有息負債同比減少6%至195.4億元，現金短債比提升至1.77。企業的短期償債壓力有所緩解，但考慮到受限制現金和預售監管資金也占據一部分比例，未來企業仍需保持穩健的現金流管理。

??從未來的有息債務到期情況來看，在一年后但兩年內到期的規模約為234.5億元（占比33.3%）、在兩年后但五年內到期規模為195.8億元、在五年后到期規模為78.8億元。兩年內有息負債占比61.0%，企業債務結構仍有優化空間。

??2024年末企業的總有息負債同比減少4.7%至704.5億元，伴隨著持有現金和總權益的增長，因此凈負債率同比降低了16.2個百分點至76.9%，剔除預收款后的資產負債率也降低了2.2個百分點至70.4%，整體財務狀況有較大改善。