??核心觀點

??【銷售增長超過同規模企業，城市深耕力度有待加強】2021年中梁控股實現全口徑合約銷售金額1718億元，合約銷售面積1428萬平方米，分別同比增長1.78%和5.76%，銷售增速高于TOP20房企的約0.2%的平均水平。銷售貢獻超過50億元的城市有4個，同比減少2個，城市深耕力度需進一步加強。

??【下半年開始投資縮減，長三角都市圈仍為重點區域】2021年中梁新增土地建面1000萬平方米，拿地總價526億元，分別同比減少33.1%%和26.1%，共計新增約1300億元的貨值。其中上半年中梁的拿地銷售比為0.43，下半年受調控影響，中梁拿地力度下降，下半年拿地銷售金額比降為0.15。由拿地金額區域結構來看，持續深耕長三角都市圈，2021年長三角拿地占比為54%，是占比最大的區域。

??【并表比例有待提升，需繼續加強運營效率提升盈利水平】2021年營業收入穩步增長，同比增加15.4%至761.1億元。期末合約負債與期初基本持平，并表銷售回款約為760億元，約為全口徑銷售金額的44.2%，并表比例有待提升。從盈利表現來看，毛利率17.12%，凈利率6.25%，歸母凈利率3.55%，低于行業平均。未來企業需繼續加強管控，增強運營效率，提升利潤水平。

??【負債率有所改善，債務結構需繼續改善】持有現金較同比減少19.34%至276.10億元，非受限現金短債比1.04，現金覆蓋倍數相對較低，較為考驗企業的資金周轉能力。凈負債率同比下降30.4個百分點至35.4%；剔除預收后的資產負債率同比下降4.1個百分點至75.8%；三條紅線觸線一條，保持黃檔。此外，少數股東權益占比66.3%，少數股東收益占比43.2%，可能存在錯配；合聯營投資/歸母權益占比達到1.98，隱性負債值得關注。

??01

??銷售

??銷售金額增長超過同規模企業

??城市深耕力度有待加強

??2021年中梁控股實現全口徑合約銷售金額1718億元，合約銷售面積1428萬平方米，分別同比增長1.78%和5.76%，銷售增速高于TOP20房企的約0.2%的平均水平。銷售目標完成率達到95%。

??從上下半年的銷售表現來看，2021年上半年中梁銷售增速達到40.32%，占全年銷售的55%。下半年由于市場調控加碼，融資環境收緊、預售資金回籠受限、市場觀望情緒較濃等原因，導致銷售下滑，下半年中梁銷售金額為768億元，同比減少24.04%。

??從城市分布來看，銷售貢獻最大的城市是溫州，貢獻銷售金額140.58億元，銷售超過100億元，另有杭州、合肥、徐州3個城市的銷售金額超過50億元，單城銷售超過50億元的城市同比減少2個，城市深耕力度有待加強。

??從區域分布來看，銷售金額最高的區域是長三角區域，占比達到52.2%，但該區域銷售同比下滑了18%，占比也較2020年的64.7%下降了12.5pct。除了長三角區域，其他4個區域銷售金額均實現了同比增長，其中珠三角區域增幅最大，同比增長127%，環渤海和中西部城市銷售貢獻也進一步增強，分別同比增長了54%和20%，使得他們的占比分別上漲了3.8pct和3.6pct。

        從銷售能級表現來看，中梁來自二線城市及強三線城市的總占比為88.3%，與上年相差不大。其中，二線城市銷售占比同比上漲0.5個百分點，銷售表現堅挺；三線城市則同比下降了2個百分點至41.9%，此外四線城市銷售回升，銷售占比同比上升1.5個百分點至11.7%。

??02

??投資

??下半年投資不到上半年3成

??長三角都市圈仍為重點區域

??2021年中梁新增85個項目，新增土地建面1000萬平方米，拿地總價526億元，分別同比減少33.1%%和26.1%，共計新增約1300億元的貨值，整體的拿地降幅相對較大。其中上半年中梁的拿地銷售比為0.43，下半年受調控影響，中梁為保留現金土地投資維持在較低水平，拿地金額108億元，不到上半年3成，導致下半年拿地銷售金額比為0.15，遠低于上半年水平。全年權益拿地銷售金額比低于0.3，屬于同規模企業平均水平。

??從拿地金額區域結構來看，中梁持續深耕長三角都市圈。2021年長三角拿地占比為54%，仍是占比最大的區域，此外中西區、環渤海、海峽兩岸和珠三角區域的拿地占比16%、13%、10%和7%。在城市能級策略方面，二線城市占比達到60%，同比增長13個百分點，長三角區域的三四線城市的占比也達到了34%，進一步推動企業向高能級城市轉變。

??截至2021年末中梁控股土地儲備5977萬平方米，同比下降8.2%。項目總數487個，覆蓋全國153個城市?？鄢咽畚唇Y部分，2021年末可售建面約3900萬平方米，可售貨源為4300億元，其中2022年可售貨值約為2200億元，相對中梁的現有規模以及高周轉的發展模式來說，土儲仍略顯不足。從總可售貨源的貨值分布來看，48%位于長三角，25%位于中西部區域，環渤海占比為13%，海峽西岸為8%，珠三角為6%。

??03

??盈利

??結轉速度穩定

??需繼續加強運營效率提升利潤水平

??2021年營業收入同比增加15.4%至761.1億元。期末已售未結轉貨值2100億元，可以保證未來的營收規模穩定增長。合約負債1208億元，與期初基本持平，并表銷售回款約為760億元，同比增長7%，占全口徑銷售金額的比例44%，并表比例有待提高。毛利潤130.33億元，同比下降5.92%，主要是受結轉項目毛利水平較低的影響，毛利率同比下降了約3.89個百分點至17.12%。

??三費開支增長以及合聯營收入降低等原因進一步拉大凈利潤和歸母凈利潤的降幅，凈利潤和歸母凈利潤分別同比減少27.57%和27.81%至47.56億元和27.03億元。歸母凈利潤占比為56.8%，同比下降0.2pct，結轉項目的權益一直處于較低的水平。凈利率同比下降3.71個百分點至6.25%，歸母凈利率同比下降2.13個百分點至3.55%。盈利水平低于行業平均，未來企業需加強集團管控，增強運營效率。

??04

??償債

??負債率有所改善

??需繼續加強現金流回款

??2021年末，中梁控股持有現金較同比減少19.34%至276.10億元，非受限現金短債比1.04，同比減少4.59%，現金雖持續覆蓋短債，但覆蓋倍數相對較低，較為考驗企業的資金周轉能力。此外，中梁1-2年內到期有息債占比同比上漲2個百分點至35%，2年以上到期的債務同比下降7個百分點至16%，債務結構有待改善。

??從三條紅線指標來看，凈負債率同比下降30.4個百分點至35.4%；剔除預收后的資產負債率同比下降4.1個百分點至75.8%，杠桿水平有所下降，三條紅線觸線一條，保持黃檔。值得注意的是，中梁2021年的合聯營投資額同比增長28%到237億元，合聯營投資/歸母權益為1.98，較2020年的1.69增加0.29，處于行業較高水平，表外負債需要關注。此外，少數股東權益占比達到66.3%，并表項目的合作比例也相對較高，少數股東利潤占比43.2%，少數股東權益與少數股東利潤可能存在錯配，是否存在明股實債值得關注。

??截至2021年末，中梁有息債的境內貸款占比為44%，同比減少了7個百分點，境內非銀占比較同比增長5個百分比至33%，從而使得其平均融資成本個百分點至9.0%，同比上升0.5個百分點，成本還需優化。