??導(dǎo)讀 

??一季度Top20內(nèi)房企租金收入入榜門檻上升56%，商業(yè)規(guī)模提速仍是主旋律，部分房企對出租率提出要求。

??☉文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

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??入榜門檻
??一季度Top20內(nèi)房企租金收入上升56%

??2021年一季度內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營收入TOP10入榜門檻分別為13.6億元和2.7億元，內(nèi)房企的運(yùn)營收入Top10門檻比外資房企高出了10.9億元。此外內(nèi)房企運(yùn)營收入Top20入榜門檻為6.1億元，超出了外資房企Top10的運(yùn)營收入門檻3.4億元。可以看出，與穩(wěn)中求勝的外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更快。此外，2021年一季度TOP20內(nèi)房企的總租金收入同比2020年一季度大幅上漲了56%，TOP20門檻同比上升了23%，此外相比2019年一季度略有上升1.9%，可以看出2021年多數(shù)房企運(yùn)營商已走出疫情影響，商業(yè)運(yùn)營已逐步進(jìn)入正軌。

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??收入結(jié)構(gòu)
??外資租金收入占比略超內(nèi)資達(dá)93.1%

??總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運(yùn)營收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)85.3%，而外資房企則為93.1%。大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運(yùn)營收入以酒店運(yùn)營為主。例如富力、金茂、碧桂園等房企，其中2020年富力的酒店運(yùn)營占比達(dá)到了89%，而中國金茂這一占比也達(dá)到了46%。此外部分企業(yè)繼續(xù)加大長租公寓布局力度，如龍湖冠寓2020年已開業(yè)9.0萬間，整體出租率為88.5%，租金收入為18.1億元，同比增長54.7%。預(yù)計隨著不斷拓展，這類企業(yè)未來租金中長租公寓的貢獻(xiàn)占比也將持續(xù)增大。

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??境內(nèi)物業(yè)于境外上市盤活
??境外REITs值得嘗試

??存量時代下，境內(nèi)投資物業(yè)如何更好對接資本市場成為當(dāng)前的主要挑戰(zhàn)。值得注意的是，2021年第一季度，部分境內(nèi)存量物業(yè)通過境外REITs實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的盤活。如2021年2月10日順豐房托向港交所遞交了上市申請，成為了首個在香港以物流為主的房地產(chǎn)投資信托基金；2月24日，亞洲最大地產(chǎn)信托基金——領(lǐng)展REITs以27.72億元收購上海七寶萬科廣場50%股權(quán)。

??此外3月，相關(guān)消息指出，綠地集團(tuán)在新加坡發(fā)行酒旅REIT也獲得批準(zhǔn)，并預(yù)計將于2021年5、6月在新交所上市。若能成功上市，綠地集團(tuán)酒旅REITs將成為國內(nèi)特大型國企首支在新加坡上市的REITs項目，也是首支人民幣和新加坡元雙幣種交易的產(chǎn)品。據(jù)悉，2016年綠地集團(tuán)就曾與Amare投資管理集團(tuán)在新加坡簽署協(xié)議，該酒店業(yè)投資信托計劃從綠地收購19家總價值約210億元位于中國境內(nèi)的酒店物業(yè)，并設(shè)立酒店業(yè)REITs于新加坡證交所主板上市。綠地控股將在該酒店業(yè)投資信托中認(rèn)購不低于30%的份額，并通過和Amare組建合資資產(chǎn)管理公司（公司方持股25%）的方式繼續(xù)參與對酒店的管理。對此，綠地控股董事長張玉良曾表示，選擇在新加坡交易所發(fā)行REITs，是基于新加坡是亞洲最大的REITs市場；若試水成功、條件及模式成熟，綠地還將積極推進(jìn)旗下境內(nèi)外更多優(yōu)質(zhì)大宗資產(chǎn)的金融化。

??在國內(nèi)公募REITs仍處于探索階段的當(dāng)下，境內(nèi)資本對接商業(yè)地產(chǎn)還未可知，通過境外REITs上市或是目前股權(quán)融資中不多的選擇之一，而絕大多的上市地點(diǎn)主要關(guān)注香港、新加坡兩地。預(yù)計未來隨著持有型物業(yè)的不斷增多，會有越來越多的存量物業(yè)通過境外REITs的方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活。

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??商業(yè)規(guī)模提速仍是主旋律
??部分房企對出租率提出要求

??時隔年報季，不少企業(yè)都公布了2021年或未來的商業(yè)規(guī)劃。其中商業(yè)提速成為了主要方向，包括商業(yè)新軍旭輝。自2019年將商業(yè)提升為核心戰(zhàn)略之后，截至2020年底，旭輝在建和運(yùn)營的商業(yè)已經(jīng)有30個左右，總建面約為237萬平米，2020年實(shí)現(xiàn)租金收入5.9億，同比增長2.1%。旭輝商業(yè)計劃在今后兩三年內(nèi)陸續(xù)開業(yè)20個項目，每年集團(tuán)都會拿出不超過凈利潤10%的資金用于商業(yè)項目的發(fā)展，預(yù)計在未來三年實(shí)現(xiàn)商業(yè)租金50%的年復(fù)合增長率，目標(biāo)在3年后突破20億元。招商蛇口也表示，將集中商業(yè)定位為公司成長性業(yè)務(wù)，并規(guī)劃五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)百億商業(yè)收入、百個大型集中商業(yè)。此外，龍湖方面則表示，2021年有11個天街推出，收入有望達(dá)到85億元，未來三年保持40%的營收增長。

??除了規(guī)模增長，部分房企運(yùn)營商還對運(yùn)營效率提出了要求。以寶龍商業(yè)為例，截至2020年底，寶龍已開業(yè)54家購物中心（48家自營+6家輕資產(chǎn)），可租賃建面404.7萬。2021年寶龍商業(yè)計劃新開業(yè)22個項目（13個寶龍廣場、3個寶龍?zhí)斓亍?個寶龍星匯），其中20個分布在長三角，2個在大灣區(qū)。對于未來三年，管理層表示，商業(yè)方面的開業(yè)面積計劃達(dá)1500萬方，擠進(jìn)長三角規(guī)模行業(yè)前三，此外出租率也將達(dá)到95%。