??熱點聚焦

??10月16日，鄭州市公共資源交易中心發布兩則土地出讓公告，共掛出15宗土地，總起價114.13億元，掛牌截止時間為11月19日。

??根據土拍公告，此次土拍有“五不得”規定，包括參與競買的企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等，并要求嚴查房企購地資金來源。

??此外，公告規定，同一企業及控股公司，不得參加同一宗地的競買。競拍結束后，經審查不符合要求的，競得結果無效，出讓人有權扣除成交價款的20%作為違約金，競得人及參與同一宗地競買的控股公司兩年內不得參加鄭州市土地出讓活動。

??熱點評析

??鄭州土地市場在政策疊加下不樂觀

??鄭州市6月3日首輪土拍供地49宗，全部成交，其中，僅3塊宗地溢價成交，溢價率為30%-56%，其余地塊均為起始價成交；而此次第二批集中供地僅15宗，數量上較首輪土拍下降69%，疊加鄭州洪災和疫情的影響，市場預期并不樂觀，房企的拿地欲望并不強烈，加之土拍規則調整后嚴查房企資金來源，預計鄭州二輪土拍競爭熱度會有所下降。

??嚴查房企購地資金來源，有利于防范房地產行業金融風險

??在此之前，已有北京、深圳、廣州、蘇州、濟南、杭州等多個城市在集中供地時提出，嚴查房企購地資金來源，這對房企自身的資金實力提出了更高的要求。

??作為資金密集型行業，房企拿地過程中采取的融資方式較為多元，除表內表外融資之外，部分房企的拿地資金來自區域財團等民間資本，但一些遠超企業操盤能力的融資行為，不僅不利于土地市場的發展，對企業自身和購房者權益也構成了潛在的威脅。監管部門此前已多次明確禁止銀行、信托、資管甚至私募類資金向房企提供土地款類融資，禁止資金違規流入樓市，此次政策收緊涵蓋了各類金融機構以及自然人、法人、非法人組織借款，將矛頭指向了商業保理公司、小額貸款公司、融資性擔保公司等金融機構，繼續對房企購地資金的來源進行限制，防止金融資本、民間資金通過聯合拍地等形式涌入市場推高地價，對于嚴格規范土地市場秩序具有重要意義，也有利于防范房地產行業金融風險。

??對房地產行業而言，資金審查能有效禁止非地產行業資本進場，有利于確保房地產開發企業使用合規自有資金購地，也進一步遏制房企通過大肆加杠桿實現規模擴張的發展模式，同時，可以避免房企沖動拍地，防止部分企業先拿地再尋求合作或資金的投機行為，從土地供應側引導“房住不炒”的調控定位。

??杜絕房企披馬甲競拍的行為，推動土地市場平穩健康發展

??在各地土地拍賣中，房企利用多個“馬甲”提高競拍率的現象屢見不鮮。早在2020年3月，蘇州因471個房企馬甲圍攻同一地塊的現象引發關注，同年6月，蘇州市自然資源和規劃局通報了包括金地、雅居樂在內的8家房企違規披馬甲拿地的行為，根據公告，違規企業3年內不得參加蘇州市區國有建設用地使用權掛牌競價出讓活動。

??在房企披馬甲拿地的過程中，參與競拍的公司數量遠超過真實的買家數量，該行為會提升溢價率、抬高參拍門檻，對土地市場競爭造成異常干擾，抬升土地市場熱度，推高地價。

??禁止房企多“馬甲”拍地的行為，有助于維護土拍市場秩序，控制地價，進而從需求端穩定房價。目前已有多個城市為打擊開發商采用多個馬甲公司搶地而出臺政策：深圳提出禁止企業以馬甲形式圍標，一家房企最多參拍三宗地；廣州要求企業申請競買前應簽署書面承諾書，承諾其關聯公司不參加同一宗地競買。預計后續，各地政府將逐步建立健全購地主體資格的審查程序，明確對違規行為、違規企業的懲罰機制，并應及時向社會公開處理結果，以保障土地市場健康穩定的發展。