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??導(dǎo)語

??唯有供需兩端協(xié)同發(fā)力，才能力促行業(yè)回穩(wěn)。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??7月10日，央行、金監(jiān)局延長“金融16條”中存量貸款展期、配套融資兩項(xiàng)支持政策適用期限，此舉意在緩解房企資金壓力、助力“保交樓”，給予處在銷售走弱、融資不暢、到期債務(wù)壓力大背景下的房企喘息之機(jī)。除了供給端政策以外，市場對調(diào)降存量房貸利率、優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等需求端支持也頗有期待，唯有供需兩端協(xié)同發(fā)力，才能力促行業(yè)回穩(wěn)。

??01“金融16條”續(xù)期
意在緩解房企資金壓力、助力“保交樓”

??7月10日，央行、金監(jiān)局發(fā)布通知，延長“金融16條”適用期限，即存量貸款展期、配套融資兩項(xiàng)支持政策的期限，由截止今年5月延長至明年年底，其余政策長期有效，具體來說：

??一是房企開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，2024年12月31日前到期的，可以多展期一年，可不調(diào)整貸款分類。在地產(chǎn)銷售走弱而房企仍面臨較大償債壓力的背景下，延續(xù)存量貸款展期支持政策，有助于緩解房企資金壓力，給予其喘息之機(jī)以待市場企穩(wěn)，避免房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延擴(kuò)散。

??二是向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類，新發(fā)放形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員予以免責(zé)。該條款同樣延期到明年底，意在減輕商業(yè)銀行后顧之憂，鼓勵其為“保交樓”提供配套融資。不過從過往實(shí)踐情況來看，各行對這一免責(zé)條款的執(zhí)行細(xì)則不一，加上出于經(jīng)營效益的考量，商業(yè)銀行對于高風(fēng)險(xiǎn)低收益的配資行為積極性不高，多數(shù)“保交樓”項(xiàng)目在專項(xiàng)借款之外，難以或者只能拿到少量的配套融資。

??除了這兩條外，“金融16條”中其他不涉及適用期限的政策都長期有效。

??去年11月11日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，即“金融16條”，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分會融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等16項(xiàng)政策措施。

??02 政策延續(xù)的必要性
房企銷售“造血”融資“輸血”仍不暢
到期債務(wù)壓力大

??之所以延長“金融16條”的執(zhí)行期，主要基于幾方面現(xiàn)實(shí)背景：第一，地產(chǎn)銷售不景氣，房企“造血”功能修復(fù)有限；第二，房企尤其民企融資環(huán)境難言明顯改善，外部“輸血”不暢；第三，房企到期債務(wù)壓力大，上半年債務(wù)違約時(shí)有發(fā)生，三季度或再迎償債小高峰。

??上半年，樓市小陽春“曇花一現(xiàn)”，成交前高后低、6月進(jìn)一步走弱。上半年百城新房成交面積累計(jì)同比增長約13%。2、3月，受益于疫情管控全面解綁、剛需剛改集中釋放等因素，成交迎來一輪放量，4、5月，增長動能轉(zhuǎn)弱，百城成交規(guī)模兩連降，6月，市場下行壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，成交環(huán)比不增反降，規(guī)模創(chuàng)5年來同期新低。

??房企銷售不景氣，內(nèi)部“造血”功能修復(fù)有限，上半年百強(qiáng)房企業(yè)績同比僅微增0.2%，6月銷售創(chuàng)近5年來最低。上半年，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額30620.2億元，同比微增0.2%、增幅較前兩月有明顯回落。其中，6月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5267.4億元，環(huán)比增長8.5%，環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，下降28.1%，并創(chuàng)近5年來最低。

??外部“輸血”仍不暢，房企尤其民企融資環(huán)境未見明顯改善，上半年80家房企融資規(guī)模同比降26%。2023年1-6月80家典型房企的累計(jì)融資總量為3137億元，同比減少26%，大部分民營房企仍面臨較為嚴(yán)峻的融資環(huán)境，其中6月融資總量因越秀大規(guī)模供股環(huán)比回升46%，但同比減少29%，并處在近年來的較低水平，6月房企發(fā)債143億元，是2020年以來的單月新低。

??房企到期債務(wù)壓力大，上半年債務(wù)違約時(shí)有發(fā)生，三季度或再迎償債小高峰。由于前期融資政策優(yōu)化主要惠及白名單優(yōu)質(zhì)企業(yè)，部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此房企債務(wù)違約問題仍時(shí)有發(fā)生，上半年TOP200房企中新增6家企業(yè)“暴雷”，典型如6月大唐和領(lǐng)地首次宣布違約。債券到期方面，據(jù)CRIC監(jiān)測，80家典型房企三季度預(yù)計(jì)有1830億元債券到期，較二季度增加約7%，其中7月就將有41筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為638億元，環(huán)比增加83%。

??03 供需兩端政策協(xié)同發(fā)力促回穩(wěn)
市場期待存量房貸、二套房認(rèn)定等優(yōu)化調(diào)整

??“金融16條”從供給端給予房企穩(wěn)定的金融支持，而要使房地產(chǎn)市場真正回穩(wěn)、行業(yè)重回良性循環(huán)軌道，需要供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，市場期盼的需求端支持主要包括：

??第一，下調(diào)存量房貸利率。目前多數(shù)城市的首套房貸款利率已降至LPR-20BP，而兩年前的購房者還在以動輒+50BP甚至+100BP以上的利率還貸，增量和存量房貸利差多達(dá)1-2個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)降存量房貸利率能有效減輕居民還款壓力，進(jìn)而提振居民支付能力和消費(fèi)信心，同時(shí)能減少提前還貸潮、經(jīng)營貸置換房貸等情況出現(xiàn)。

??第二，優(yōu)化調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例。比如第一套房貸還清后，再買或置換二套房時(shí)執(zhí)行首套貸款政策，核心城市可以適當(dāng)下調(diào)二套房首付比例，以此支持改善性需求釋放。

??第三，調(diào)降住房交易成本。例如北京、上海，普宅住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)多年未做調(diào)整，隨著房價(jià)上漲越來越多剛需房源被認(rèn)定為非普通住宅，在二手房交易過程中，需要繳納更高比例的稅費(fèi)或首付，修訂普宅標(biāo)準(zhǔn)可以有效降低剛需置業(yè)和改善置換成本。

??第四，適度松綁限購政策。強(qiáng)二線城市可以考慮進(jìn)一步解綁交易限制，以支持剛性和改善性購房需求，放寬非核心區(qū)域的非戶籍購房要求、戶籍購房套數(shù)限制，調(diào)降落戶門檻，允許多孩、扶老家庭多買一套，均是可選項(xiàng)。