政策快評

??8月27日，上海發布第四批集中上市的新建商品住房房源。此次集中推盤對積分排序規則進行了優化。此次政策發布，進一步體現了上海優化購房政策的導向，體現了基于市場新情況完善政策條款的精神。上海政策的優化思路，將進一步促進房地產市場交易秩序的穩定。

??2021年8月28日

??1、積分新規則

??此次政策明確，本市第四批次集中上市的新建住房房源中，部分項目的認購入圍比有所調整。項目認購比（認購組數/準售房源套數）高于入圍比（入圍組數/準售房源套數）的，觸發積分排序規則：所有項目中凡是認購比高于1.3的，繼續實行“5年限售”政策。

??根據此次第四批次集中入市的樓盤情況，一共有42個盤入市。其中各個樓盤都設置了入圍比，相關入圍比從1.3到2.5不等。從變化看，所有中心城區和部分郊區的樓盤，其入圍比有所提高。對于購房者來說，直接理解此類政策可能會覺得很深奧。在此通過一個簡單的例子，以供購房者更好地理解此次政策內容。由于此次政策調整較多的房源主要是內環樓盤，我們基于此類樓盤政策，分兩種情況進行解釋。

??情況一：低于入圍比。上海內環有某個住宅項目，在8月27日獲得了預售許可，項目進入認購階段。此類項目一共有100套房源，其入圍比設定為2.5。根據售樓處客戶認購資料，意向購房者一共有240個人，其項目認購比則為2.4。根據此次積分制新規，該項目認購比低于入圍比，因此并沒有觸發積分排序規則。

??那么此類樓盤接下來在銷售過程中，將不采取積分排序規則。但是，由于其認購比為2.4，是高于1.3比例的，那么這240個人都將納入搖號體系和限售體系。換句話說，這部分購房者要通過搖號來選房，認購成功的購房者，后續房源將有5年限售期，即不能隨便轉讓。

??這種操作和過去是略有區別的。過去內環內的項目入圍比也是1.3。如果按過去的1.3入圍比算，那么這240個購房者中，只有130個人可以入圍。這130個人中，部分可能是因為憑借多年的社保和高評分而入圍的（俗稱“社保巨子”）。這樣剩下的110個人，可能連選房的資格都沒了。所以針對此類內環項目調整政策，某種程度上是保障各類購房者的選房機會。

??情況二：過了入圍比。如果該樓盤意向購房者為300人，即項目認購比為3，那么就觸發了積分排序規則。這個和過去的操作其實是一樣的。根據規則，購房者需要根據積分制來認購房源，即要基于戶籍、房產情況、購房記錄、家庭情況四大標準來打分。根據積分制的要求，積分排名在250名內的可以入圍，通過搖號，有100個人可以獲得房源，且最近5年將落實房源限售規定。

??2、政策出發點

??此次上海購房積分制政策的優化，進一步體現了上海落實房住不炒的精神導向，也體現了通過優化購房積分制完善購房流程的思路。此類政策實際上也和此前積分制度推行中出現的新情況有關。

??此次政策之所以發布，是因為此前上海積分制政策落實過程中，出現了一些新情況。在此前上海一些樓盤尤其是內環內的樓盤中，由于認購人比較多，所以認籌情況比較火爆。此類樓盤很容易觸發積分規則。而按照積分規則，只能選取排序為房源數1.3倍以內的購房者。這中間，一些購房者由于社保繳納的年限比較長（或20年以上），出現了所謂的“社保巨子”。此類“社保巨子”憑借非常高的社保分，最后使得積分制評分很高。此類群體在認購此類房源過程中，占據絕對優勢，輕松認購房源。但是反過來，其他一些購房者的入圍空間幾乎沒有，一些即便是社保繳納正常的工薪階層，其最后評分也還是不高，無論去認購內環哪個盤，都會遇到此類問題。所以從這個角度看，積分制推進中，需要考慮部分房源認購機會公平合理的內容。通過此類優化，將確保購房機會更加公平合理。

??通過正常的優化，還是回到那個例子，可以看出認購的公平性將增加。一些市區熱點樓盤，過去因為積分制，導致一些購房者根本沒法和一些“社保巨子”相比，導致每次認籌都認籌不到房源，非常失望。而根據此次新政策，一些樓盤可能不會觸發積分制，這樣各類認購者均可納入選房系統。當然，購房者自己需要注意。第一、雖然沒有積分制，但是所有入圍的人都還是要參與搖號的。第二、雖然沒有積分制，但是所買的樓盤也還是要限售的。這樣一來，既做到了購房環節的公平合理，也進一步落實了房住不炒的政策導向。

??3、政策影響

??此次上海政策的發布，值得各個購房者的關注、學習和理解。只有理解此類交易規則，才能在認購過程中了解認購流程，基于自身情況和樓盤情況做出合理的置業計劃。

??對于一些購房者來說，其或憑借在上海高積分的優勢，進而輕松入圍。但是這可能是子女借父母高社保分的優勢而購房的，雖然房產是掛父母名下的。但這樣顯然形成了很多不公平，也產生了目前市場上備受批評的“老人盤”現象。在新規則下，此類購房者要想通過此類操作去購房，其實不可行，或者意義不大。因為部分熱點樓盤尤其是改善型樓盤會采取搖號的做法，那么做高積分的操作就沒意義了。這樣一來，這部分購房者購房方面也會更加理性。

??對于其他一些購房者來說，其本身在上海工作多年，社保也是正常繳納，也有合理的改善型購房需求。過去因為積分還是不敵“社保巨子”，所以想在市區買套房，發現難度還是很大。但是此次政策后，反正一些樓盤是以搖號的方式進行的，所以這個時候其入圍的可能性更大。即便最后搖號買不到，但既然有這樣一個公平的入圍機會，那么購房方面會覺得享受了公平性，這樣也促進了購房秩序的穩定健康發展。

??而對于其他一些購房者，尤其是剛需盤或郊區盤的購房者來說，其影響幾乎不大，甚至沒有影響。過去此類剛需盤和郊區盤的入圍線是1.3，此次也沒有調整。如果購房者認購某個郊區盤，其認購率超過1.3的入圍比，那么就要進行積分考核，然后入圍者進行搖號，同時需要限售。而如果某個郊區盤比較冷清，低于1.3的，那么就按正常的房企的交易流程走就可以。這一點看，現在操作和過去操作都是一樣的。

??據此，我們也做了一張簡單的圖表，供購房者參考。房企營銷部門和購房者可以根據此類表格做對照，積極落實當前政策精神，合理有序安排營銷和購房計劃。

??資料來源：易居研究院

??4、重要提示

??此次上海政策，對于積分制度進行了優化。但從政策落地和政策消化等角度看，部分購房者可能存在誤解或困惑。所以理性對待此類政策也很關鍵。尤其是對于部分要點，需要后續房企營銷部門對購房者多做解釋，尤其是做通俗易懂的解釋。

??第一、要注意限售政策的管控約束。此次政策下，部分市區樓盤可能不一定會觸發積分制，因為入圍比這條線上升了。購房者需要明白，此類樓盤沒有觸發積分制，是為了確保一些熱點樓盤認購方面的公平性和合理性，并不是購房政策放松了。所以，對于購房者來說，后續都可以入圍認購此類樓盤，但是此類樓盤依然是要有搖號政策的，也是有5年限售要求的。換句話說，購房政策中該有的約束依然也還是有，購房交易規范也依然需要嚴格遵守。

??第二、對剛需購房者影響基本不大。此類政策對一些市區樓盤或改善型樓盤相對調整動作大，而絕大多數剛需盤基本上影響不大。因為剛需盤數量多、選擇面多，本身已經最大限度做到了購房入圍的公平性。所以，剛需購房者對于此類政策，有所了解即可。當然實際過程中，可以對照此次發布的42個樓盤具體情況，了解認購情況和入圍比要求，進而合理安排置業計劃。

??總體上看，我們認為，科學精準解讀上海此次政策，即要看到上海政策從緊從嚴的導向，也要看到政策背后的溫情和全面考慮的精神。這樣我們才能更好地理解和擁護上海此次政策，進一步落實上海“房住不炒”的精神。另外，在此類政策基礎上，上海未來土地供應規模將繼續增加、剛需盤和改善盤供應量將繼續增多、集中推盤將進一步增加房源的可選擇面、租賃住房供應和分配體系將更加健全。通過各類措施和優化手段，上海十四五階段“住有宜居”的目標將更好完成。