??2021年7月，受重點城市集中土拍“缺席”影響，本月土地市場成交量價環(huán)比大幅回落，降幅均在三成以上。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??2021年7月，受重點城市集中土拍“缺席”影響，本月土地市場成交量價環(huán)比大幅回落，降幅均在三成以上。同時，在土地供給側(cè)調(diào)控持續(xù)深入的影響下，市場熱度得以保持低位運行的趨勢，如南通、金華等熱點城市本月成交溢價低于10%，較上半年明顯降低。

??雖然成交量大幅縮減，但多個重點城市已在7月份推出了第二批集中出讓地塊，包括此前熱點城市無錫、杭州、蘇州等，且有5個城市的供應(yīng)量都在500萬平方米以上，預(yù)計下月將會迎來一波重點城市集中拍地的小高潮。

??1 市場走勢

??多城發(fā)布第二輪集中供地公告
本月土地成交量價環(huán)比雙降

??供應(yīng)方面。本月多個重點城市扎堆供地，第二批集中供地迎來“井噴期”，但受三四線城市供應(yīng)縮量的影響，7月土地掛牌量與6月基本持平。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積20613萬平方米，環(huán)比增加1%，但同比下降22%。重點城市集中供地方面，7月份共有9個城市發(fā)布了第二批集中供地公告，包括無錫、深圳（深圳于8月6日中止出讓第二批集中供地）、天津、福州、杭州、濟南、青島、沈陽和蘇州；從供應(yīng)量來看，大部分城市的供應(yīng)量較第一批均有所增長，僅杭州、蘇州、天津和濟南等城市低于首批。

??成交方面，由于22個重點城市集中供地集體缺席，導(dǎo)致本月土地市場成交規(guī)模較6月大幅減少。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積也至13364萬平方米，環(huán)比降幅高達37%，與去年同期相比降幅更是超過四成。各能級城市成交規(guī)模均不敵上月，不過三四線城市在南通、常州、佛山、溫州、湖州等熱點城市集中拍地的影響下，成交規(guī)模降幅最窄，環(huán)比上月僅減少了11%，尤其是南通，新政后的首批集中用地在本月開拍，共成功出讓26宗地塊，攬金410億元，是本月成交建面和金額最高的城市。

??價格方面，受高價優(yōu)質(zhì)宅地成交占比進一步下降影響，平均地價較上月再度回落，7月份平均樓板價僅為2543元/平方米，接近年內(nèi)最低點。各能級城市本月成交地價也均不敵上月，其中一二線城市的平均地價仍受城市成交結(jié)構(gòu)改變影響，環(huán)比進一步回落，和去年同期相比也有較大的降幅；雖然三四線城市平均地價也較上月出現(xiàn)回落，但在南通、常州和佛山等熱點城市有多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓的影響下，三四線城市平均地價環(huán)比降幅僅有2%，本月平均樓板價為2420元/平方米，和去年同期相比仍呈上漲趨勢。

??2 市場熱度

??熱點三線“強調(diào)控”約束下
溢價率走勢保持穩(wěn)定

??市場熱度方面。受重點城市土地集中出讓暫止影響，一些限價相對寬松的城市在本月成為成交主力，導(dǎo)致溢價率出現(xiàn)小幅回升，環(huán)比上漲0.7個百分點至13.5%。但整體來看，在南通、金華等熱點城市“強調(diào)控”的約束下，溢價率走勢仍是較為穩(wěn)定的，僅西安、大連、常州等個別城市溢價率水平較高，其余城市的土拍溢價率均保持在相對較低水平。

??各能級城市表現(xiàn)各異，其中一線城市在無宅地出讓的情況下溢價率維持低位，本月平均溢價僅有1.5%；二線城市溢價率環(huán)比上漲至18.3%，主要受成交主力西安遠郊和大連帶動，這些區(qū)域地價管控較為寬松，尤其是西安遠郊片區(qū)，更是成交了多宗溢價率過百的地塊；盡管本月有南通、常州、金華等熱點城市集中土拍，但在供應(yīng)增加、這些城市進一步優(yōu)化土拍規(guī)則等影響下，三四線城市整體溢價率仍呈現(xiàn)了下滑趨勢，本月溢價率低至13.2%，較年內(nèi)高點4月份已經(jīng)腰斬。

土地流拍方面。受商辦地塊成交占比明顯提升，加之熱點三線城市為控制市場熱度減少了優(yōu)質(zhì)地塊入市比例，導(dǎo)致土地流拍現(xiàn)象較上月進一步加劇，包括青島、長沙、太原、南昌等非熱點城市以及以往市場熱度較高的部分熱點三四線城市如金華、佛山等均有地塊遭遇撤牌或流拍。如重點監(jiān)測城市本月土地流拍率環(huán)比大幅上漲4個百分點增至16%，并創(chuàng)下年內(nèi)新高。

??3 重點地塊

??土拍規(guī)則進一步優(yōu)化下
低溢價與觸頂成交并存

??7月份，集中供地的重點城市拍地潮暫止，南通、佛山、常州等非重點城市再度成為房企拿地焦點。但值得注意的是，在上層調(diào)控不斷收緊、各地進一步優(yōu)化土拍規(guī)則的影響下，房企拿地也明顯理性，在南通、常州等土拍熱點城市，雖然優(yōu)質(zhì)地塊競爭仍然比較激烈，如常州主城區(qū)7宗雙限地均觸頂成交，但對于樓面價過高或素質(zhì)較為一般的地塊，房企拿地明顯謹(jǐn)慎，這些地塊最終也多為低溢價成交。

??以南通為例來看。在本月，南通進行了首場集中土拍。本次集中出讓地塊共有26宗，最終全部成功出讓，共攬金410億元；聯(lián)系土拍熱度來看，由于南通此次對出讓地塊采取多樣的土拍規(guī)則，對出讓地塊進行精準(zhǔn)調(diào)控，熱點地塊全部限地價、限房價，因此南通首輪土拍熱度較此前明顯降低，26宗地中僅有9宗進行了搖號，多數(shù)地塊以低溢價率成交，本次集中出讓的平均溢價率僅為4.2%。

??總結(jié)，2021年7月，恰逢一二輪集中供地的間歇期，月內(nèi)22個重點城市均無宅地集中出讓，導(dǎo)致月內(nèi)土地成交規(guī)模環(huán)比大幅下滑，市場熱度也在優(yōu)質(zhì)宅地占比降低、熱點三線城市加強調(diào)控等因素的影響下進一步降溫，重點城市流拍率已升至年內(nèi)新高。

??接下來，市場熱度預(yù)計還將被控制在低位運行。結(jié)合近期政策面來看，房地產(chǎn)行業(yè)上層調(diào)控環(huán)境不斷收緊，一方面房企商票被納入監(jiān)管，2020年“兩觀察”中的購地資金比例也再度被關(guān)注；另一方面住建部表態(tài)對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決問責(zé)。地方層面，多個城市在土地供給側(cè)調(diào)控逐步加強，不僅加大了土地供應(yīng)量，對土拍規(guī)則也進一步升級完善，并加強對企業(yè)購地資金審查。而隨著重點城市第二輪集中供地潮來臨，土地政策面還將迎來更多調(diào)整，目前已公告城市中杭州、無錫、蘇州、天津等城市均對土拍規(guī)則進行了優(yōu)化。在此影響下，土地市場熱度大概率難再次出現(xiàn)大幅升溫趨勢。