??導 讀 

??TOP30房企大灣區(qū)總貨值達5.73萬億元；碧桂園位列第一是粵港澳大灣區(qū)最大受益者；三類房企重倉灣區(qū)布局有道。

??☉ 文／克而瑞研究中心

　　榜單解讀

??近日，中共中央、國務院正式印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，兩萬七千余字勾畫出未來粵港澳大灣區(qū)發(fā)展藍圖。規(guī)劃要求發(fā)揮香港-深圳、廣州-佛山、澳門-珠海強強聯(lián)合的引領帶動作用，以香港、澳門、廣州、深圳等4大中心城市作為區(qū)域發(fā)展的核心引擎，全面提升珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶等7大節(jié)點城市綜合實力。受此影響，珠三角房地產(chǎn)市場將明顯受益，提前布局粵港澳大灣區(qū)的房企也能更好的享受政策紅利。

??01

??TOP30房企

　　大灣區(qū)總貨值達5.73萬億元

??2018年底，TOP30企業(yè)于粵港澳大灣區(qū)的土地儲備貨值和建面總量分別達5.73萬億元和3.26億平方米，其中TOP10房企土儲貨值和建面總量分別達3.08萬億元和1.85億平方米，占比超過50%。而根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，大灣區(qū)9座內(nèi)地城市2017年商品房銷售額和面積分別為1.5萬億元和1.0億平方米，按此來看，TOP30企業(yè)的貨值可以支撐大灣區(qū)約3.5年的銷售。

??此外，從大灣區(qū)（不含港澳）2016至2018年的招拍掛土地成交情況來看，TOP30房企的新增土地儲備總量達到了0.8億平方米，而9個城市的招拍掛土地成交建面總量則為1.7億平方米，TOP30房企拿地占比達48.7%，包攬了近一半的成交土地。可見，TOP30房企憑借提前布局和持續(xù)深耕，已掌握了灣區(qū)大量的優(yōu)質(zhì)資源。在充足的貨源支撐下，TOP30房企未來在粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢顯著。

??02

??碧桂園位列第一

　　是粵港澳大灣區(qū)最大收益者

??從貨值排行榜上榜的企業(yè)來看，大多都為規(guī)模房企。2018年流量銷售金額排名在TOP30內(nèi)的房企數(shù)量多達15家，占據(jù)貨值榜單的半壁江山，其中銷售TOP10的房企達到了8家；此外銷售TOP30-50的房企也占到了10席。

??在眾多房企中，碧桂園無疑成為了最大受益者，其在粵港澳大灣區(qū)的土地儲備超過5000萬方，遠遠超過其他企業(yè)；擁有大灣區(qū)的土儲貨值5713.4億元，占到了30家房企總量的10%。由于在大灣區(qū)擁有充足且優(yōu)質(zhì)的土地儲備，碧桂園近年來于該地區(qū)的銷售成績也十分可觀。2018年碧桂園國內(nèi)權益合約銷售前十城市中，就包括粵港澳城市惠州、佛山、東莞及廣州，其中惠州更是位居各城市銷售魁首，2018年權益合約銷售達210億元，占到了總權益銷售占比的4%，市場占有率排名第一。

??03

??恒大、保利等老牌廣東起家

??龍頭房企占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢

??大灣區(qū)所涵蓋的深圳、廣州、佛山等城市恰好也是眾多老牌龍頭企業(yè)的發(fā)源地，這類企業(yè)以大灣區(qū)為原點，開啟了全國化的規(guī)模擴張，其中包括從廣州起家的企業(yè)如恒大、保利等；從深圳走出的招商、萬科、金地等等。從貨值排行來看，老牌廣東起家的龍頭房企強勢占領了大灣區(qū)貨值前五，在TOP10中占據(jù)了六席。

??以保利為例，自1992年于廣州成立以來，截止2018年上半年其已覆蓋了全國99個城市，其中在粵港澳地區(qū)，保利發(fā)展更是已實現(xiàn)了除澳門、香港外的灣區(qū)城市全覆蓋。2018年末，保利發(fā)展于大灣區(qū)擁有總貨值2788.6億元，土地儲備建面1853.4萬平方米，皆位于貨值榜及土儲建面榜的5強之內(nèi)。

??04

??龍光、佳兆業(yè)等本土企業(yè)

??深耕布局輻射發(fā)展

??除老牌廣東起家的龍頭房企外，還有許多扎根于本土深耕的當?shù)亻_發(fā)商，實力也不容小覷，在粵港澳大灣區(qū)崛起的過程中充分享受政策紅利。貨值榜單中，本土企業(yè)的數(shù)量最多，達到了13家，擁有的貨值總量占比達到了38%。這些房企憑借地緣優(yōu)勢，以大本營為核心，在深耕布局的同時向周邊城市輻射發(fā)展，典型如龍光、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展、越秀地產(chǎn)、奧園集團等等。

??其中龍光集團2018年底在粵港澳大灣區(qū)的貨值約為2612.1億元，在本土企業(yè)中遙遙領先。此外，奧園集團立足于大本營廣州，近些年來向周邊城市延展的步伐明顯加快，2014年首入佛山、2015年進駐深圳，2016年布局惠州，截止目前已實現(xiàn)了粵港澳大灣區(qū)9+2城市的全覆蓋。

??05??

??融創(chuàng)、福晟等全國化房企

??提前布局大灣區(qū)享受規(guī)劃紅利

??值得注意的是，作為中國經(jīng)濟活力最強的區(qū)域之一的粵港澳大灣區(qū)，也成為了眾多外來全國化房企的必爭之地。在貨值排行榜中，此類房企的數(shù)量達到了9家，總貨值達到了1.26萬億元，占到了總貨值的22%。在全國化擴張需求推動下，加上看好灣區(qū)未來的發(fā)展機遇，這類企業(yè)包括融創(chuàng)、世茂、福晟等，積極地在廣州、深圳、佛山等地頻頻落子。

??以發(fā)家于天津的融創(chuàng)中國為例，此前其計劃收購佳兆業(yè)已經(jīng)露出了布局華南的目的，收購失敗后，融創(chuàng)于2015年3月成立了廣深區(qū)域公司。2016年初，融創(chuàng)董事長孫宏斌正式對外透露將布局穗深。接著2016年1月，融創(chuàng)就兩度在佛山拿地，成功進駐佛山，從而跨出了在珠三角布局的第一步。此后在短短一年多的時間內(nèi)，融創(chuàng)接連布局粵港澳其他城市，包括東莞、惠州、珠海、中山、江門及肇慶等。

??展望未來，受益于粵港澳大灣區(qū)遠景規(guī)劃，釋放巨大的改革制度紅利，灣區(qū)交通、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)等快速發(fā)展，高素質(zhì)人才大量引進，有望將給珠三角9城房地產(chǎn)市場提供更為堅實的需求支撐，市場前景長期看好。具體而言，廣州、深圳市場需求依舊堅挺，疊加土地供應長期受限，房價看漲預期強烈。佛山、珠海將分別與廣州、澳門強強聯(lián)合，新一輪發(fā)展紅利著實可期，疊加核心城市外溢置業(yè)需求不斷涌入，房地產(chǎn)市場可高看一線。預計佛山成交量將穩(wěn)步提升，房價猶存較大的上漲壓力。珠海市場有望擺脫調(diào)整期，成交量將顯著回升。惠州、中山市場熱度將慣性延續(xù)，成交量將持續(xù)高位運行，房價猶存一定的上漲壓力。東莞市場調(diào)整階段性收尾，成交量將明顯回升。江門、肇慶市場規(guī)模將明顯擴容，成交量增長空間可期。

對于提前布局了粵港澳大灣區(qū)的房企而言，可以更好的享受政策所帶來的紅利，推動企業(yè)規(guī)模更上一層樓。此外值得注意的是，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中還提到了金融、旅游產(chǎn)業(yè)、城市更新、科技產(chǎn)業(yè)、教育、生態(tài)等各方面的發(fā)展規(guī)劃，這也為房企提供了絕佳的多元化業(yè)務拓展機遇。從傳統(tǒng)住宅到創(chuàng)新業(yè)務，如醫(yī)療健康、海洋經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、特色小鎮(zhèn)等，房企可以通過多元化的布局，創(chuàng)造新的利潤增長點，增強企業(yè)競爭能力。