??熱點聚焦

??6月25日上海首次集中供地落下帷幕，56宗地塊開拍，包括涉宅地塊地塊31宗，17宗動遷安置房地塊、8宗租賃住房地塊，共攬金856.82億元。31宗涉宅地塊成交總金額774億元，平均溢價率5.25%（見附表），總成交建面共計394萬平方米，占到2020年涉宅地塊（不含安置房、租賃住房）的85%。

??熱點評析

??交易規則禁止“馬甲”圍地，設置溢價上限

??此次土拍交易規則相較之前有所變動，一是競拍方式做了調整，地塊設置了起始價格、中止價和最高報價，溢價上限為10%。競價在中止價以下的，實行價高者得，競價超過中止價的，進行一次書面報價，最接近平均價者得。在這種規則下，競拍一旦進入一次書面報價環節，每一家開發商拿地的概率都是相同的。二是同一個申請人只能進行一次申請（包括聯合申請），有直接參股、控股或投資關系的，都視為同一申請人，即同一地塊一家房企只能提交一次申請，不能同時幾個公司報名，這條規則禁止房企“馬甲”圍攻地塊，保障了土地市場公平競爭。三是取消了15%的自持要求，對于房企來說，拿地成本更可控。

??有效控制整體溢價率，千億房企、中小型房企均有所獲

??從此次土拍成交結果來看，31宗涉宅地塊平均溢價率5.25%，整體溢價率較低。一是因為拍地規則有效抑制了溢價率，二是城中村改造項目及臨港新區科研設計及居住地底價成交拉低了整體溢價率。

??從拿地企業來看，沒有出現國企、央企、頭部房企一家獨大的局面，中小企業也有拿地機會。碧桂園、金地、中建各拿地3宗，并列拿地宗數第一；首創、光明、大華、保利各競得2宗地塊，其中保利的靜安大寧地塊成交金額最高，達105億元；多家中小房企有所收獲，如深圳鵬瑞集團、京東首進上海拿地，金融街、首創分別在奉賢新城和松江新城新城捕獲宅地；也有多年不在上海拿地的房企回歸，例如雅居樂。

??從成交區域來看，郊區土地市場熱度整體高于主城區熱度。4宗主城區涉宅地塊均未達到上海打分競標門檻，全部采用掛牌方式出讓。普陀萬里社區地塊和徐匯濱江地塊設置了一定的門檻，阻攔了一部分企業參與競拍，溢價率分別為0、0.21%，楊浦定海社區的地塊體量小，僅有金隅，楊浦城投和華邑地產三家房企競買，靜安大寧地塊起拍價高，僅有保利和華發參與競買。郊區地塊供應量大，市場熱度和政策變動影響了一些房企的拿地策略，成為房企競爭的主要區域。參與房企最多的地塊是寶山羅店地塊，共有18家房企競奪，最終被保利競得，今年寶山多個新盤都觸發了積分制度，新房的熱銷帶動了寶山羅店地塊的熱度。“五大新城”概念的重新提出也增強了房企的拿地意愿，青浦趙巷地塊有12家房企報名，嘉定的三宗地塊報名房企數均超過了9家。

??總體而言，相比于杭州和南京的首次集中土拍，地塊成交溢價率高，且拿地企業以頭部房企為主，此次上海集中供地，整體溢價率較低，且頭部房企中小型房企均有所收獲。且上海土拍沒有設置競自持等條件規則，避免房企利潤進一步壓縮，在利潤空間有保證的前提下，企業對品質的追求才能跟上來。本次上海集中土拍，在多維度高精度的調控規則下，既避免地價過高的情況，也為開發商保留了盈利空間。預計后期，在“房住不炒”的背景下，會有更多熱門城市效仿上海的土拍規則，抑制土地價格上行，中小房企可重點關注相關城市的拿地機會。

??附表

??數據來源：上海土地市場網，中房研協整理