??【熱點回放】

??政府工作報告明確“繼續保障好群眾住房需求”“探索新的發展模式”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。此前，在多個城市相繼降低首付比例和下調房貸利率后，鄭州成為今年全國首個松綁“限購和限貸”的省會城市，具有行業風向標意義，進一步釋放了寬松政策從供給端向需求端方向傳導的積極信號。在政策托底樓市之后，行業前景并不明朗。一方面，房企面臨較大的償債壓力，“暴雷”事件不斷；另一方面，開年以來房企銷售業績表現不容樂觀，絕大多數房企都難逃業績虧損和業績下滑的泥潭。

??目前政策轉向究竟能對行業帶來多大的提振作用？還會有哪些寬松措施跟進？未來行業發展模式如何演變和定義？本期內參將從政策趨勢、行業變化等角度來進行分析。

??【各方觀點】

??易居企業集團首席執行官丁祖昱認為，目前整個樓市仍然處于調整期，多數城市仍處于觀望狀態，2022年各地依然延續“因城施策”的政策思路，鄭州此番“救市”對于市場預期的恢復有積極的推動作用，后續將會有更多城市由于市場下行壓力而采取放松調控甚至“救市”的動作，但其對市場的拉動力著實有限，市場較難出現反轉行情。而核心一、二線城市市場需求及購買力依舊堅挺，也可能會出現反向收緊的情況。

??首創證券房地產團隊首席分析師王嵩認為，近期地產政策端調整逐步向需求刺激方向傳導，春節后已有重慶、贛州、菏澤等地下調商貸首付比例，鄭州、 浙江等地在人才落戶、購房補貼等方面提升需求。當前已進入需求端托底政策密集出臺周期，隨著基本面增速持續下降，地產寬松政策釋放將逐步從供給端向需求端的路徑傳導，預計后續基本面較差并且地方政府土地財政依賴度較高的低能級城市會跟進寬松政策，限購限貸的放開結合實際購房利率下調將有效提升購房者入市信心。

??戴德梁行華南區研究部董事張曉端認為，在“房住不炒”的總體框架下，“因城施策”意味著各地在具體措施上將進退有別、松緊適度。預計后續整體市場仍處于調整通道，但成交規模或伴隨相關政策措施的出臺而逐漸緩和企穩。

??58安居客房產研究院首席分析師張波認為，房企的經營會有兩個特點，即分化將持續，企業間的兼并和資產轉讓也會持續。憑借融資優勢，部分央企和大型國企將在拿地以及銷售層面有較好表現，同時由于部分城市和區域的調控節奏有所變化，也會對銷量提升有所幫助，這會進一步加大分化的趨勢；另外，雖然總體來看房企的融資壓力會有所減輕，但這并不代表房企的整體償債壓力會明顯減少，今年依然是房企償債高峰，不少房企仍將通過資產轉讓以及大股東注資的方式來緩解壓力，因此可能會出現部分房企規模不斷減少但利潤轉好的情況。

??貝殼研究院市場分析師唐瑄認為，春節后成交修復加快，價格基本止跌，但整體預期仍然偏弱，多數城市景氣度還處于較冷水平。市場對政策的響應確已顯現，但響應的力度尚不足夠。與歷史相比，當前基本面復雜和政策力度相對克制決定本輪政策起效需要更長時間，掣肘信心恢復的癥結在于房企風險尚未完全解除。房企自身造血良性循環是行業良性循環的基礎，需求側的流通穩定優于供給側的定向紓困。讓房地產資金周轉駛入良性軌道，是平衡穩增長和防風險的必要路徑。預計更多城市將在穩地價穩房價穩預期的目標下，因地制宜出臺穩銷售的政策。

??【中房分析】

??行業信心修復需要時間，相關支持政策仍需進一步深化和落地

??盡管當前房地產行業政策修復正在進行，國家層面反復強調促進房地產業的良性循環和健康發展的同時，房企融資環境略有改善，各地也有序出臺了一些行政措施，包括降低購房門檻和購房成本在內，滿足了合理購房需求。但就目前情況看，前期政策落地后發揮的作用并不明顯。開年以來房企的業績增速下滑、信用惡化和投資規模收縮仍是普遍現狀，受部分房企債務違約事件影響以及對未來市場走勢的擔憂，購房者觀望情緒依然濃重，房企項目的去化難度仍然較高，特別是在三四線城市以及部分弱二線城市，短期銷售端仍將承壓。房地產市場企穩仍需要更多、更有力的政策支持和實際落地，相比于供給端的紓困政策，針對需求端的政策還有改善空間，更直接利于改善市場預期，從而扭轉行業下行局面。

??鄭州松綁樓市具備一定示范效應，后期“因城施策”將打開改善空間

??針對當前經濟下行壓力加大、樓市行情低迷、房企違約事件蔓延和市場預期不足的現狀，政策端持續釋放維穩信號。從最新的住建部表態來看，“努力為穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用”這一定調相比前期對房地產的描述更為積極，肯定了房地產市場在整個經濟運行中的重要地位，有利于提振行業信心。聚焦于房地產調控，住建部更強調要通過“保持調控政策的連續性和穩定性”以及“增強調控政策的協調性和精準性”來“保障住房的剛需和滿足合理的改善性需求”。

??在此背景下，鄭州打響了二線城市地產政策全面放松的“第一槍”，相比之前一些城市的零碎操作，鄭州此次政策具有實質意義的穩樓市導向。此次“鄭十九條”覆蓋面廣泛，從住房需求側、供給側、信貸端、安置房和市場環境等方面加大了扶持力度，具有一定的主動性和急迫性，“救市”意圖明顯。具體內容來看，下調住房貸款利率、降低二套房首付商業貸款門檻等部分措施不僅能從實質上降低購房成本，扭轉市場預期，釋放改善換房需求，加快鄭州市場筑底修復，同時還對其他同樣遭遇市場收縮的城市具有較強的示范效應。

??就當前政策環境而言，高層對地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，二、三、四線城市政策放松的空間正在打開，核心一二線城市政策也有糾偏空間，以緩解房企資金壓力、穩定市場預期。預計3月將會有更多的城市出于市場下行壓力而采取放松調控的動作，提升購房者入市信心。政策優化的工具包括限貸限購的調整、下調房貸利率、出臺購房補貼、減免相關交易稅費等。此外，從長效機制角度出發，保障性租賃住房以及老舊小區改造等也將持續獲得政策支持，行業發展向民生工程推進。

??政策底已經夯實，市場有望實現筑底回穩

??政府工作報告再次肯定了消費者的合理住房需求，而且明確支持這個需求由商品房市場來滿足，且鼓勵行業進行新的發展模式探索。房地產仍是壓艙石和支柱產業，上下游關聯產業眾多，對穩定宏觀經濟大盤有重要作用。近期包括菏澤、重慶等地在內的下調商貸首付比例，廣州、深圳、杭州、蘇州等地連續下調房貸利率，結合此次鄭州“認貸不認房”的政策落地，意味著從政策面角度，房地產行業不再被特殊“照顧”，政策基調回歸正常，更加強調“以人為本”。隨著需求端政策的放松和回歸正常，限購限貸的放開結合實際購房利率下調將有效提升購房者入市信心，預計市場將逐步走出前期悲觀預期，同時房企動態盈利將進一步修復。展望后市，行業基本面有望伴隨政策的改善而迎來復蘇，全國房地產市場或將逐步實現底部企穩。在樓市的“金三銀四”下，一線及部分二線城市樓市將率先迎來恢復，房價或有上行空間，而與此相對的是，多數城市基本面依然脆弱，復蘇緩慢且不均衡。

??當然，即便政策徹底回暖，行業發展也不是原來“劇本”的翻版。有業內聲音說行業進入了“黑鐵時代”，雖然是一家之言，但也反映了部分主體對市場發展的判斷。我們也認為行業規模已經觸頂，開發企業如何參與未來的市場，需要每一個主體主動的去創造和適應，什么是行業新的發展模式，總理說了，需要探索，需要通過每一個行業人的實踐來定義。