??點擊查看完整版報告：全國房地產政策變動監測報告（2022年1月）

??一、本月樓市政策聚焦：中央重申“房住不炒”調控基調，地方因城施策引導市場平穩發展

??1月，房地產政策環境持續改善。中央層面，全國住房和城鄉建設工作會議在重申“房住不炒”的調控基調下，要求保持調控政策的連續性穩定性，增強調控政策的協調性精準性。2022年銀保監會工作會議和央行貨幣信貸工作會議明確提出，要持續完善房地產長效機制，更好地滿足購房者合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。1月20日，與房貸利率緊密相關的5年期以上LPR時隔21個月再次迎來下調。此外，國家發改委等部門多次發文提出，要加快發展長租房市場，推進保障性租賃住房建設，推動“租購同權”等。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策條數較上月小幅減少，但寬松性政策數量連續第二個月超過緊縮性政策，地方房地產政策環境持續改善。從地區來看，出臺調控新政的多為二三線城市，重點一二線城市政策環境相對穩定。從調控內容來看，寬松性政策主要聚焦在強化住房公積金貸款支持、放寬城市落戶限制、實施人才安居工程等方面，緊縮性政策則主要聚焦在房企資金監管和房地產市場秩序整治等方面。本期報告主要對1月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅持“房住不炒”定位，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展

??1.政策跟蹤

??2.政策小結

??本月貨幣政策呈現穩中趨松。一方面，為保障節日資金需求和資金面平穩，央行加大資金投放力度。自1月17日起，央行開展7000億元1年期MLF操作，并開啟連續千億規模逆回購操作，春節前一周逆回購操作規模超萬億，實現凈投放6000億元。另一方面，1月17日，央行同步調降MLF和公開市場逆回購操作兩大政策利率各10個bp。1月20日，LPR報價非對稱下調，1年期LPR下調10個基點至3.7%，5年期以上LPR下調5個基點至4.6%。

??在房地產調控方面，全國住房和城鄉建設工作會議明確提出，要毫不動搖地堅持“房住不炒”定位，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，保持調控政策連續性穩定性，增強調控政策協調性精準性，穩妥實施房地產長效機制。2022年銀保監會工作會議提出，堅持“房住不炒”定位，持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”房地產長效機制，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。人民銀行北京地區和上海地區2022年貨幣信貸工作會議均表示，將繼續實施房地產金融審慎管理，加強預期引導，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。總體而言，2022年“房住不炒”調控基調不變，房地產金融政策或將圍繞“滿足合理住房需求”邊際寬松，但整體仍將偏向嚴格。此外，本月中央層面就加快發展保障性租賃住房出臺多項政策文件。發改委等21部門在《“十四五”公共服務規劃》中提出，要積極推動改善住房條件，人口凈流入的大城市要大力發展保障性租賃住房，因地制宜發展共有產權住房。發改委在《關于做好近期促進消費工作的通知》中指出，要堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推動“租購同權”，推進保障性住房建設等。黨中央、國務院在《關于深圳建設中國特色社會主義先行示范區放寬市場準入若干特別措施的意見》中也明確提出，試點在城市更新項目中引入“商業和辦公用房改建保障性租賃住房”等機制，支持利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設保障性租賃住房。

??三、地方政策：地方重回“因城施策、雙向調控”模式，政策環境持續改善

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

    （2）公積金政策

  （3）住房保障政策

  （4）人口人才政策

    （5）市場監管政策

  （6）其他政策

??2.政策小結

??中房研協測評研究中心監測統計，2022年1月地方出臺房地產調控政策45條，略低于上月。其中，寬松性政策22條，中性政策17條，緊縮性政策6條。寬松性政策數量連續第二個月超過緊縮性政策，且占調控政策總數比重由上月的44%上升至49%。地方房地產政策環境持續改善。

??具體來看，寬松性調控主要表現在住房公積金政策和人口人才政策上。其中，在公積金政策方面，典型代表有：濟南取消住房公積金異地貸款戶籍限制；青島縮短膠東四市（煙臺、威海、濰坊、日照）存款人員到青島公積金轉續申請辦理時限，讓膠東五市繳納定金的員工享受同城待遇；北海將職工家庭購買二套房或申請第二次住房公積金貸款最低首付比例由60%下調至40%；自貢實行只認貸不認房的認定標準并取消兩次住房公積金貸款須間隔12月以上限制；福州將職工家庭第二次申請純住房公積金貸款首付比例下調至40%等。在人口人才政策方面，典型代表有：珠海市對符合條件的尖端人才免費提供200㎡的人才住房，并推出最高600萬元住房補貼、80萬元生活補貼、3.8萬元租房補貼等“住房獎補”；贛州市贛縣通過“免租、減租、成本價購買、購房補貼”等形式保障人才住房，對自行解決住房的高層次人才給予20-50萬元購房補貼等；保定對在中心城區購買家庭首套住房的博士、碩士、本科畢業生，分別給予15萬元、6萬元和2萬元的購房補貼；亳州對符合規定的高層次人才給予5萬元購房補貼，急需緊缺人才給予3萬元購房補貼；玉林發放新市民購房補貼，購買90㎡以下首套新建商品住房每套補貼6000元，購買90㎡以上首套新建商品住房每套補貼10000元，并按購房所繳納的契稅為基數給予50%的補貼等。此外，中山、嘉興、淄博等地進一步放寬城市落戶限制。

??緊縮性調控主要表現在市場監管政策上。典型代表有：廈門發布商品房預售管理規定，要求商品房預售資金全部存入預售資金監管專用賬戶；福州進一步強化商品房預售資金監管，明確新建商品房項目的監管額度原則上不少于項目工程總造價的1.2倍；北京加強共有產權住房政府產權份額代持機構的管理，要求該企業未經批準不得參與商業性質房地產開發經營業務；大連發布持續整治規范房地產市場秩序實施方案，并提出2022-2024年階段性目標；湖南省發布商品房交易風險提示，明確了房地產開發企業違規銷售等多項風險；上海加強農村宅基地房屋租賃管理，要求宅基地房屋出租應取得相關憑證，并依據國家和本市有關管理規定出租。此外，福建南平發布了進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知，從加強商品住房價格監管、強化開發企業銷售監管、規范房地產項目開發建設、加強房地產融資監管等多方面進一步強化了房地產市場調控。 

??四、1月重要事項復盤

??五、房地產政策展望

??1.中央層面

??1月10日，國務院總理李克強主持國務院常務會議時指出，當前我國經濟運行處于爬坡過坎的關口，要把穩增長放在更加突出的位置，堅定實施擴大內需戰略，不搞“大水漫灌”，有針對性擴大最終消費和有效投資。國新辦在金融統計數據新聞發布會上表示，穩健的貨幣政策要靈活適度，加大跨周期調節力度，更加主動有為，更加積極進取，注重靠前發力。從市場流動性來看，2月貨幣政策工具到期共計約1.3萬億元，包括1.1萬億逆回購和2000億元MLF。根據東北證券研究報告數據，2月財政存款、公開市場操作、繳準預計將分別回籠1336億元、13000億元、437億元流動性，而M0、庫存現金及外匯占款預計將向銀行間市場釋放11000億元、150億元流動性。除去公開市場操作將要到期的1.3萬億元，2月銀行間流動性或將增加9377億元，市場流動性壓力不大，貨幣政策仍處于寬松周期。但考慮到海外加息潮臨近、當前國內經濟穩增長訴求強烈等因素，不排除央行為支持中小企業和實體經濟發展、降低社會融資成本而再次降準降息的可能。

??在房地產調控上，一方面，全國住房和城鄉建設工作會議重申，毫不動搖堅持“房住不炒”定位，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，要求保持調控政策的連續性穩定性，增強調控政策的協調性精準性，繼續穩妥實施房地產長效機制。這也就意味著房地產政策環境整體嚴厲的情況短期內不會改變。另一方面，央行、銀保監會、發改委等部門繼續頻繁發聲，強調要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展，房地產政策適度糾偏、邊際寬松的趨勢有望延續。

??2.地方層面

??地方出臺寬松性調控政策數量連續兩個月超過緊縮性政策，地方政策環境明顯改善。根據近期中央層面表態情況，短期內或仍將有更多城市跟進出臺支持“剛需”“首改”購房需求相關政策，改善行情有望延續。從近兩個月出臺房地產調控新政主體來看，主要為房地產市場下行壓力較大的二三線城市，熱點一二線城市房地產政策環境保持相對穩定。這也將是后續地方房地產調控的特征之一，即在政策糾偏引導下，地方調控將重新回歸“因城施策、雙向調控”模式。“房住不炒”是調控基調，樓市過熱，房地產調控將保持高壓；樓市下行壓力較大，地方將適當出臺紓困類政策。而根據此前住建部等8部委聯合發布的通知要求，持續開展房地產市場秩序整治、力爭用3年時間實現房地產市場秩序明顯好轉，則是地方房地產調控的共同任務。此外，在中央層面密集發文要求推進保障性租賃住房建設指導下，各地相繼把建設保障性租賃住房寫入2022年地方政府工作報告，地方保障性租賃住房建設有望駛入“快車道”。