榜·單·解·讀

??前五月，房企銷售競爭激烈，在土地資源的搶奪上也進入白熱化。一二線因供應原因面臨“無地可拍”局面，房企對于三四線土地投資熱度快速上升，導致部分地塊高溢價成交。總體而言，政策寬松、市場較熱的長三角、珠三角的三四線，及部分中西部的核心二線城市成為百強房企擴大土儲的主要戰場。此外，金融緊縮導致房企融資困難，土地資源集中流向規模房企，強者恒強的局面持續發酵。

??融資趨緊加速土地資源流向規模房企

??近兩年來，房地產行業利潤空間收窄，行業逐步回歸資源主導模式，擴充土地儲備成為房企迅速做大規模的首選。銷售百強房企中，從各梯隊房企拿地集中度來看，分化持續。

??銷售金額TOP1-20的規模房企，今年以來新增貨值集中度持續攀升，其中TOP10房企1-5月新增貨值在百強房企中占比超5成，行業資源愈發集中。

??而TOP11-20強房企占比也明顯上升，集中度達17%。總體而言強者恒強局面持續發酵，資源加速向規模房企集中。

??一方面是因融資收緊，規模房企融資成本低、流動資金足、融資渠道廣等優勢明顯；另一方面，企業在銷售額不斷創新高，及高周轉模式帶動下，補充庫存意愿十分強烈。

??華潤、招商等土地投資熱情依然高漲

??前5月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.3，低于2017年平均水平。金融環境收緊、部分二三線銷售下滑導致房企整體土地投資強度弱于去年，但仍有部分企業表現積極，快速擴張。

??最明顯的表現在土儲相對較少、補倉態度較為積極的企業。如華潤、招商、中南。這些房企截止2017年底總土儲資源，僅能維持企業在規模不增長情況下3年左右的去化。由于本身土儲不充裕，為了能夠沖刺規模，迫使企業必須更加積極拿地擴張。此外有些土儲相對充足的企業，在土地市場上仍很積極，如福晟、中駿。截止17年底，兩家房企總土儲資源已十分充裕，但2018年企業規模加速擴張的欲望較為強烈，整體拿地節奏未見放緩。

??長三角、珠三角的三四線更受青睞

??從TOP50房企1-5月份拿地選擇來看，三四線顯然更受關注， 新增土地建面占比達61%。一方面是由于一二線供地少、土地出讓條件苛刻的影響；另一方面，環城市圈周邊三四線市場火熱，房企不僅可以抓住棚改釋放的紅利，也與高周轉策略相吻合。

??就城市群而言，房企更熱衷于長三角和珠三角城市圈內的三四線。例如環廣州的佛山和環上海的南通，分別是TOP50房企在三四線拿地較多的城市。此外，建面排名靠前的三四線中不乏政策相對嚴厲、去化周期較高的城市，由此可以看出，房企對城市群長遠發展的潛力信心十足。

??二線城市聚焦點則在中西部，重慶、鄭州成為房企最關注的的兩個城市。這與當地市場需求充足、政策寬松緊密相關，重慶、武漢的去化周期均處在同能級城市中較低水平。

??關注東部二線城市土地降溫帶來的機遇

??銷售門檻和集中度不斷上升，會倒逼和激發企業繼續擴大土儲、沖刺規模的意愿。尤其是全國化布局的房企，始終保持拼周轉、搶資源的“雞血”態勢。此外，對于在近2年踏空行業節奏的部分房企來說，也需要通過拿地調倉來彌補銷售上的劣勢。

??因此，在金融不斷收緊之下，未來對土地資源搶奪會更加激烈和殘酷。一線由于供地緊張、發展租賃市場等需求，投資難度較大、資金要求高，短期市場仍被規模房企壟斷。

??對于二線城市的選擇，目前主要集中在中西部。但隨著政府有意打壓市場熱度，市場風險加大，對于中西部高能級城市的布局我們認為不宜過分激進，可以適當關注東部二線城市底部機會。尤其是下沉三四線較深又在快速擴張房企，建議通過收并購等方式回歸二線。

??三四線得益于棚改延續，各大房企憑借高周轉策略繼續搶收紅利，市場競爭仍會激烈。但目前三四線地價已經大幅上漲，建議房企將布局重點集中在環核心城市周邊、經濟、人口發達、市場容量相對較大的城市，警惕和回避因短期炒作導致市場非理性過熱的三四線。