??導 讀 

??1、百強房企6月環比增長61.2%

??2、同比業績降幅仍保持較高水平 

??3、市場真正企穩復蘇仍需時間

??榜單解讀

??前言：2022年6月，行業規模房企積極推盤及營銷去化，沖刺半年度業績；市場供求有所放量，成交略有復蘇。重點30城供應面積環比增長50%，同比跌幅收窄至36%；成交面積環比增長31%，同比跌幅收窄至38%。TOP100房企單月業績規模也環比顯著增長61.2%，但上半年百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅仍保持在50.3%的較高水平。 

??下半年，貨幣政策仍將延續寬松態勢，并將繼續降準、降息紓困實體經濟，房地產行業也將有所受益。房地產金融政策或將實行逆周期調節，行業也將從去杠桿到穩杠桿。同時，隨著地方救市政策持續加碼，房地產市場有望逐漸回穩，成交整體好于上半年。但各區域、各城市市場復蘇進度不一，那些市場需求及購買力明顯透支的三、四線城市，市場真正企穩復蘇仍需時間。

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??6月業績環比顯著增長61.2%

??同比降幅仍然較大

??2022年6月，行業規模房企積極推盤及營銷去化，沖刺半年度業績。TOP100房企實現銷售操盤金額7329.7億元，單月業績規模環比大幅增長61.2%。但目前市場整體需求及購買力透支、行業信心不足，短期內行業仍面臨較大下行壓力。百強房企6月單月業績規模的跌幅雖然略有收窄，但仍保持在43%的較高水平。累計業績來看，上半年百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅也達到50.3%，與前兩月基本持平。

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??6月部分規模房企表現突出

??業績環比增幅大于50%

??具體來看，6月部分規模房企項目去化情況較佳、單月業績表現突出，如中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發、仁恒等企業單月業績環比增幅均在60%以上。其中，仁恒位于上海楊浦的仁恒·海上源項目6月末推出372套房源，吸引了近1800組客戶參與認購并全部售罄，單項目銷售近60億元。濱江6月新開盤項目也較多，杭州多個項目新開盤或預證獲批加推，都為6月單月帶來了較高的業績貢獻。

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??目標完成不及預期

??下半年供應及去化壓力放大

??從規模房企上半年業績目標的完成情況來看，在公開披露年度目標的規模上市房企中，多數企業截至6月末的目標完成率不足40%，有近半數企業甚至不足30%。絕大多數企業上半年的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。

??今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標，或是已經主動調降了全年目標。但截至上半年末，企業實際的業績完成情況仍不及預期，下半年貨值供應、銷售去化壓力放大。隨著近期政策面有所緩和、好轉，規模房企在三四季度需進一步加緊貨量供應，并積極營銷以提高去化率水平。

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??企業融資規模下滑明顯

??下半年到期償債壓力較大

??從企業融資來看，目前行業風險尚未出清，企業整體融資未有明顯回暖、多數企業流動性壓力持續。2022年上半年行業規模房企整體融資規模下滑明顯。1-6月，規模房企的單月融資量均出現不同程度的同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度較高，降幅均超過了50%。

??展望下半年，房地產行業將從去杠桿轉向穩杠桿。結合上半年的政策信號推斷，下半年融資政策將繼續以支持企業合理融資需求、保持房地產融資平穩有序、盡快恢復房企經營“造血”功能為主。但政策回暖的傳導落地尚需時間，短期內多數民營房企融資難、融資貴的問題未有實質性改善。面對下半年的幾波債券到期高峰，企業整體償債壓力依然較大。

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??上半年市場壓力巨大成交腰斬

??6月拐點上行長三角更具彈性

??2022年上半年，房地產市場下行壓力巨大，表現于剛需買不起，改善在觀望，居民房貸更是兩度負增長。重點30城累計成交面積同比下降48%，其中一線城市累計成交同比下降35%，26個二、三線城市累計成交同比下降50%。主要原因不乏以下三方面因素：其一，房企“暴雷”致市場信心缺失，購房者普遍擔憂項目交付甚至爛尾。其二，房價預期轉跌，“買漲不買跌”心理作用下，市場觀望情緒濃重。其三，市場需求及購買力明顯透支，而受疫情影響，居民就業及收入預期下滑，首付及月供還貸壓力上升。

??6月，房地產市場可謂是“久旱逢甘霖”，供求有所放量，同比跌幅明顯收窄，市場似見復蘇跡象，但上述市場下行的三大核心問題依舊懸而未決，短期市場仍面臨較大下行壓力。重點30城供應面積環比增長50%，同比跌幅收窄至36%；成交面積環比增長31%，同比跌幅收窄至38%。其中，一線城市市場最具韌性，成交環比增長85%，同比跌幅收窄至17%。26個二、三線城市市場整體回穩，但城市分化加劇，成交環比增長24%，同比仍下降41%。

??分區域來看，長三角地區市場更具彈性，蘇州、南京等成交放量，環比漲幅超30%，上海購房需求回補，成交率先同比轉正。本月上海新盤平均去化率高達85%，“日光盤”占比近7成，因供應“撞車”，部分遠郊剛需盤去化率跌至3成，但開盤當天認購套數也都在百套附近，實際去化壓力整體可控。無錫、常州等城市成交仍處低位，同比跌幅都在70%附近。例如無錫，房企供貨信心不足，集中開盤項目大幅減少，去化率大都低于30%。

??環渤海地區市場局部轉暖，北京市場顯著升溫，新盤平均去化率超40%，高性價比樓盤持續熱銷，尤其是豪宅成交熱度不減。濟南、青島等集中網簽備案，成交環比漲幅都在70%附近，但市場并未實質性好轉。例如濟南，新盤平均去化率低至21%，外圍片區去化壓力加劇，部分項目去化率低于10%。而以環京為代表的三、四線城市市場持續低迷，打折降價常態化，部分項目更是虧本銷售。

??大灣區市場緩慢復蘇，深圳、廣州、佛山等成交穩步回升，同比跌幅收窄至2成以內。例如深圳，新盤平均去化率升至40%，但項目分化加劇，高性價比樓盤去化率能達到80%，偏遠地段樓盤去化率則不足20%。東莞、珠海等成交持續低位運行，同比跌幅皆超50%。例如東莞，市場觀望情緒濃重，新盤去化率普遍低于30%。

??中西部地區市場筑底，成都、西安、長沙等成交穩中有升，核心片區“日光盤”屢見不鮮，但外圍區域仍面臨較大的去化壓力。得益于救市政策加碼，鄭州成交明顯轉暖，新盤平均去化率約27%，部分改善盤去化率超60%，但剛需盤去化依舊困難。武漢、重慶等成交繼續低位運行，同比跌幅皆超60%。例如重慶，新盤平均去化率低至15%，近半項目去化率不足10%，部分項目更是開盤當天零認購。

??展望下半年，隨著地方救市政策持續加碼，房地產市場有望逐漸回穩，成交整體好于上半年。但各區域、各城市市場復蘇進度不一，那些市場需求及購買力明顯透支的三、四線城市，市場真正企穩仍需時間。

??相對而言，長三角地區市場更具彈性，尤其是上海、杭州、合肥這類核心一、二線城市，下半年隨著供應放量，成交有望同比轉正。環渤海、大灣區市場“由點到面”全面轉暖仍需時間，下半年成交整體回升幅度或將有限。中西部地區市場復蘇周期或將更為漫長，長期供地過量導致樓市供求關系顯著失衡，不僅三、四線城市，而且重慶、武漢這類二線城市庫存高企，去庫存將是今年市場的主旋律。

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??刺激政策密集但力度嫌弱

??下半年供需兩側仍期待

??從行業政策層面來看，上半年中央持續加碼穩地產，六部委積極表態維穩，4.29政治局會議全面落實兩“支持”。但穩地產政策效果不顯，居民房貸兩次負增長，真實反映住房按揭貸款需求依舊較弱。央行降準、降息助力經濟穩增長，全面降準0.25個百分點，釋放長期資金約5300億元，5年期以上LPR累計下調20個基點至4.45%，短期實質穩地產。

??展望下半年，貨幣政策仍將延續寬松態勢，并將繼續降準、降息紓困實體經濟，房地產行業也將有所受益。房地產金融政策或將實行逆周期調節，行業也將從去杠桿到穩杠桿。全面放松居民按揭貸款政策，引導房地產交易盡快恢復正常化，涉及全面下調首付比例，放松限貸政策標準，繼續下調房貸利率等。地方加緊落地救市政策組合拳，二線及三四線城市或將全面取消限購、限售及限價，讓市場信號不再失靈，壓力城市則仍需通過財稅刺激、房票安置等政策措施托市。