??一、本月樓市政策聚焦：兩會重申堅持“房住不炒”定位，房地產金融監(jiān)管進一步加強

??3月，房地產政策環(huán)境進一步趨緊。中央層面，兩會順利召開，國務院總理李克強在2021年政府工作報告中提出，堅持“房住不炒”定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。全國人大審議通過的《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》也明確提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。央行、銀保監(jiān)會等監(jiān)管部門正式出臺通知，要求在全國范圍內對經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域進行全面排查。

??地方層面，3月地方緊縮性政策占比明顯提升。其中，典型代表有：上海、杭州、西安、嘉興、義烏、湖州等地進一步完善區(qū)域“四限”政策，北京、深圳、廣州、杭州、無錫、西安等地嚴查經營用途信貸資金違規(guī)流入房地產市場等。此外，南昌推進都市圈購房同權、放寬商品房住宅預售條件等政策一日游，也引發(fā)市場關注。本期報告主要對3月份房地產行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅持“房住不炒”，嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產

??2.政策小結及重點政策解讀

??（1） 政策小結

??本月宏觀貨幣政策延續(xù)相對寬松。央行開展1000億元MLF操作，剛好對沖本月到期量，中標利率維持2.95%不變。LPR連續(xù)11個月持平，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。凸顯了當前貨幣政策“穩(wěn)”字當頭的特點。

??在房地產調控方面，兩會上，2021年政府工作報告、十四五規(guī)劃和2035年遠景目標綱要提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，加快培育和發(fā)展住房租賃市場等觀點，房地產政策保持連續(xù)性、一致性。而央行、銀保監(jiān)會等監(jiān)管部門牽頭在全國掀起對經營用途信貸資金違規(guī)流入房地產領域的全面排查和依法嚴懲，正是落實“房住不炒”的重要體現。

??（2） 重點政策解讀：房地產業(yè)迎來針對信貸資金違規(guī)流入房地產領域全面排查的監(jiān)管風暴

??3月26日，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯合印發(fā)《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》，明確提出：銀行業(yè)金融機構要切實加強經營用途貸款“三查”，要做好經營用途貸款期限管理，要制定各類中介機構準入標準；房地產中介機構不得為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經營貸等金融產品的咨詢和服務，不得誘導購房人違規(guī)使用經營用途資金等要求。

??事實上，地方關于經營貸違規(guī)流入房地產領域的排查自去年就已啟動。2020年初，深圳市房地產持續(xù)火熱，深圳市監(jiān)管部門即組織銀行展開排查。排查的內容包括：截至2020年3月末各銀行房抵經營貸余額、2019年3月末余額、2019年12月末余額情況；對借款人名下經營實體的真實性調查情況，借款人持有被抵押房產時間情況；重點梳理借款人自疫情發(fā)生以來新購房產并以新購房產作抵押的貸款情況，以及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況等。進入2021年，上海、北京、廣東、杭州、西安等重點一二線城市也相繼加入嚴查經營貸陣營。

??由于經營貸、消費貸等貸款用途通常是非指定的，因此，銀行對貸款資金的具體流向往往很難進行有效的監(jiān)控，信貸資金流向房地產市場一直客觀存在。2020年，為對沖疫情影響，我國實施寬松性宏觀經濟政策，融資環(huán)境明顯改善，貸款利率明顯下降，市場流動性保持充裕。在此情形下，部分企業(yè)或個人渾水摸魚，將信貸資金違規(guī)投向房地產領域，進一步助推了地方樓市升溫，房地產金融風險加劇。

??監(jiān)管部門對經營貸等信貸資金違規(guī)流入房地產領域進行嚴查，是落實“房住不炒”的重要體現。從影響來看：于銀行業(yè)金融機構而言，未來在信貸審查和資金投放方面無疑將更加嚴格，貸前貸中貸后風險管理將進一步強化，銀行信貸資金將更多投向實體經濟，也有助于降低銀行信貸業(yè)務過度集中于房地產領域的風險；于個人而言，嚴禁通過經營貸等信貸資金購房，有助于減少個人投機投資炒房行為，防范居民購房杠桿快速上升，降低個人財務風險；于房企而言，強化房地產金融監(jiān)管在促使房地產市場回歸理性健康發(fā)展的同時，客觀上將使房企資金來源進一步收縮。而投機投資炒房空間被壓縮，將迫使房企重點關注客戶分析和產品開發(fā)，生產出更多符合市場正常購房需求、性價比高的產品。

??三、地方政策：多地調控加碼，重點聚焦“四限”和房地產金融監(jiān)管

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??2.政策小結

??中房研協測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2021年3月地方出臺房地產調控政策38條，較上月小幅增加。其中，寬松性政策8條，緊縮性政策25條，中性政策5條。在兩會再提堅持“房住不炒”，央行、銀保監(jiān)會等監(jiān)管部門就信貸資金違規(guī)流入房地產領域動作頻頻的背景下，地方房地產調控進一步趨緊。

??從地方調控手段來看，調控收緊主要表現在加強行政限制和市場監(jiān)管上。其中，在強化行政限制方面，典型代表有：上海對依據優(yōu)先購房政策購買的新建商品房實施5年限售期，商品住宅用地出讓在房價地價聯動的基礎上實行限價競價；杭州將法拍房納入限購，嚴查購房首付款資金來源；嘉興市暫停非本市戶籍居民二套房出售，并將商品住房限制轉讓范圍由市區(qū)擴展至全市；成都中心城區(qū)商品住宅用地全面實施“限房價、定品質、競地價”出讓，嚴格實施集中公告、集中出讓，同時建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制；西安明確新遷入本市戶籍家庭在限購區(qū)域購房需滿足落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個月的社?；騻€人所得稅，限購區(qū)域內一、二手住房交易均需滿5年方可上市交易等。在市場監(jiān)管方面，典型代表有：上海進一步加強對房地產經紀機構和住房租賃經營機構的管理；北京、海南開展2021年房地產市場專項整治工作，重點對開發(fā)商、中介機構、銷售人員和銷售程序進行檢查；北京、深圳、廣州、杭州、無錫、西安等地嚴查經營用途信貸資金違規(guī)流入房地產市場等。

??調控寬松則主要表現在人口人才政策上。典型代表有：石家莊將博士研究生購房補貼標準由15萬元提高至30萬元，對引進的高層次人才使用住房公積金貸款購買首套住房給予政策范圍內最大優(yōu)惠；長沙對新引進的海內外高精尖人才和高層次緊缺急需人才，經評審最高給予200萬元獎勵補貼、200平方米標準全額購房補貼；青島、福州等地進一步放開放寬落戶限制，推動基本公共服務覆蓋全部常住人口等。此外，上海在“十四五”推進新城規(guī)劃建設工作實施意見中提出，加大對急需人才和優(yōu)秀人才的引進力度，推進人才安居工程，探索出臺與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策，廣東在支持汕頭建設特色經濟特區(qū)文件中提出，探索開展汕潮揭都市圈戶籍準入認證、居住證互認工作等，均有利于地區(qū)人口流動，為地區(qū)房地產市場增添活力。

??五、房地產政策展望

??1.中央層面

??從近期宏觀經濟政策走向來看，主基調仍是以“穩(wěn)”為主。具體來看，在財政政策方面，2021年政府工作報告明確要求，積極的財政政策要提質增效、更可持續(xù)。一方面，赤字率較去年下調0.4個百分點至3.2%，不再發(fā)行抗疫特別國債；另一方面，財政支出總規(guī)模比去年增加，重點仍是加大對保就業(yè)保民生保市場主體的支持力度。繼續(xù)優(yōu)化和落實減稅政策。在貨幣政策方面，2021年政府工作報告提出，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度。把服務實體經濟放到更加突出的位置。從3月貨幣政策動態(tài)來看，一方面，3月央行通過逆回購投放資金2300億元，回籠資金2600億元，合計凈回籠300億元，MLF、LPR延續(xù)不變；另一方面，一季度央行貨幣政策委員會會議較上次會議刪除了“保持貨幣政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性”“不急轉彎”等表述，強調以“穩(wěn)”為主、靈活精準、合理適度。這也意味著后續(xù)貨幣政策在維持穩(wěn)健中性的主基調下，或將會出現一定的松緊變化。從當前預期來看，偏向維持緊平衡。

??在房地產方面，中央保持調控定力。3月底，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯合印發(fā)《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》，在全國范圍內掀起對經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的全面排查，并要求5月31日前完成排查工作，無疑將使房地產行業(yè)迎來一次大規(guī)模的金融監(jiān)管風暴，而這也正是當前房地產調控從緊的一個縮影。

??2.地方層面

??進入2021年以來，北京、上海、廣州、杭州、西安等重點一二線城市紛紛開展信貸資金違規(guī)流入房地產領域的排查行動，3月底，中央三部委聯合發(fā)文要求全國范圍內展開對經營貸違規(guī)流入房地產領域的全面排查，這將是接下來兩個月內地方調控的重點內容。另外，南昌都市圈購房同權等樓市寬松性政策被緊急叫停也釋放強烈信號。城市群、都市圈是推進新型城鎮(zhèn)化的重要方向，是當前主流趨勢，但借此為樓市調控松綁、觸犯“房住不炒”調控底線是絕不允許的。部分地區(qū)或許確實存在困難，但只有通過人才、產業(yè)引進，謀求城市發(fā)展，增強城市自身實力，降低對房地產的依賴，才能真正走上可持續(xù)發(fā)展道路。

??從城市來看，在政策高壓下，一二線城市房地產市場熱度將有所下降，尤其是熱點城市在重點調控下，將逐漸回歸理性，但基于市場需求相對旺盛，房地產市場發(fā)展仍有較好支撐。而三四線城市房地產市場將繼續(xù)降溫，尤其是人口凈流出城市，在信貸政策收緊的情況下，居民購買力將一定程度上受限，從而制約購房需求，城市房地產市場繼續(xù)承壓。

??執(zhí)筆：王錚嶸

??中房研協 測評研究中心 研究員

??附件：2021年3月全國房地產政策原文鏈接