??榜單解讀

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??入榜門檻

??一季度TOP20內(nèi)房企租金收入同比上升7%

??2022年一季度內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營(yíng)收入TOP10入榜門檻分別為13.5億元和2.5億元，內(nèi)房企的運(yùn)營(yíng)收入TOP10門檻比外資房企高出了約11億元。此外內(nèi)房企運(yùn)營(yíng)收入TOP20入榜門檻為6.0億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出外資房企TOP10的運(yùn)營(yíng)收入門檻。可以看出，與外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更快。此外，2022年一季度TOP20內(nèi)房企的總租金收入同比2020年一季度上漲了7%，整體商業(yè)租金規(guī)模保持穩(wěn)定。

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??收入結(jié)構(gòu)

??外資房企租金收入占比超內(nèi)房企達(dá)93.1%

??總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運(yùn)營(yíng)收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)86.2%，而外資房企則為93.1%。

       大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來(lái)源，也有部分公司的運(yùn)營(yíng)收入以酒店運(yùn)營(yíng)為主。例如富力、金茂、碧桂園、綠地等房企，其中2021年綠地的酒店運(yùn)營(yíng)占比達(dá)到了56%。此外部分企業(yè)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域布局加大，其中如龍湖冠寓于2021年底已在全國(guó)30余個(gè)城市開業(yè)10.6萬(wàn)間，規(guī)模居行業(yè)前二，實(shí)現(xiàn)租金22億元，同比增長(zhǎng)23%。

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??存量時(shí)代下

??內(nèi)資、外資房企均加大輕資產(chǎn)布局

??近期，不少房企運(yùn)營(yíng)商都加快了商業(yè)輕資產(chǎn)布局。2021年3月龍湖宣布全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式，向購(gòu)物中心提供涵蓋定位和設(shè)計(jì)咨詢、招商、運(yùn)營(yíng)管理、租戶管理、品牌輸出和消費(fèi)者服務(wù)等全流程的支持。據(jù)悉，截止2021年底，龍湖商業(yè)開業(yè)及儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)到128個(gè)，建面達(dá)到1220萬(wàn)平方米，當(dāng)前已經(jīng)儲(chǔ)備的8個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目建面占比為2%。除龍湖外，金科商業(yè)也加大了輕資產(chǎn)布局。如3月15日，金科商業(yè)正式簽約四川營(yíng)山華邦“時(shí)代天薈”輕資產(chǎn)項(xiàng)目，是繼長(zhǎng)沙、濟(jì)南、重慶等地后，獲取的又一輕資產(chǎn)項(xiàng)目。金科商業(yè)表示，未來(lái)還會(huì)迎來(lái)多個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)簽約，輕資產(chǎn)服務(wù)將進(jìn)入爆發(fā)期。

??值得注意的是，除了內(nèi)資房企運(yùn)營(yíng)商，外資房企新世界發(fā)展也嘗試從自持向輕資產(chǎn)模式改變。3月16日，K11集團(tuán)宣布投得上海金橋地鐵上蓋項(xiàng)目商業(yè)部分管理服務(wù)項(xiàng)目，標(biāo)志著K11集團(tuán)正式進(jìn)入輕資產(chǎn)管理市場(chǎng)。K11表示，將以此為起點(diǎn)，把輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)延伸至全國(guó)各個(gè)城市，K11計(jì)劃2023年底商業(yè)管理輕資產(chǎn)項(xiàng)目將增至10個(gè)。

       由此可見(jiàn)，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)從運(yùn)營(yíng)持有的重資產(chǎn)模式向輸出服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型已成為必然趨勢(shì)。一方面，輕資產(chǎn)模式對(duì)于項(xiàng)目所需要投入的資金更少，獲取項(xiàng)目方式和風(fēng)險(xiǎn)更低；另一方面，輕資產(chǎn)模式能更快拓展企業(yè)商業(yè)品牌，從而形成規(guī)模效應(yīng)。但與此同時(shí)，輕資產(chǎn)模式也對(duì)房企運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)能力提出了新的要求，若運(yùn)營(yíng)能力不足，輕資產(chǎn)模式也更容易受制于合作方，具有一定的不確定性。此外也要避免項(xiàng)目的簡(jiǎn)單快速?gòu)?fù)制，要更多融合當(dāng)?shù)匚幕L(fēng)土人情，發(fā)展出自身項(xiàng)目的特性。

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??部分企業(yè)加快商業(yè)布局

??警惕疫情帶來(lái)的不確定性

??2022年3月在年報(bào)季期間，部分企業(yè)公布了2022年及未來(lái)的商業(yè)規(guī)劃，其中發(fā)展速度較快的包括有龍湖、中海、招商蛇口、寶龍等。

??3月22日，中海地產(chǎn)公告稱，旗下中海環(huán)宇商業(yè)將在2022年實(shí)現(xiàn)6座商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)，聚焦環(huán)宇城、環(huán)宇坊、環(huán)宇薈產(chǎn)品線，落地沈陽(yáng)、濟(jì)南、北京、蘇州及成都等地。龍湖集團(tuán)方面也表示，2022年將有13個(gè)重資產(chǎn)商場(chǎng)在上海、北京、成都、重慶等城市亮相，同時(shí)還有5個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目落地。此外招商蛇口則規(guī)劃在2025年前，開業(yè)主要集中商業(yè)項(xiàng)目27個(gè)，寫字樓10個(gè)，長(zhǎng)租公寓19個(gè)，酒店15個(gè)。

??值得警惕的是，當(dāng)前新冠疫情不斷反復(fù)，雖然中國(guó)境內(nèi)總體可控，但由于病毒不斷變異，存在零星爆發(fā)的現(xiàn)象，如2022年一季度的香港、吉林、深圳及上海等地均有疫情出現(xiàn)。在此背景下，深圳印發(fā)30條應(yīng)對(duì)疫情助市場(chǎng)主體紓困措施，涉及餐飲業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等。此外上海部分商場(chǎng)也出臺(tái)了抗疫扶持措施，如月星集團(tuán)旗下的上海環(huán)球港及常州江南環(huán)球港就出臺(tái)了減免半個(gè)月租金、半個(gè)月物管費(fèi)及半個(gè)月能耗費(fèi)的措施。但短期來(lái)看，疫情的不確定性仍會(huì)給房企的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及發(fā)展帶來(lái)一定沖擊。在此背景下，房企運(yùn)營(yíng)商更應(yīng)做好防疫防控，做好租戶的接洽及扶持等工作，將疫情的影響降至最低。