??8月40城去化周期22.4個月，房企集體看好的二線城市去化壓力最大

??報告摘要：

??1、7.30政策效果立竿見影，8月40城土地與商品房成交面積均下降，預計未來幾個月將繼續降溫，但經過測算，土地庫存或仍將保持高位，短期難以進入下行趨勢，使得去化周期繼續增長。未來幾個月，預計三類城市商品房銷售面積將繼續下降，結合土地庫存的測算，一線城市去化周期或將企穩，二線城市或將繼續上行，三線城市或保持震蕩趨勢。

??2、8月，40個城市中，桂林的土地庫存去化周期達到79個月，遠高于其他城市。桂林土地庫存去化周期在進入2018年下半年后便開始快速增長，這是由土地庫存的快速增長疊加商品房需求量的快速下降共同導致的。

??一、40城土地成交及庫存面積 城市土地庫存面積可以較好地衡量城市潛在的新建商品房供應量，屬于在途商品房的性質。作為廣義庫存的重要范疇，它也是形成預售商品房和現售商品房，即狹義庫存的條件。我們定義：城市土地庫存面積 = 過去18個月該城市招拍掛市場上成交的土地建筑面積總和，此類土地包括招拍掛市場上的純住宅、商住、商辦和綜合用地，但不包括工業用地和其他用地。18個月為房企從拿地到預售的預計平均時間。 

??2019年8月，40城土地成交面積為4336萬平方米，環比下降28.8%，同比增長20.4%。回顧歷史，2015年至2017年上半年40城土地成交面積整體較小，基本處于2000至3000萬平方米區間內。隨著房地產市場的升溫，2017年下半年成交面積增長明顯，2018成交面積年有所回落，主要處于3000至4000萬平方米區間內。2019年上半年，部分熱點城市地市出現“小陽春”，土地成交面積再次快速增長。7月30日中央政治局會議定調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，效果立竿見影，8月份土地市場降溫明顯。

圖1 40城土地成交建筑面積

??截至2019年8月底，易居研究院監測的40個城市土地庫存面積為72096萬平方米，環比增長1.5%，同比增長14.5%。 觀察歷史數據，2016年7月40城土地庫存面積位于歷史低位，也就意味著當時潛在新房供應規模最小，未來一兩年新房很可能明顯供不應求，后來的市場也正是如此。隨后庫存面積總體步入上行通道。2015年后的土地庫存面積總體上明顯小于2011-2015年的庫存面積，這表明當前新房供應量總體上小于2016年前的水平，而新房需求量大于2016年前的水平，因此庫存去化壓力相對較小。

??通過測算，2019年9-12月份的月均土地成交面積達到3296萬平方米即可保持8月份的土地庫存水平。8月份土地成交面積為4336萬平方米，這意味著未來4個月的月均土地成交面積需要在8月份的基礎上至少下降24%會減少土地庫存面積。 按當前全國政策與融資環境，我們預計未來幾個月土地市場將繼續降溫，逐漸向3296萬平方米水平靠近，預計未來幾個月40城土地庫存將緩慢震蕩上行。