??01

??本月樓市政策聚焦

??中央定調(diào)以增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型為工作主線(xiàn)，地方供需兩側(cè)支持性政策全方位出臺(tái)

??2023年1月，我國(guó)房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)。中央層面，金融支持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)力。全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議定調(diào)，2023年房地產(chǎn)工作要要融入黨和國(guó)家事業(yè)大棋局，要以增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型為主線(xiàn)，并具體提出大力支持剛性和改善性住房需求、保交樓保民生保穩(wěn)定等“十二條”措施。央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布新政，允許地方政府因城施策自主決定階段性維持、下調(diào)或取消首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，并召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)提出，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，開(kāi)展“資產(chǎn)機(jī)會(huì)”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)。住建部部長(zhǎng)倪虹強(qiáng)調(diào)，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要合理支持等。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策53條，較上月小幅減少。其中，寬松性政策48條，中性政策3條，緊縮性政策2條。從政策內(nèi)容來(lái)看，多地將促進(jìn)住房消費(fèi)、保障房企合理信貸資金需求等列入穩(wěn)經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)重要工作任務(wù)，供需兩側(cè)支持性政策全方位出臺(tái)，具體舉措主要包括優(yōu)化“四限”、實(shí)施差別化信貸政策、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、加強(qiáng)住房公積金貸款支持、優(yōu)化房企預(yù)售管理、鼓勵(lì)房企開(kāi)展讓利促銷(xiāo)活動(dòng)等。本期報(bào)告主要對(duì)1月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??02

??中央政策：以增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型為主線(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??2023年1月，由于跨越春節(jié)假期，資金需求較大，央行適度加大了投放以保障資金面平穩(wěn)充裕。如1月16日，央行開(kāi)展7790億元MLF操作，實(shí)現(xiàn)凈投放790億元；1月16日—20日春節(jié)前一周，央行通過(guò)7天+14天期逆回購(gòu)操作，實(shí)現(xiàn)凈投放20450億元等。截至1月31日，1月公開(kāi)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)凈投放1310億元。在資金利率方面，1月月度平均利率上行，向政策利率2%靠攏。DR007的1月月度利率報(bào)1.91%，較上月平均利率1.75%上行0.16個(gè)百分點(diǎn)。MLF利率和LPR保持平穩(wěn)。

??在房地產(chǎn)方面，中央延續(xù)穩(wěn)樓市政策思路，金融支持房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力。1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)打響2023年穩(wěn)樓市第一槍?zhuān)岢鼋⑿掳l(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制，允許地方政府按照因城施策原則，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。同日，住建部部長(zhǎng)倪虹在接受央視專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)；對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要合理支持，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)。會(huì)議提出，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流。1月13日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，將完善針對(duì)30家試點(diǎn)房企的“三線(xiàn)四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置等。此外，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議于1月17日在京召開(kāi)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)了2023年房地產(chǎn)工作要融入黨和國(guó)家事業(yè)大棋局，錨定新時(shí)代新征程黨的使命任務(wù)和當(dāng)前的中心工作來(lái)開(kāi)展，要以增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型為主線(xiàn)，具體提出了包括大力支持剛性和改善性住房需求、因城施策、保交樓保民生保穩(wěn)定等“十二條”措施。

??03

??地方政策：穩(wěn)地產(chǎn)列入地方穩(wěn)經(jīng)濟(jì)重要工作內(nèi)容，房地產(chǎn)供需兩側(cè)支持性政策全方位出臺(tái)

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1） 住房保障政策

??3.緊縮性政策

??（1） 行政限制政策

??（2） 市場(chǎng)監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，供需兩側(cè)支持性政策全方位出臺(tái)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2023年1月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策53條，較上月小幅減少。其中，寬松性政策48條，主要表現(xiàn)在行政干預(yù)、住房公積金政策支持和人口人才引入等方面；中性政策3條，主要圍繞保障性租賃住房建設(shè)和管理展開(kāi)；緊縮性政策2條，主要涉及商品房預(yù)售資金監(jiān)管和房產(chǎn)稅。總的來(lái)看，進(jìn)入2023年，地方房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，多地將促進(jìn)住房消費(fèi)、保障房企合理信貸資金需求等列入穩(wěn)經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)重要工作任務(wù)，供給側(cè)和需求側(cè)支持性政策全方位出臺(tái)。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化“四限”、實(shí)施差別化信貸、發(fā)放財(cái)稅補(bǔ)貼、優(yōu)化房企預(yù)售管理等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化限購(gòu)、放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施差別化信貸政策、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、推動(dòng)二手房帶押過(guò)戶(hù)、優(yōu)化房企預(yù)售管理、鼓勵(lì)房企讓利促銷(xiāo)等。典型代表如：濟(jì)南提出限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年內(nèi)在限購(gòu)區(qū)域再購(gòu)買(mǎi)1套住房，非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房不再提供個(gè)人所得稅或社保證明；韶關(guān)階段性取消首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；滎陽(yáng)市對(duì)自建房、拆遷安置房不計(jì)入“首套房”，首套房首付比例降至最低20%，結(jié)清貸款后購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例降至30%，未結(jié)清貸款購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例降至40%；深圳、武漢、浙江等省市深化推進(jìn)二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式；安陽(yáng)、桂平、六安、溫州、南昌市紅谷灘區(qū)、云南德宏自治州等城市或地區(qū)繼續(xù)實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼政策；廈門(mén)、烏魯木齊、六安、江蘇等省市進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管或商品房預(yù)售許可管理；鹽城、滎陽(yáng)、資陽(yáng)、河南等省市鼓勵(lì)房企采用團(tuán)購(gòu)模式銷(xiāo)售商品住房等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)首付比例和優(yōu)化貸款申請(qǐng)條件等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、優(yōu)化公積金貸款申請(qǐng)條件等。典型代表如：淮北將雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至60萬(wàn)元，將單繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至50萬(wàn)元，將首次公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二手房的最低首付比例下調(diào)至30%，二次貸款購(gòu)買(mǎi)二手房的最低首付比例下調(diào)至40%；連云港將雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至80萬(wàn)元，將單繳存職工家庭最高貸款額度提高至40萬(wàn)元；紹興將雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至100萬(wàn)元，將單繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至70萬(wàn)元，支持新就業(yè)大學(xué)生首套首次住房公積金貸款等。

??人口人才引入核心舉措包括放寬落戶(hù)及購(gòu)房門(mén)檻、發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼或購(gòu)房讓利優(yōu)惠等

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括放寬人才落戶(hù)及購(gòu)房門(mén)檻、發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼、給予人才購(gòu)房讓利優(yōu)惠等。典型代表如：長(zhǎng)沙提出45周歲以下專(zhuān)科以上學(xué)歷或中級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格人才，落戶(hù)長(zhǎng)沙并繳納社?；騻€(gè)稅后，即可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套商品住房，同時(shí)對(duì)湖南省內(nèi)地、州、市高層次人才，給予長(zhǎng)沙戶(hù)籍同等購(gòu)房待遇；福州市福州新區(qū)提出人才折扣購(gòu)房和貨幣化補(bǔ)貼方式購(gòu)房?jī)煞N保障形式，折扣購(gòu)房約為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)7折，貨幣化補(bǔ)貼購(gòu)房補(bǔ)貼金額約為實(shí)際成交價(jià)的20%；南京人才安居采取實(shí)物配置和貨幣補(bǔ)貼兩種方式，實(shí)物配置包括提供共有產(chǎn)權(quán)住房、人才公寓、保障性租賃住房等。

??中性政策聚焦加快發(fā)展保障性租賃住房、加大財(cái)政稅費(fèi)等相關(guān)政策支持力度等

??中性政策主要集中在強(qiáng)化住房保障方面，典型代表如：重慶市江津區(qū)出臺(tái)加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施意見(jiàn)，提出面向一定區(qū)域內(nèi)無(wú)房的新市民、青年人等群體供應(yīng)以不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主的保障性租賃住房，保障性租賃住房租金年漲幅不得超過(guò)5%；欽州發(fā)布進(jìn)一步加強(qiáng)公租房和保障性租賃住房工作的通知提出，“十四五”期間保障性租賃住房發(fā)展目標(biāo)為3000套（間），要加大財(cái)政、稅費(fèi)、金融、水電氣價(jià)格等政策支持力度；北京提出開(kāi)展提升保障性租賃住房外圍護(hù)結(jié)構(gòu)性能試點(diǎn)工作，鼓勵(lì)推廣應(yīng)用綠色建材，加強(qiáng)新技術(shù)的培訓(xùn)及工程經(jīng)驗(yàn)交流，積極推動(dòng)技術(shù)措施升級(jí)等。

??緊縮性調(diào)控僅涉及昆明、上海兩地，政策舉措分別為加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、延長(zhǎng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)有效期

??緊縮性政策主要涉及昆明和上海。其中，昆明出臺(tái)進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知，要求市住建局每2年開(kāi)展1次公開(kāi)招標(biāo)，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議，建立監(jiān)管銀行名錄，明確監(jiān)管額度內(nèi)的資金，只能用于支付項(xiàng)目竣工交付所需的建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款等款項(xiàng)，不得用于支付任何借（貸）款利息、土地款、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)員工工資等。上海延長(zhǎng)“對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法”有效期，征收對(duì)象為上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在上海市新購(gòu)的住房，適用稅率為0.6%。

??04

??1月重要事項(xiàng)復(fù)盤(pán)

??05

??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??1月28日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)議指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)、呈回升態(tài)勢(shì)。要貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院部署，落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，著力穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。深入落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策和接續(xù)措施，推動(dòng)財(cái)政、金融工具支持的重大項(xiàng)目建設(shè)、設(shè)備更新改造形成更多實(shí)物工作量，實(shí)施好原定延續(xù)執(zhí)行的小規(guī)模納稅人增值稅減免、普惠小微貸款等政策。貨幣政策延續(xù)精準(zhǔn)有力、穩(wěn)中偏松預(yù)期。在流動(dòng)性方面，據(jù)東北證券測(cè)算，除去公開(kāi)市場(chǎng)操作，2月銀行間流動(dòng)性無(wú)明顯缺口。而公開(kāi)市場(chǎng)操作到期量約25270億元，在穩(wěn)增長(zhǎng)政策基調(diào)下，央行或繼續(xù)通過(guò)OMO和MLF適當(dāng)對(duì)沖。2月流動(dòng)性或維持整體平衡偏松。

??在房地產(chǎn)方面，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議確立了增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型的工作主線(xiàn)，為2023年房地產(chǎn)調(diào)控譜下了基調(diào)。即既要以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場(chǎng)信心，也要努力保持供需基本平衡、價(jià)格基本穩(wěn)定，嚴(yán)控投機(jī)炒房；既要幫助出險(xiǎn)房企自救，也要支持優(yōu)質(zhì)國(guó)企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況；既要強(qiáng)化資金監(jiān)管，做好保交樓工作，也要保障住房品質(zhì)提升，讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障等。結(jié)合央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知建立首套房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制、開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)助力優(yōu)質(zhì)房企改善現(xiàn)金流等政策舉措來(lái)看，金融信貸政策支持房地產(chǎn)將持續(xù)發(fā)揮重要作用。

??2.地方層面

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份重點(diǎn)30城供應(yīng)縮量顯著，成交同、環(huán)比均下降41%。土地市場(chǎng)方面，截至1月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為3651萬(wàn)平方米，同比下降超過(guò)五成；成交總價(jià)為730億元，更是自2016年以來(lái)首度跌破千億元關(guān)口。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體頹勢(shì)依舊明顯。與此同時(shí)，全國(guó)多地將促進(jìn)住房消費(fèi)、保障房企合理信貸需求列入2023年穩(wěn)經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)的重要舉措，“支持住房改善”“激活房地產(chǎn)市場(chǎng)”等相關(guān)表述也頻繁出現(xiàn)在各地2023年政府工作報(bào)告中。在此背景下，后續(xù)地方調(diào)控松綁節(jié)奏或?qū)⑦M(jìn)一步加快。尤其隨著中央層面引導(dǎo)推動(dòng)房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)改善，需求側(cè)激活住房需求將成為地方房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容，諸如限購(gòu)、限售等限制性政策或?qū)⒓铀僭诟喑鞘蟹艑捇蛉∠捣抠J利率、給予購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼等降成本政策將以更大力度在更多城市實(shí)施和延續(xù)。此外，當(dāng)前部分房企仍處困境。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至1月31日，A股房企有55家發(fā)布2022年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中34家虧損，金科、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光城、華僑城等多家房企預(yù)計(jì)虧損超百億。這也就意味著，地方政府仍需持續(xù)關(guān)注房企經(jīng)營(yíng)狀況，做好相關(guān)監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防范工作，扎實(shí)推進(jìn)保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。