??1月19日，2021年集中供地收官之城寧波完成第三輪供地，掛牌的38宗涉宅地均成功出讓，其中可售宅地15宗，安置房用地16宗，租賃用地6宗以及共有產權地塊1宗，成交建面336萬平方米，總成交金額248億元。

??與大部分城市延續第二輪降溫走勢不同，寧波第三輪土拍逆勢而上，甚至有5宗地塊達到封頂價轉入線下搖號，整體溢價率升至7.1%，成為三輪土拍溢價率最高的城市。

??規則變化：出讓金繳納周期拉長、起拍價下調

??大幅刺激房企拿地積極性

??從規則上看，寧波第三輪土拍啟用了與杭州類似的勾地制度——意向預申請制度（提交預申請最終卻未拿地，而導致地塊流拍的房企，兩年內不得在寧波拿地），此舉很大程度了保障了土地出讓成功性。不僅如此，寧波第三批集中土拍同樣也延長了土地出讓金繳納周期，二期出讓金可延期4個月，一定程度上將緩解房企流動資金壓力，也有助于提升企業拿地的積極性。

??值得注意的是，寧波本輪集中土拍的38宗涉宅用地中，有4宗是第二批集中供地流拍重新掛牌出讓的，與上次起始樓面積相比，部分地塊起始樓面價有不同程度的降低，多數降幅在1000-1500元/㎡之間。就以鎮海高新區地塊為例，容積率由2.7下調至2.35，同時起始樓面價由12700元/平方米下降至11200元/平方米，降幅高達11.8%。這樣來看，房企的拿地成本真切地下降了，利潤空間也顯著增加。

??熱度變化：4宗地觸及最高限價進入搖號

??7.1%的溢價率是第三輪土拍最高城市

??與大部分重點城市第三輪集中土拍延續低熱不同，寧波第三輪熱度逆勢而上，鄞州區多宗土地觸及最高限價進入搖號階段，整體溢價率增至7.1%，較二輪溢價率增加了6.8個百分點，較杭州三輪集中土拍溢價率還高出0.1個百分點，成為三輪土拍中溢價率最高的城市。

??單個地塊來看，第三輪集中土拍成交有5宗土地觸及最高限價進入搖號階段，溢價成交地塊比重也接近四成，雖然與首輪的高熱之勢無法相比，但較二輪明顯上升（寧波第二輪集中土拍無一地塊觸及最高限價，底價成交地塊比重高達89%）。

??值得注意的是，受益于勾地政策的回歸，寧波三輪集中土拍無一地塊流拍，與二輪集中土拍的高流拍截然不同。不僅如此，奉化安置地塊也以15%的高溢價成交，可以顯著看到地市熱度顯著回暖。

??盈利空間：限價上調進一步“讓利”

??安置房地塊盈利仍充足

??第三輪集中供地的地塊中，有4宗為第二輪流拍地塊，其中有3宗在本次調整了銷售限價，調整方向2升1降：鄞州區江東北宅地限價下調500元/平方米，但潘火板塊的2宗純宅地限價分別上漲900元/平方米和4200元/平方米。從限價的調整來看，在“因地施策”、精準調控下對于開發商有所“讓利”。

??從15宗可售宅地的成交樓板價和銷售限價對比來，本次出讓宅地給企業留下的盈利空間較大，地價房價比分布在0.22-0.69的區間內，而部分地價房價比超過了0.5的地塊，地價和售價差也在10000元/平方米以上，因此吸引了房企積極參拍，部分地塊的競拍輪數高達40輪以上。

??本次土拍在配建方面也沒有太高要求，僅3宗地有特殊要求：鄞州區JD10-A4-1地塊要求商業部分自持30%，為期十年，但基本沒有影響房企的競拍積極性，22輪報價后進入搖號環節，由世紀東方以最高限價競得；而鄞州區橫溪鎮凰山岙地塊則由于實際上住宅占比僅有50%左右，且需要建設不少于15000平方米的酒店并自持，運營壓力較大，最終底價成交；此外華光城地塊要求現房銷售，因此即使房價地價差接近20000元/平方米，仍幾乎以底價成交。

??除了可售的宅地以外，本次寧波出讓了較多的安置房地塊，安置房地塊的銷售限價和政府結算價也為企業留足了一定的盈利空間，CRIC統計的14宗安置房用地平均地價房價比僅有0.33，平均價差超過7000元/平方米。正是盈利可期，本次安置房地塊中有3宗成交溢價率在10%以上，其中2宗（尚田安置地塊和云龍鎮北地塊）進入了封頂搖號環節，分別被本土房企錦億和柏澳斬獲。

??對比寧波三輪集中供地的地價房價比明顯可以看出，首輪地市熱度高企，地價房價比最高、盈利空間最窄，第二、三輪在市場冷卻、及時調控的作用下，地價房價比有所下降，房價與地價差有所提升，房企盈利難度降低，也凸顯了逆周期拿地的重要性。

??企業拿地：品牌房企參與度提升

??但仍離不開國資托底

??在拿地企業層面，寧波第三輪拿地品牌房企參與度顯著提升：品牌房企中華潤、綠城、濱江均有所斬獲，所拿地塊均為無特殊用途的純宅地。而華潤不僅獨立拿下1宗地塊，還與寧波開發投資、寧波軌交以聯合體的形式各拿下1宗地塊；寧波本土民企在土拍中表現相對積極，共計拿下7宗地塊，大部分為安置房用地；此外，安徽偉星置業首次進入寧波，通過搖號拿下鄞州區首南地塊，可見各類房企參拍的積極性與第二輪相比有所提升。但整體來看，國資、城投依然是土拍市場的主力，第三輪土拍中，國資拿地比例依然高達50%，基本均為底價成交，國企“托底”的情況依然存在，但是比例明顯降低。

??寧波三輪集中供地的參拍房企的變化趨勢如下：

??首輪集中供地土地市場熱度較高，以保利、萬科為代表的規模房企，以濱江、綠城為代表的本土品牌房企和以珠江投資、越秀等為代表的外來房企均積極參拍；第二輪市場熱度迅速冷卻，除了保利、招商、雅戈爾等少數品牌房企以外，大量本土城投公司參與土拍并為地塊“托底”；第三輪雖然仍有半數地塊離不開國企“托底”，但是品牌房企、港資企業、本土民企等各類房企均現身拿地。

??三輪整體溢價率較二輪再度下滑

??僅寧波、杭州、成都等少數城市逆勢上漲

??考慮到寧波是三輪土拍收官之城，我們從22個重點城市三輪土拍熱度進行了梳理和對比。整體來看，盡管三輪土拍大部分城市土拍政策有所“松動”，但并未對市場起到實質性的利好，重點城市第三輪集中土拍延續了二輪的低熱趨勢，整體溢價率僅有3%，較首輪和二輪分別下降了12和1個百分點，底價成交依然是主流。

??分城市來看，除寧波、杭州、成都、長沙等少數城市溢價率較二輪上升外，其余大部分城市第三輪溢價率較第二輪再度下降。具體數值來看，僅有寧波、杭州、合肥、深圳、成都5城市溢價率達5%及以上，其余城市溢價率均在5%以下。尤其是寧波，第三輪集中土拍熱度顯著上升，甚至超過杭州；溢價率居于22個重點城市之首，環比上升6.8個百分點至7.1%。

??綜合而言，全年集中供地的熱度呈現“先揚后抑”的走勢，首輪火熱后，在政策打壓和企業自身現金壓力之下，二、三輪集中供地陷入“冰凍期”，甚至三輪的整體熱度比二輪更低。

??綜上而言，受勾地政策恢復、出讓金繳納周期延長及部分地塊起拍價下調等多重利好的影響，寧波三輪集中土拍熱度逆勢上漲，本場土拍整體溢價率高達7.1%，并且有5宗地塊達到封頂價進入搖號環節，市場熱度顯著上升。

??寧波三輪土拍明顯升溫除了自身土拍規則放松之外，還與近期加大債券融資、“降息”等政策環境有極大關聯，這無疑對房企資金端帶來了較為積極的信號，一定程度上提振了市場的信心。

??展望未來，我們認為雖然第三輪土拍大部分城市均調低了土地出讓門檻，但除杭州、成都等個別城市大幅放松外，其余城市的土地出讓要求僅略有降低，整體仍然較為嚴格。

??并且，上層也多次強調房住不炒，促進房地產業健康發展和良性循環；同時，各地政策調控機制也越發完善和精準，在中央要求加快發展保障性租賃住房的要求下，供地結構上保障住宅的比例也將提升。可以預估，2022年土地市場發展仍是以穩為主，整體市場熱度也將延續低位運行。