??導讀

??1、樓市“小陽春”來臨，各線城市集體回暖

??2、百強房企單月業績同環比均明顯提升

??3、政策邊際趨緊，房企需直面新挑戰

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：2021年3月，房地產市場喜迎“小陽春”行情，28個重點監測城市商品住宅成交面積較2019年同期增長24%。房企紛紛加大供貨力度，TOP100房企單月操盤銷售金額環比增長25.4%，同比增長60.8%，較2020年月均值增長14.1%。房企面臨的整體政策環境邊際收緊，“因城施策”與“因企施策”趨于常態化，房企需積極調整自身戰略方向，靈活應對市場變化，構筑起可持續性競爭優勢。

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??業績：百強房企同環比銷售均呈增長趨勢

??2021年3月，TOP100房企單月實現銷售操盤金額10918.3億元，百強房企整體業績規模較去年同期同比增長60.8%，較2020年月均銷售金額增長14.1%。與上月相比，百強房企單月業績環比增長25.4%。從1-3月的累計銷售操盤金額來看，百強房企整體的業績規模同比增長83.0%，較2019年同期增長46.2%。上月熱點市場成交熱度持續到3月份，“小陽春”是重要的銷售窗口期，房企紛紛加大供貨力度，成交也呈明顯回升的態勢。

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??門檻：龍頭房企排名穩固

??2021年一季度，各梯隊房企銷售業績門檻值繼續提升，相較去年和前年同期均有明顯增幅。地產行業的龍頭房企保持業績優勢，排名相對固定，TOP10房企銷售操盤金額的入榜門檻為608.0億元，同比增長105.1%。TOP200房企銷售操盤金額的入榜門檻13.9億元，同比大幅增長183.2%。小型房企業績增速最高，主要是因為兩方面的緣故，既有去年同期業績受到疫情的負面沖擊更為明顯的低基數效應，也有今年以來熱點城市的出貨加速的影響。

??從各梯隊房企銷售門檻值相較2019年同期的表現看，小型房企依然表現出顯著提升，TOP200房企入榜門檻值增速依然高于其他梯隊房企。百強房企中，不同量級的企業增速差異相對較低，其中TOP30房企以69.5%的增速領先其他梯隊。

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??企業表現：超四成業績大幅提升
??整體表現樂觀

??從企業業績表現來看，3月百強房企中81%的企業單月銷售業績好于去年月均水平，其中超過四成業績增幅在20%以上，整體業績提升明顯。從不同梯隊的房企銷售增速的對比來看，TOP31-50梯隊房企實現正增長的比重為95%，高于其他梯隊的房企。TOP30房企中，雖有20%的企業單月業績較去年平均水平下降，但降幅依然低于20%，考慮到其體量，整體業績仍屬樂觀。TOP51-100梯隊房企中，超過26%的企業業績增幅在50%以上，另有近二成的企業業績降幅超過20%，表現出較為明顯的兩極分化特征。

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??市場展望：樓市“小陽春”杭州、南京成交創新高
??信貸全面趨緊后樓市或將回歸穩態

??3月，房地產市場喜迎“小陽春”行情，28個重點監測城市商品住宅成交面積較2019年同期增長24%，北京、杭州、南京等多城成交顯著放量，較2019年同期均實現翻倍增長。

??具體而言，一線城市市場顯著轉暖，各城市成交皆升至歷史高位，較2019年同期增長64%。北京核心區位的限價盤銷售火爆，疊加以金隅鳳棲家園為代表的共有產權房項目集中網簽，成交創年內新高。在連番政策打壓下，上海市場熱度依舊不減，遠郊剛需盤去化速度加快。不過，在市實驗性師范高中招生實行名額分配改革后，學區房市場轉冷，部分業主開始降價拋售。廣州增城、黃埔和南沙等區域市場持續火熱，助力成交持續高位運行。深圳中低端產品去化表現搶眼，萬科光年四季、滿京華云著等多盤熱銷300余套。

??24個二、三線城市市場同步轉暖，成交較2019年同期增長19%。杭州、南京等熱點城市市場持續高熱，成交較2019年同期翻倍增長。典型如南京，各區域市場全面轉暖，浦口、棲霞、江寧等多區域供需兩旺，成交一舉創近年來單月新高。天津、鄭州等壓力城市市場難言實質性好轉，成交雖同比轉正，但仍不及2019年同期，整體跌幅都在30%以上。典型如天津，遠郊區域房地產庫存高企，長期仍面臨較大的去化壓力。

??各區域市場熱度皆升，長三角地區市場異常火熱，隨著供應放量，蘇州、常州等成交明顯回升，較2019年同期增幅都在30%附近。上海、寧波等市場熱度慣性延續，成交較2019年同期漲幅均超70%，杭州、南京市場儼然出現過熱征兆，成交皆創新高。粵港澳大灣區市場熱度不減，廣州、深圳成交繼續高位保持，尤其是深圳，基于新房的性價比優勢，打新市場持續火爆。佛山成交迅速回升至高位，南海、順德這類臨廣片區成交異常活躍。僅限于東莞因供應不濟，成交同比轉跌。中西部地區市場適度回暖，重慶、武漢成交放量，部分限價盤再現搶購潮，鄭州、西安成交有所回升，但較2019年同期仍存較大差距，整體跌幅均超30%。

??而從我們實際調研情況來看，熱點三、四線城市房地產市場持續火熱，城市地價與房價輪動上漲。地方政府大都依據地價控房價，設定地價與房價之間的轉換系數，綜合測算各盤備案價格。在售項目基本取消折扣優惠，普遍是頂著備案價格對外銷售。每年的備案價格漲幅限定3%-5%，年初開發企業便用完當年的調價幅度。早先高價拿地的項目都在等之后拿地的企業“抬轎子”，高價盤、地王盤一時去化不暢無慮，只要土拍再出新地王，購房者便能接受房價還將上漲的一致預期，屆時成交去化也就不成問題，房價預期便是被一個接一個的地王炒上去的。不過，市場表面的繁榮背后也醞釀著變局，供地雙集中后整體土拍熱度將下滑，熱點三、四線城市土拍較難持續保持高熱度，城市地王更難頻繁更替，一旦地價及房價預期走穩，勢必將考驗市場需求的真正成色。

??展望未來，聯系到三部委嚴打經營貸，房地產信貸政策或將全面趨緊，投機炒作需求將得到有效遏制，房地產市場有望逐漸回歸穩態。受此影響，上海、杭州、南京這類熱點一、二線城市房地產市場或將逐步回歸理性，基于市場仍有強勁的需求支撐，預計成交將穩中有降，但不會明顯失速。反觀鹽城、淮安這類熱點三、四線城市房地產市場或將顯著降溫，受限于本地購房需求基本飽和，疊加市場購買力瓶頸盡顯，成交或將明顯縮量，高價盤、地王盤更將面臨較大的去化壓力。

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??企業建議：房企需積極應對政策邊際趨緊

??上市房企年報季如期而至，已公布2020年業績的房企中，營收增長放緩、銷售毛利率與凈利率下降是普遍現象。盈利指標下降主要有兩方面因素有關，一方面是此前樓市最熱時期房企高價拿地項目進入結算期，另一方面也與疫情影響下房企工程進度延后，經營成本、營銷支出等期間費用上升有關。整體看，行業面臨的盈利能力下降的壓力較為明顯。

??3月，房企面臨的整體政策環境邊際趨緊。宏觀層面，“房住不炒”定位第三次出現在政府工作報告中，央行也強調“保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性”。信貸方面，3月下旬央行、銀保監會、住建部聯合發布嚴查樓市經營貸的通知，上海、北京、深圳、浙江等地金融機構已經陸續開始自查，熱點城市房地產投機行為再度受到遏制，市場情緒也受到一定的擾動。對房企而言，雖然熱點城市市場成交將會迎來一定程度的降溫，但是以居住為主的住房需求仍然存在，房企銷售窗口期仍將持續。由于住宅需求的釋放節奏將會延緩，房企也需要重新構筑銷售節奏和營銷節點，積極蓄客推盤，從而保證項目的去化和回款效率。

??房企運營驅動初露成效，未來資金壓力仍存。從3月份已公布年報的房企披露信息看，多家房企“三條紅線”降檔成功，大部分房企也對在未來一至兩年內降檔至“綠檔”保持信心。雖然快速降檔使得優質房企綜合運營能力得以體現，但是房企仍面臨供給端融資渠道受限、需求端購房者資金被嚴查的調控影響，因而資金端壓力并未得到有效緩解。未來房企仍需繼續降本增效。在“開源”方面，除保證正常經營的銷售回款以外，房企還需要在盤活存量資產、加強股權融資或拆分上市等方面發力。在“節流”方面，房企需要積極將大數據和數字化管理方式運用到項目開發中，也需要加強費用管控，提高人均效能。

??供地“兩集中”是房企面臨的新挑戰。重點城市“兩集中”供地政策出臺，其目的是通過增加供應，分流熱點土地資源，從而保證土地市場的理性競爭，但實質上，房企的經營風險增加。在土拍階段，房企需要加強資金統籌能力，通過調整融資節奏和回款節奏，既要避免大量資金的長期閑置，也要保證有充足保證金參與多宗地塊的競拍。已經處于“綠檔”的房企有望憑借資金優勢補充高質量土儲，而儲備不足的房企將面臨更大的補庫存壓力。此外，集中供地或將導致未來項目的集中入市，房企競品壓力增加。因而在開發階段，需要提升產品的標準化程度，加快周轉速度，從而在推盤入市階段取得一定優勢。房企未來的發展策略也將受到影響。在熱點城市，房企需加強熱點城市深耕和精準研判的能力，才能集中的土拍競爭中取得優勢。與此同時，房企也需要將拿地的重心適度下沉至熱點城市周邊區域或其他非熱點城市，通過調整投資結構調節未來項目的銷售節奏。此外，有多元化拿地能力、可以通過城市更新、收并購等方式補充土儲的房企優勢得以凸顯，其他房企也可以通過增加合作開發比重實現優勢互補。