??導 讀 

??1、2月土地市場量跌價漲；

??2、百強投資金額同比下降15%，三成企業還未拿地；

??3、TOP30企業占百強新增貨值66%，強者恒強；

??4、國企、央企“逆勢搶地”表現積極；

??5、政策利好+供應放量，二季度市場或迎“小陽春”。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：受疫情影響，部分城市土拍延后，2月土地市場成交規模同、環比分別下滑34%和52%。隨著復工的有序推進，2月下旬陸續有優質地塊供應，熱門城市、區域競拍熱度仍較高，因此整體地價并未回落。

??百強房企受疫情期間銷售大幅下滑所致，投資節奏、投資力度均大幅放緩。截止至2月末，百強投資金額較去年同期下滑15%左右，且仍有超過三成企業未拿地。

??在整體趨謹的投資策略下，國企、央企“逆市搶地”表現相對積極，部分區域型房企也在加倉，尋找彎道超車的機會。

??整體而言，為降低疫情對行業的影響，當前不少地方政府針對土地端出臺利好政策，預計疫情過后土地市場將迎來拿地“小陽春”，但難現去年一季度的地王潮。

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??成交量創一年新低，地價并未回落

??2020年2月，受疫情影響，多個城市土地出讓暫緩，本月全國土地市場成交體量大幅回落，降至近一年來的最低水平；各能級城市中除一線城市成交量有所上漲外，二三線城市的成交量均較上月減少了五成左右。

??為了穩定地市，多地出臺了相關政策以減輕房企拿地壓力、保障土地供應，北京、上海等熱點城市也加大了優質土地的供應力度，助推本月地價大幅走高，達到近一年最高點。

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??僅半數百強上榜，TOP30占據百強66%貨值

??2020年1-2月新增貨值TOP100總量超萬億，門檻值為23.8億，較上月提升8%。其中僅有半數百強房企上榜。

整體而言，不到二成房企貨值超過200億，開年以來投資整體較為謹慎。僅綠城、華潤、綠地新增貨值突破400億，分列貨值榜前三。

??規模房企投資優勢依舊顯著，66%以上的貨值被銷售TOP30企業所獲。從各梯隊拿地態度來看，10強房企和第二梯隊態度分化明顯：10強房企銷售集中度超過5成，在樓市整體冷淡的情況下，10強房企銷售能力凸顯；第二梯隊房企則“趁機補糧”

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??三成百強房企尚未納儲，TOP10拿地金額銳減50%

??由于受到疫情的影響，百強房企投資力度大幅下滑。

??首先，仍然有接近三成的企業開年以來尚未拿地，2月份如祥生、合景泰富、首創置業等均無新增土儲。相應的，上榜企業中超過三成來地方性企業。

??其次，拿地金額上，百強2020前2月同比下滑超15%，其中銷售TOP10企業1-2月新增拿地近800億元，較2019年同期降幅50%。

??1-2月百強拿地銷售比為0.4，在疫情影響下銷售受阻，在部分房企拿地積極的帶動下拿地銷售比回溫。但有40%左右為底價成交，且2月超過50%的企業投資金額不足10億。

??從各梯隊拿地態度來看，10強房企拿地銷售比僅有0.2，跟上月持平；11-20強房企在華潤、綠城強勢拿地的情況下，帶動拿地銷售比提升至接近1的水平。1-2月未拿地的3成百強房企主要分布在后3個梯隊。

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??央企、國企逆勢“搶地“，部分區域型房企加倉布局

??在疫情導致銷售不暢的大背景下，百強房企主要精力均集中在線上銷售、加緊復工上，絕大多數企業投資幾乎“暫?！?，單月拿地金額超過10億的企業不足3成。但隨著土地供應恢復、政策的刺激，2月仍有少數房企在逆勢“搶地”，主要分為三類：

??第一類是資金充裕、融資成本較低的央企、國企積極拿地。中交集團、華潤置地、首開股份等單月拿地金額超過150億，遠高于其1-2月的操盤金額。中交、華潤等強強聯合在北京拿地。2月首開也在福州單塊地超近30億元。

??第二類是區域型房企逆勢加倉。最為強勢的是綠城，其2019年拿地金額近900億，同比增長57%。2020伊始，并未受到疫情的影響在延續了積極態勢，在北京和浙江增加土地儲備，單月拿地金額271億元，位列百強之首。此外，龍光、中駿等前2月拿地銷售比高于1。

??第三類是地方性企業和聚焦區域深耕的中小房企。例如湖南建共、德信等。開年以來德信接連在溫州補倉，市區拿下三宗宅地。考慮到一季度拿地能夠在年內上市形成銷售，配合疫情結束后市場報復反彈的可能性，會對今年的業績形成一定支撐。

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??三四線成交占比超5成，長三角優質地塊熱度仍高

??從2月份百強房企拿地分布來看，一線城市占比上升4個百分點，達到6.1%。二線城市成交占比大幅縮減至36.9%，一方面是此前出讓“大戶”武漢受到疫情影響2月無成交，另一方面也是部分一二線地塊延遲出讓所致。而三四線占比達52.16%，重回一半以上。

??區域層面，中西部和長三角成交建面占比均在3成以上，長三角2月份土地市場成交熱度相對其他區域來說較高：溫州是前兩月百強拿地建面最高的城市，杭州在節后的首場首拍中也引發了一個小高潮，20余家房企參與了3宗地塊的競拍；其次環渤海占18%，珠三角占比13.89%，環渤海中北京成交量較高。

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??政策扶持+供應放量，二季度地市或迎“小高峰”

??在疫情影響之下，大批土地延期、暫停出讓，導致整體成交量大幅下滑，對土地市場形成較大沖擊。為維持地市平穩運行，不少省市相繼放松供給側政策，給開發企業帶來一定利好：如浙江、上海、無錫、西安、南昌、南京等或調整土地價款繳付方式、或延長付款期限，意在減輕企業資金壓力，刺激企業參與土地競拍。 

??在政策扶持以及供應端放量之下，土地市場很有可能在疫情過后迎來房企補倉的“小高峰”。但不會出現去年“瘋狂”拿地、地王頻出情況。在疫情下售樓處關停、停工等會導致一季度銷慘淡，管理費用、利息成本的支出也會讓房企”傷元氣“。 

??城市選擇上，企業需要重新審視城市發展周期，疫情或將加快調市場調整期結束，聚焦關注二線城市，以及城市圈紅利下基本面良好有產業、人口支撐的三四線。目前政策寬松的窗口期已至，隨著政策環境 “放松”以及本身市場需求尚存，這些基本面良好的城市或將再疫情結束后迎來報復性反彈。