◎  研究員 / 謝楊春、吳嘉茗

??土地資源稀缺的深圳，一次性出讓6宗宅地實(shí)屬罕見。就結(jié)果而言，11月22日土拍熱度與6月份形成鮮明對(duì)比。參拍房企大量減少、2宗地塊底價(jià)成交、甚至還有1宗地塊流拍。深圳土拍的“遇冷”，是個(gè)例還是典型？全國(guó)土地市場(chǎng)已經(jīng)徹底“涼涼”了么？

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??去房地產(chǎn)化發(fā)展的中心城市

??土拍受限是必然的歸宿

??從深圳出讓的6宗地塊來看，全部為含宅地塊（包含1宗人才住房用地），宅地在深圳絕對(duì)屬于稀缺資源，一般來說有宅地入場(chǎng)都會(huì)引起房企爭(zhēng)相競(jìng)拍。但本次土拍中6宗宅地以“雙限雙競(jìng)”方式舉行，除了“限總價(jià)”、“限售價(jià)”、“競(jìng)?cè)瞬抛》俊币酝猓€加上了取得不動(dòng)產(chǎn)證后三年內(nèi)限售、商品房不得捆綁精裝修等鐐銬。對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)水平、資金能力提出了更高的要求，也明顯抑制了房企參拍的積極性。 

??對(duì)比本次成交地塊限價(jià)以及目前周邊二手房/競(jìng)品的售價(jià)，最高限價(jià)與目前周邊在售價(jià)格幾乎持平。穩(wěn)住未來幾年內(nèi)板塊房?jī)r(jià)的初衷使得政府在土地出讓階段就開始限價(jià)。房企角度看，從拿地到銷售間還需投入建安、開發(fā)、財(cái)務(wù)、人工等多項(xiàng)成本，銷售限價(jià)已經(jīng)鎖定了項(xiàng)目的利潤(rùn)空間，所以參拍的房企不多，即使參拍，態(tài)度也不甚積極。 

??因此，本次土拍的遇冷，并不真正意味著深圳地市已經(jīng)徹底“冷卻”，也不能完全成為全國(guó)土地市場(chǎng)走弱的風(fēng)向標(biāo)，而是更多的體現(xiàn)了房企在當(dāng)前的市場(chǎng)周期波動(dòng)下，對(duì)利潤(rùn)空間的考量。 

??某種程度而言，去房地產(chǎn)化發(fā)展的中心城市，土拍受限是必然的歸宿。深圳這樣的調(diào)控方式在一線城市并不罕見，北京2016年已采用過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土拍模式，且限競(jìng)房普遍執(zhí)行9070政策，對(duì)于剛需購(gòu)房者而言是重大利好。此類限競(jìng)房入市，對(duì)于抑制城市房?jī)r(jià)過快上漲有著重要的作用。可以說，從土地市場(chǎng)源頭抑制房?jī)r(jià)的調(diào)控將成為核心城市房住不炒之下的“必經(jīng)之路”。

??02

??部分城市下半年土拍成交量走高

??房企理性態(tài)度之下需求仍在

??事實(shí)上，在經(jīng)歷了上半年土地市場(chǎng)一波三折后，下半年仍有不少城市土拍成交量高于全年平均水平。既包括上海、深圳等一線城市，也涵蓋寧波、蘇州、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)二線。其中長(zhǎng)沙下半年中有4個(gè)月的成交量都高于月度平均水平。成交量的走高，一方面受到供地節(jié)奏的影響，另一方面也說明盡管市場(chǎng)平淡，房企仍然有拿地的需求，只是在成本把控上更加謹(jǐn)慎。

??除了成交量并未明顯下跌以外，地市真正的核心指標(biāo)——可比地價(jià)也并沒有出現(xiàn)明顯降幅，蘇州、武漢、西安等熱點(diǎn)二線城市的可比地價(jià)持續(xù)走高，三四線城市中則以南通的地價(jià)上漲最為顯著，對(duì)于大多數(shù)城市來說，土地市場(chǎng)實(shí)際上處于“預(yù)期下行，底線未降”的狀態(tài)。 

??雖然部分城市土地成交熱度猶存，但整體市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整苗頭。這一點(diǎn)2019年下半年流拍率上升、溢價(jià)率下行便可見一斑。地市回歸理性的同時(shí)，房企投資也維持了謹(jǐn)慎態(tài)度，愿意高溢價(jià)拿地的企業(yè)越來越少。

??03

??土地市場(chǎng)“轉(zhuǎn)涼”

??龍頭房企踩剎車、國(guó)企則表現(xiàn)相對(duì)積極

??受市場(chǎng)低迷、融資收緊的宏觀影響，“抓銷售、促回款”成為房企工作的重心，投資意愿則進(jìn)一步減弱，這一點(diǎn)從龍頭房企的表現(xiàn)來看就非常明顯。10強(qiáng)房企中有9家在10月份新增拿地金額遠(yuǎn)低于全年平均水平，恒大、碧桂園和萬(wàn)科10月拿地金額較全年平均水平大幅下降。 

??然而，在土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)涼之際，國(guó)企、央企憑借自身貫穿周期的資金實(shí)力和低融資成本表現(xiàn)“積極”。招商、中海等企業(yè)10月拿地金額超過80億元。而深圳土拍中，5宗成交地塊最后也均由國(guó)企拿下。

??總體而言，土地市場(chǎng)目前量、價(jià)漲幅趨緩，溢價(jià)率走低，競(jìng)爭(zhēng)程度下降，體現(xiàn)了市場(chǎng)回歸理性的一面。但可比地價(jià)尚未下滑，是政府與企業(yè)間的博弈。 

??實(shí)際上，當(dāng)前土地市場(chǎng)正處于分化態(tài)勢(shì)。一方面是企業(yè)在加快去化、維持規(guī)模的情況下仍有實(shí)際納儲(chǔ)需求，但態(tài)度更趨謹(jǐn)，盲目拿地、高溢價(jià)拿地的行為明顯減少；另一方面則是不同城市面臨著不同的土拍調(diào)整，北京、深圳這樣的一線城市地市面臨政策收緊調(diào)控，而廈門10月掛出的兩宗地不僅不設(shè)競(jìng)拍底價(jià)，且允許分兩次繳清土地出讓金，意圖刺激房企參與競(jìng)拍。 

??隨著市場(chǎng)持續(xù)分化，未來一線城市不可避免的將會(huì)成為利潤(rùn)洼地，土地市場(chǎng)將在政策嚴(yán)控下持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展；而其他線城市則有可能在供應(yīng)放量、調(diào)控刺激的作用下小幅回溫，拿地機(jī)遇更值得關(guān)注。